ADO Properties S.A.

Wohnungsfirma ADO macht Börsengang perfekt: Erfolg im zweiten Anlauf:


Bookbuilding-Spanne
20,00€ - 25,00€

Emissionspreis
20,00



 

Ich bin da hin- und her gerissen, was die Werte betrifft...

Lt. Bilanz per Q1/25 beträgt das EK zwar rd. 1,2 Mrd. Da sind aber die Hybridanleihen mit rd. 700 Mio Anteil am Kapital enthalten.

Und ich fürchte, dass dieser Anteil weiter wachsen wird. Ist recht kompliziert zu durchschauen und zu beurteilen.

Bleiben rechnerisch noch rd. 500 Mio echtes EK. Immerhin das 10-fache der MK.

Aber ob dieser Wert beim Verkauf realisiert werden kann, ist nicht sicher. Der Markt hat zwar wieder gedreht, aber die potenziellen Käufer kennen die Lage und Bilanz von Adler auch und werden das ausnutzen.

Insofern schwer zu beurteilen.

Ich hoffe, ich interpretiere das richtig, was die perpetuals betrifft. Bin da aber nicht sicher. Wenn jemand da genauer im Thema steckt, gern teilen...

 

Wenn Berlin verkauft wird, wird Adler vermutlich abgewickelt. Denn die Projekte will man ja ohnehin alle abstossen.

Was dann am Ende übrig bleibt, ist schwer zu sagen...  

wo hast du die 700 Mio umgewandelte Anleihen ins EK her?

Ich hatte da 2,1 Mrd. im Kopf, finde das aber gerade nicht, ist viel zu heiss für Recherche am PC :-)  

und wenigstens das gefunden:

https://www.adler-group.com/investor-relations/...573f048b8788c5fe4e5

dieser Satz:

"...Die umfassende Rekapitalisierung soll durch die Umwandlung bestimmter existierender Anleihen in nachrangige, ewige Anleihen, welche nach IFRS als Eigenkapital zu klassifizieren sind, umgesetzt werden. Damit wird das Eigenkapital der Adler Group um circa EUR 2,3 Mrd. gestärkt und die Bilanz stabilisiert..."

war mir in Erinnerung.  

Wie gesagt - ich bin nicht sicher, ob ich damit richtig liege.

Aber die Zahl kommt aus dem report per Q1/25.

Die steht auf Seite 35 unter equity:

share capital of groups hybrid investors

mit 716.707k

Habe mich auch gewundert...

https://www.adler-group.com/fileadmin/web/docs/IR/...25_en_single.pdf  

... macht es wohl dann doch nochmal Sinn, heute zu recherchieren.

Denn genau das ist doch die alles entscheidende Frage. Bei einer umgewandelten Anleihe ins EK von 2,3 Mrd. wäre auch per 1Q25 Adler hoffnungslos überschuldet.

Bei 700 Mio ist echt was übrig für die Aktionäre.

Schön, das es so ein Forum gibt, wo man seine Gedanken mal austauschen kann.  

in der Präsentation sind auf den Seiten 27-29 die Anleihen aufgeführt.

https://www.adler-group.com/fileadmin/web/docs/IR/...tion_Q1_2025.pdf

Ist jedenfalls ein spannendes Thema...  

"Bei 700 Mio ist echt was übrig für die Aktionäre."

Zumindest theoretisch. Denn man muss abwarten, was bei den weiteren Verkäufen erzielt wird und welche Kosten und Zinsen noch anfallen.

So oder so bleibt es eine Spekulation...  

Habe mir die reports nochmal angesehen und denke, dass meine Schlussfolgerung von 500 Mio EK "für alle" doch nicht zutreffend ist und der Ausweis von nur 716 Mio "EK der Hybridinvestoren" in die Irre führt.

Dies resultiert wohl aus der Veränderung der retained earnings durch den Buchgewinn aufgrund der Umwandlung der Anleihen von rd. 2 Mrd.

Frage mich allerdings, wo und wie man sehen kann, welchen Anspruch das Hybridkapital tatsächlich hat. Aus der Bilanz geht das m.E. nicht klar hervor.

