Die aktuelle Situation und Bewertung ist so gleichzeitig riskant als auch chancenreich wie schon lange nicht mehr.
Der Hebel ist aktuell riesig.
Es gibt neben vielen anderen Faktoren mindestens 2 Basisrechnungen die zeigen wie sowohl chancenreich als auch riskant die aktuelle Lage ist.
Schaut man auf die Relation aus Schulden, Bewertung der Immobilien und Bewertung der Aktie zeigt sich der zur Zeit große Hebel:
Bewertung Immobilien ca. 91 Mrd
Schulden cs. 57 Mrd
Aktienwert ca. 17 Mrd
-> Theretisch könnte man alle Immobilen zum Marktwert verkaufen und die Schulden ablösen -> bleiben ca. 34 Mrd übrig = das doppelte des aktuellen Kurswertes pro Aktie...das zeigt das Potential nach oben
Der Hebel zeigt sich aber genauso schnell negativ in die andere Richtung. Die Immobilienbewertungen sind die letzten Jahre masssiv nach oben gesteigert worden, auch bei Bestandsimmobilien bei denen nichts investiert wurde. Dazu kommt, dass man vermietete Immobilien viel schwieriger verkaufen kann als unvermietete. Für Selbstnutzer keine Option und Kapitalanleger schauen nur auf die Rendite, die ist bei sehr vielen Vonoviawohnungen unterirdisch schwach. Bruttorendite unter 4% ist in der aktuellen Zinslage unterirdisch, das bekommt man für diverse Anleihen großer DAX Konzerne mittlerweile. Wenn es hart auf hart kommt und Vonoiva gezwungen wäre zu verkaufen , weil sich neue Kredite nicht zu vernünftigen Konditionen aufnehmen lassen, dann sind auch schnell man 30-40% Abschlag auf den in die in den letzten Jahren aufgeblähten Bewertungen drin. Bei 40% Abschlag wäre die Aktie rechnierisch ein Totalverlust. 91 Mrd - 40% = 55 Mrd, das reicht gerade um die Schulden zu bediehnen.
Klar ist das ein Extremszenraio... Aber manchen die hier kommentieren merkt man, dass die sich in keinster Weise der Auswirkungen der Schulden, steigenden Zinssätze und der massiv in den letzten Jahren aufgeblähten Bewertungen bewusst sind.
Auch die Zinskosten zeigt die aktuelle Extremsituation:
Jährliche Dividende ca. 1,3 Mrd.
Zinsanstieg um cs. 3% macht auf Dauer bei 57 Mrd ca, 1,7 Mrd mehr Zinskosten pro Jahr.
Natürlich nicht sofort, weil auslaufende Kredite erst Schritt für Schritt bedient werden müssen, aber auf Dauer sind die zusätzlichen Zinskosten pro Jahr höher als die bisher gezahlte jährliche Dividende, wenn sich die Zinsen nicht wieder deutlich nach unten bewegen. Und aktuell sieht es eher so aus als ob es noch weiter raufgeht...
Dann bleibt nichts anderes als massiv Wohnungen , dann zur Not auch deutlich unter Marktwert, zu verkaufen um die Schulden deutlich zu drücken.
Zur Info: Ich bin selber investiert,, aber das ändert nichts daran, dass ich mir nicht auch der großen Risiken bewusst bin. Das kann hier sehr schnell wieder rauf gehen, aber genauso noch richtig abschmieren.
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