erst griechenland und jetzt spanien...... bin gespannt wo das enden wird wenn die spanienkrise voll durchschlägt und als folge sicherlich auch den euro belasten wird
Subprime-Krise
Spanien droht der Immobilien-Crash
(14) Von Detlef Gürtler 3. April 2008, 14:51 Uhr
Die Preise für spanische Immobilien erreichten in den vergangenen Jahren astronomische Höhen. Doch nun droht die Blase zu platzen, denn unzählige Spanier können ihre Hypotheken nicht mehr bezahlen. Dazu kommt: Bei Wertgutachten für Wohnungen wurde im großen Stil getrickst.
Foto: REUTERS
Top-Adressen wie das Casa Mila in Barcelona von Kult-Architekt Antonio Gaudi sind kaum zu bezahlen
Ein Supersonderschnäppchenangebot, das der britische Immobilienmakler Prime Location für seine sonnenhungrigen Landsleute im Angebot hat: 89 Quadratmeter Neubau-Apartment an der Costa del Sol in Südspanien, direkt am Calanova-Golfplatz, für umgerechnet 180.000 Euro, und das ganze praktisch ohne Eigenkapital: „100 Prozent Finanzierung möglich.“ Auch fast ein Jahr nach dem Ausbruch der globalen Kreditkrise gibt es solche Finanzierungen in Spanien noch: Der Trick von Prime Location: „Ein Wertgutachten über 300.000 Euro wurde eingeholt, um auch bei einer Hypothek, die nur 70 Prozent des Immobilienwerts finanziert, bis zu 100 Prozent des Kaufpreises abzudecken.“
Das ist natürlich geschickt. Und entspricht einer in Spanien weit verbreiteten Praxis, wie Professor Francesco Xavier Mena von der Business School ESADE in Barcelona sagt: „Die Wertgutachten für eine Wohnung lagen oftmals höher als der Kaufpreis“ – und das im Auftrag der Banken, die dem Käufer die Immobilienfinanzierung machten. So wurden Hypotheken gestrickt, bei denen der Käufer kein Eigenkapital aufbringen musste und die trotzdem nach außen relativ sicher aussahen, weil der Kredit sich nur auf 70 bis 80 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie belief.
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Spanien reißt illegal gebaute Ferienhäuser ab Mit solchen Bewertungen bewegten sich Käufer, Bank und Gutachter in einer in Spanien gerne genutzten Grauzone: Nicht wirklich legal, aber wenn es alle machen, kann es ja auch nicht wirklich illegal sein. Die Kredit gebenden Banken, sagt Mena, „schätzten das dadurch entstehende Risiko nur als begrenzt ein, weil die Immobilienpreise in Spanien sehr stark stiegen“. Man musste also nur ein paar Jahre warten, dann würde die Wohnung schon das wert sein, was der Gutachter ihr heute schon als Verkehrswert bescheinigte.
Die Kalkulation ging lange auf: Von 1997 bis 2006 stiegen die Preise auf dem spanischen Immobilienmarkt um elf Prozent pro Jahr. Den Projektentwicklern wurden die Kaufverträge geradezu aus den Händen gerissen, der Bauboom katapultierte den Anteil der Bauwirtschaft am Bruttoinlandsprodukt auf weltrekordverdächtige 18 Prozent.
Die 860.000 im Jahr 2006 fertiggestellten Neubau-Wohnungen waren Europarekord – so viel kamen in Deutschland, Frankreich und Großbritannien zusammengenommen auf den Markt. Allein zwischen 2003 und 2006, so der spanische Ökonom José Garcia Montalvo, lag die Zahl der fertig gestellten Wohnungen etwa um 1,2 Millionen höher als die potenzielle Nachfrage, die sich aus der demografischen und ökonomischen Entwicklung ergab. Montalvos Diagnose: krankhaftes, unkontrolliertes Wachstum – „Immobilientumor“.
Noch gibt es ein Überangebot, das die Preise drückt
Spätestens mit dem Ausbruch der Subprime-Kreditkrise in den USA im Juli 2007 war auch in Spanien Schluss mit Wachstum: Die Zahl der verkauften Immobilien lag im Januar 2008 landesweit um 27 Prozent unter dem Wert von Januar 2007. Der Interessenverband der spanischen Baukonzerne rechnet für 2008 zudem mit 72 Prozent weniger Baubeginnen als 2007.
Noch gibt es auf dem Immobilienmarkt ein Überangebot, das die Preise drückt. Das Preisbarometer der Immobilien-Internetseite Expocasa.com registriert seit Juli 2007 landesweit ein Minus von 3,7 Prozent. Besonders gebeutelt werden die Feriengebiete: Maspalomas auf Gran Canaria – minus 15,3 Prozent, Marbella an der Costa del Sol – minus 13,4 Prozent, Benidorm an der Costa Blanca – minus 7,8 Prozent.