Ideen?  

frag doch mal direkt bei AdlerGroup nach.
Die müssten das eigentlich erklären können :)

PS:
wie glaubhaft und sauber ist eigentlich der Artikel von Bloomberg, weiter gelinkt von Investing? In einer Zeit von KI und ChatGPT ist ja der Fehlinformation Tür und Tor geöffnet.  

wenn "Berlin" tatsächlich verkauft wird, dann kann man die Firma dicht machen. Fast alles außer Berlin ist ja schon verkauft. Ziel ist es aber wenn ich die Präsentationen recht deute, ein Berliner Portfolio zu behalten, wohl etwas kleiner als heute.
Es hat mal jemand sinngemäß geschrieben: Adler ist im Würgegriff der Anleiheinvestoren, was insofern ok ist, da sie das UN gerettet haben. Wenn alles so bleibt wie es ist, bleibt für die Aktionäre aktuell nichts übrig, die Zitrone wurde von den Gläubigern maximal ausgepresst. Jetzt wird aber mal das eine oder andere Projekt fertiggestellt, erhöht die Zahl der Wohnungen, andere Projekte werden verkauft, wohl auch mit bilanziellem Verlust, aber dann sind sie wenigstens weg (Steglitzer Kreisel! Holsten-Areal!) .
Adler wird im Rahmen der rechtlichen Möglichkeiten die maximalen Mietsteigerungen erzielen wollen und in Berlin auch durchsetzen können, erhöht etwas die Einnahmen und den Kapitalstock. Darlehen müssen in nächster Zeit nicht getilgt werden, bei gescheiter Anschlussfinanzierung bleibt - meine Spekulation- die Firma am Leben, durch steigende Mieteinnahmen und Zuschreibungen bleibt am Ende vielleicht ein Wohnungsbestand übrig, wie hoch der sein wird: keine Ahnung. Vielleicht dreht auch wieder alles und Adler erhält wieder zu passablen marktüblichen Konditionen weitere Darlehen und die Immo-Preise steigen zumindest in Berlin munter weiter.  
Ich habe nur noch eine kleinere Position in Adler, mehr so aus sportlichem Interesse. Es ist eine Wette auf steigende Mieten und steigende Immo-Preise in Berlin. Ich wohne seit Geburt in Berlin, so voll wie jetzt war die Stadt noch nie, die Klagen über den Mietenwahnsinn reißen nicht ab und die Berliner Wirtschaft (kann ich jetzt nicht belegen, in Zeitungen gelesen) wächst stetig mehr als die Deutsche. Wie es bei Wetten so ist: Entweder gehen sie auf oder nicht. Das Konfirmantengeld meiner Tochter würde ich hier allerdings nicht einsetzen...  

Dem ist eigentlich nichts hinzuzufügen.  

das dieser Artikel falsch ( und das eventuell absichtlich) abgefasst und veröffentlicht wurde.

Adler Group hat immer betont sie wollen Ihre Projekte in und um Berlin veräussern sowie sich auf das  Mietportfolio in Berlin Konzentrieren.

Ich glaube nie und nimmer daran das sie 18000 Wohnungen jetzt verkaufen, sondern lediglich vielleicht paar faule Eier verkaufen. Berlin hat ja genügend Problemzonen :)

Also ich glaube an den zweiten Teil bei  AristideSacca  

das ist eh klar bei der Aktie.
Was aber sicher hilft, sei es bei den Verkaufserlösen oder als Sicherheit für zukünftige Kredite, dass die Immopreise steigen.

https://finanzmarktwelt.de/...lienpreise-deutlich-im-auftrieb-354284/  

Es ist nicht nur wegen der Hitze mühsam zu recherchieren, sondern auch weil es so wenig Informationen gibt.

