Uwe Eichner bleibt bis Mai 2021 Vorstand von GAG Immobilien. Das hat der Aufsichtsrat einstimmig entschieden. Sein Vertrag lief ursprünglich bis Mai ...
NAV 2015e wegen Basiszins und discontrate ca. €167 -> €200
aktueller Kurs €54
wenn man das in Relation zu Vonovia setzt wäre der faire Kurs FFO = €128,8 Faire Kurs NAV wäre dann = €243,00 die goldene Mitte wäre dann €185 womit der Kurs quasi 70% Abschlag zum Fair value hat
und das bei Köln, vollvermietung und kein Finanzierungsproblem mit vollem Suport der Stadt
es gibt halt 2 Probleme 1) die Dividende ist mit 10% FFO aussergewöhnlich niedrig für Immos (Vonovia 78%) 2) Die Rendite zum NAV ist aussergewöhnlich gering GAG = 2,5% VNOVIA = 5% d.h. GAG ist aussergewöhnlich Mieterfreundlich da zu 98% im Besitz der Stadt Köln
Wenn ich die Kaltmiete oder den FFO nehme und Vonovia mit 1,2 und GAG mit 5 ansetzte komme ich auf einen Fair value von ca. €125 für GAG was immerhin einen 100% Aufschlag ist
der NAV dürfte aufgrund der Zinsentwicklung die €200 erreicht haben die ebitda Marge von 44% bei GAG ist aber sehr schlecht weil wohl sehr Mieterfreundlich und die Dividendenausschüttung von 10% ffo ist ein Witz die Finanzierungskosten erstaunlich hoch Köln als Lage der Immos und die Immos selber laut Prospekt sind aber 1a werde aber weiterkaufen da man für 358 GAG Aktien quasi eine Kölner Wohnung kaufen kann werde also auf 200stk aufstocken dann ist also gut
Der Betonwert ist aktuell 4,6mrd EUR d.h. Pro Wohnung/Gewerbe im Schnitt 107t Euro pro qm €1608
Pro 389 Aktien kann man eine Einheit erwerben (aktuell 21t) Jede Einheit ist mit Schnitt 37k Schulden belastet = gute 34% ltv
Mietüberschuss pro Einheit = €1945 d.h. Reinrendite gute 9,3% für Immobilien in Köln sind das extrem gute Werte
aktuell wird vom Mietüberschuss aber nur €194 = 10% ausbezahlt und der Rest geht aufs Sparbuch
Aufgrund der Bewertung über die Zinsen müsste aber eigentlich nochmal eine Aufwertung der Bestände kommen was die ganze Geschichte noch besser machen wird
Für Käufer betrug der Preisanstieg in Berlin, Hamburg, München, Köln und Frankfurt im Zeitraum von Januar 2015 bis Januar 2016 im Schnitt 4,9 Prozent – für Mieter dagegen nur 2,7 Prozent. Die höchste Kaufpreissteigerung verzeichnet Köln mit 10,7 Prozent.
Die meisten immo Buden sind mit dem Kurs schon auf oder über dem nav Die gag ist mit Köln only extrem gut aufgestellt Der aktuelle nav vom 1.1.2015 War 171 Euro 2015 sind aber die Kölner Preise weiter explodiert und aktuell schätze ich einen nav von 200 Beim aktuellen Kurs von 56 ist das ein Abschlag von ca. 70% Wahnsinn kann ich nur sagen
Gag macht aus 171 nav 4.99 ffo Vonovia macht aus 30 nav ca. 1.20 ffo In gewissem Sinne macht vonovia mehr aus den asset In vonovia gerechnet wäre 120 fairer Preis
Wsg hat glaube ich 1.9 ffo für 2016 angekündigt und wird aktuell mit 78 gehandelt
Die gag bietet für 5.00 ffo satte 171 nav bei schlankem 56 Kurs Schnäppchen Alarm würde ich sagen Die 2015fy zahlen sind ja noch nicht bekannt aber denke an 5.50 ffo und 200 nav
ffo zwischen 4,50 und 5 euro nav nach IAS sollte bei ca. €190 liegen
da bei GAG die Immobilien aber zu Anschaffungspreisen inkl Abschreibung bewertet sind finde ich die offizielle Bilanz total verzerrt weil der NAV quasi nicht benutzt wird
Um mal ein Beispiel zu nennen stehen die Wohnungen aus dem Mieter werden Käufer programm mit glaube ich €100-€150/qm in den Büchern und werden dann mit €1400 verscherbelt
ich habe alle Mieteraktien (310k) nun auch abgezogen weil die quasi nur Kaution sind und beim Auszug wieder an die GAG gehen. Die eingezogenen Aktien werden NICHT wieder an den Nachmieter ausgegben
d.h. der Base NAV zum 1.1.2015 hat sich auf €175 erhöht
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