Banken lügen sich mit überhöhten Wertgutachten selbst in die Tasche
Wenn die Preise nicht mehr steigen, sondern sinken, klaffen auch Verkaufspreis und großzügig begutachteter Verkehrswert auseinander. Das wird natürlich erst ein Problem, wenn der Eigentümer einer Immobilie diese verkaufen will oder muss, weil er seine Hypothek nicht mehr zahlen kann, was in Spanien jetzt oft vorkommt. Im Verlauf von 2007 hat sich der Anteil der faulen Kredite an allen spanischen Hypotheken mehr als verdoppelt, und er steigt. Entsprechend steigt die Zahl der Immobilien, die zur Verwertung bei der Bank landen.
Und damit, so scheint es auf den ersten Blick, hat sich die Bank mit ihrem ursprünglich überhöhten Wertgutachten selbst in die Tasche gelogen. Denn kein potenzieller Käufer wird sich von Mondpreisen blenden lassen. Auf den Verlusten, die sich durch einen Weiterverkauf zu weit niedrigeren Preisen als im Wertgutachten ergeben, bleibt die Bank dann alleine sitzen.
Aber eben nur auf den ersten Blick. Denn mit einiger Wahrscheinlichkeit trägt die Bank gar nicht mehr das Risiko für den ursprünglich gewährten Kredit. Das hat sie nämlich verbrieft und auf dem Kapitalmarkt weitergereicht. Retail Mortgage Backed Securities (RMBS) heißt das Zauberwort, mit dem man aus problematischen Hypotheken „Wertpapiere“ machen und diese an so renditehungrige wie unvorsichtige Investoren verkaufen kann. Für 62 Mrd. Euro haben spanische Banken 2007 nach Berechnung der Rating-Agentur Moody’s solche Papiere auf den Kapitalmarkt gebracht – ein Jahr zuvor waren es nur 38 Mrd. Euro.
Wegen der Immobilienkrise halten sich Investoren zunehmend zurück
Allerdings halten sich Investoren angesichts der Subprime-Krise mit dem Kauf solcher Papiere zurück. Selbst RMBS-Papiere mit der höchsten Bewertungsstufe AAA sind nur mit hohen Abschlägen zu verkaufen. Der US-Indexanbieter Markit verzeichnet für ähnliche US-Asset-Backed-Securities mit AAA-Rating einen Wert von etwas über 55 Prozent des Nennbetrags.
Aber zu solchen Preisen geben die spanischen Banken ihre Papiere nicht her, weil sie eine bessere Lösung gefunden haben. Die RMBS-Papiere würden als Sicherheiten für kurzfristige Darlehen bei der Europäischen Zentralbank (EZB) hinterlegt, sagt Sandie Arlene Fernandez, Moody’s-Analystin in Spanien. Dafür müssen die Banken einen Abschlag von maximal 18 Prozent hinnehmen, immer noch für jeden so verbrieften Hypotheken-Euro mehr als 80 Cent EZB-Kredit, und damit eine Refinanzierungsmöglichkeit zu Konditionen, wie sie am freien Kapitalmarkt für dieses Produkt längst nicht mehr bestehen.
Die entscheidende Frage: Was sind die AAA-Ratings für spanische Immobilienkredite wert? Eine ganze Menge, sagt Fernandez von Moody’s, das diese Bewertungen vergibt. Die Prüfkriterien für die einzelnen Kredite im RMBS-Paket seien sogar verschärft worden.
Sollten sich die Berechnungen, die der Rating-Bestnote zugrunde liegen, allerdings an den Mondpreisen der offiziellen Wertgutachten orientieren, wären sie das Papier nicht wert, auf dem sie gedruckt sind. Auf Anfrage der WELT wollten sich weder Moody’s noch die EZB dazu äußern, ob das für Spanien übliche Verfahren der Überbewertung bei Prüfung der RMBS-Qualität berücksichtigt wurde.
Themen
Immobilienkrise Spanien Subprime-Krise Kredite Immobilienblase Fällt eine Bank um, die sich so bei der EZB refinanziert, dürfte die Zentralbank versuchen, das Geld bei den spanischen Hypothekenschuldnern einzutreiben, das sie selbst an die betreffende Bank vergeben hatte. Wenn sie das nicht schafft, dann trägt den Schaden die Euro-Zone. Und damit zu 21 Prozent der deutsche Steuerzahler.
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