Was nochmal ein Gedankenanstoß sein sollte, ist dieser Satz:

„…Außerdem wird der Adler Group bis zu EUR 100 Mio. zusätzliche Liquidität durch eine Erhöhung der existierenden 1L New Money Facility, sowie die Möglichkeit des Rückbehalts von Veräußerungserlösen von bis zu EUR 250 Mio. bereitgestellt, die seit April 2024 erzielt wurden und ansonsten für die verpflichtende Rückzahlung der bestehenden 1L New Money Facility verwendet werden würden…“

Auch hier zu finden

https://www.adler-group.com/investor-relations/...573f048b8788c5fe4e5

Bedeuten soll das wohl, dass die Anleihegläubiger auf 250 Mio verzichten, auch wenn die Anleihe dann nicht zu 100% zurückgezahlt werden kann.
Soweit ich es in Erinnerung habe, war es der Preis für die Zustimmung der Aktionäre, dass die Anleihegläubiger 75% Stimmrechte bekamen.

Nun wird im Nachbarforum geschrieben, dass 2,5% des Verkaufserlös als Dividendenauszahlung an die Aktionäre vereinbart ist, was jedoch ohne weitere Quellenangabe erfolgte.

Hat einer von euch einen schattigen Platz und Zeit dahingehend weiter zu recherchieren?
 

Ich kann keine Valide Aussage treffen. Für mich gilt das was im letzten Q1 Bericht drin steht, und hier halt die Fokussierung auf Berlin. Das Banken denen ein Angebot machen alles zu verkaufen ist normal, die verdienen ja daran.

Ich sehe auch nicht warum man zwanghaft alles  verkaufen müsste. Wenn man für 2027 und danach die Anleihen/Kredite durch günstigere Alternativen ablösen kann, steht die Gesellschaft nicht so schlecht da.

Nun erstmal Q2 abwarten.  

am 24.06. hast Du hier geschrieben...
"Sobald man morgen etwas lesen kann, über den Verlauf der HV, werde ich für mich mal eine Entscheidung treffen.

Entweder Ausstieg und die nächsten 12 Monate nicht mehr nachschauen, oder aufstocken und den Wert weiterhin beobachten."

was hast du denn nun gemacht? - nachgeschaut hast du ja schon zur Genüge :)  

mal recherchiert und bitte um Bestätigung oder Korrektur.

ADLER Financing S.à r.l. publishes all information relating to its
EUR 1,177,819,300 8.25% Notes due 2028 (ISIN: DE000A4D5RA0)
EUR 716,846,000 10% Notes due 2029 (ISIN: DE000A4D6JB3)

Titanium 2L BondCo S.à r.l. publishes all information relating to its
EUR 3,041,900,000 6.250% Notes due 2031 (ISIN: DE000A3L3AG9)

das sind komplett jetzt die ausgehandelten Anleihen, welche aber noch von einer Mehrheit der Gläubiger bis Juli gutgeheissen werden müssen.

das heisst 2028 muss zurückgezahlt oder neu verhandelt werden. 3 Jahre Zeit um Ihre Projekte in und um Berlin zu veräussern. Sprich 1L Notes und 1,5L Notes mit ca. 1,9Mrd sollten bis 2029 bestenfalls abgelöst werden.
Input wären Verkäufe, Mieteinnahmen von jährlich über 100Mio oder Anpassung durch Verkauf einiger Mietwohnungen.
Für mich sehr spannend und könnte machbar sein - da man mit sinkenden Schulden ja auch neu und besser verhandeln kann.
Also abwarten  

Dann gebe ich mal ganz offen zu, ich habe hier mehr Fragezeichen im Kopf, als das Gefühl Bescheid zu wissen.

Die nochmalige Zusammenstellung der Anleihen von AdlerHorst von knapp 5 Milliarden ist schon eine Nummer, aber immer wieder stößt mir die Verzinsung auf. Zwischen 6 und 10 % Zinsen ist einfach brutal.

Wie auch immer AdlerHorst auf eine jährliche Mieteinnahme von 100 Millionen kommt, das wäre ein erschreckendes Verhältnis zu den Zinsaufwendungen.

Wenn da jährlich etwa 400 Millionen Zinsaufwendungen entstehen, kann das doch nicht aus Verkäufen geleistet werden, bzw. es kann, ist aber ein Trichter der irgendwann zu eng wird.

Somit sehe ich im Moment für Adler Aktionäre, die größte Chance in der Zusicherung der Anleihegläubiger, dass bis zu 250 Millionen aus Verkäufen nach Ablöse der Anleihen bleiben.

Das wiederrum ist auf der heutigen Basis der Marktkapitalisierung von etwa 36 Millionen immer noch eine interessante Sache.

Weiterhin hat sich in den letzten Tagen so etwas wie eine Bodenbildung bei den 23 Cent gezeigt.

Auch wenn ich bei dieser Investition eigentlich ein Luxusproblem habe, bei 16 Cent eingestiegen und bei 32 Cent etwa die Hälfte verkauft, handele ich nun eigentlich nur noch mit Gewinn.

In einem überschaubaren Rahmen habe ich heute trotzdem nachgelegt und meinen ursprünglichen EK verschlechtert. Aber damit sich keiner Sorgen macht, ich kann trotzdem beruhigt am Sonntag in den Urlaub fahren.

 

am 27.06.
"Ich bin nicht mehr bereit 20 Cent für eine Aktie zu bezahlen, die kein Vermögen mehr hat und auch keine Einnahmen mehr erzielt."

am 03.07.
"In einem überschaubaren Rahmen habe ich heute trotzdem nachgelegt und meinen ursprünglichen EK verschlechtert."

AGPS BondCo PLC - 2L Senior Secured - EUR 700,000,000 due 2030 - DE000A3L3AH7

(bonds are listed but solely held by Titanium
2L BondCo S.à r.l. and not traded)
3L Subordinated - EUR 2,341,900,000 perpetual - DE000A3L3AJ3

auch ich habe keine Ahnung
jedoch sollte ja die 2,341 Mrd Anleihe, diejenige sein, welche ohne Rückzahlungsdatum ist - sprich ewige Anleihe zur Stärkung des Eigenkapitals.
dann sieht das dann ja auch etwas anders aus. 5Mrd - 2,4Mrd = 2,6Mrd bis 2031

rechne jetzt mal die Verkäufe mit rein, das Eigenkapital und die Mieteinnahmen - die Rechnung könnte schon aufgehen. Nur meine Meinung  

ich finde in der Q1 Präsentation, ist alles sehr übersichtlich dargestellt:
https://www.adler-group.com/fileadmin/web/docs/IR/...tion_Q1_2025.pdf

Seite 13 - Übersicht der  Verbindlichkeiten (Kredite/Anleihen)
Seite 14 die Fälligkeiten
Seite 16 Cashflowentwicklung
Seite 28/29 Gesamtübersicht.

In Kurz: 3.8MRD Verbindlichkeiten mit Durchschnittlicher Laufzeit von 3.9Jahren zu 6.36%, LTV von 67.9%, Total Property Value 4.6MRD

 

für diese wertvollen Informationen kurz zusammen gefasst.

eine Frage hätte ich noch zu den Verkäufen.
"PROJECT DISPOSALS SIGNED" - diese 4 da - sind da die Gelder schon geflossen oder kommen die dann in Q2 2025 hinzu?  

Seite 30 steht es ja

General note: Status of projects as per the publication date of Q1 2025results 1. Actual CAPEX spent during 3M 2025 and company’s CAPEX forecast for 9M 2025; 2. Signed in Q4 2024 and closed in Q2 2025; 3. Signed in Q4 2024, expected closing in Q3 2025; 4. Signed in Q1 2025, expected closing in Q2 2025; 5. Signed in Q2 2025, expected closing by year-end 2025; 6. The sales contract was cancelled in Q4 2024 and the project is in exclusivity with another potential investor; 7. Based on Q4 2024 appraisal valuations

also sollte dann in Q2 2025 paar Sachen verbucht sein :)  

sehe ich derzeit nicht wirklich problematisch.
67,9% LTV ist nicht hoch. Wenn man das Eigenkapital weiter stärken kann, und hier auf unter 65% kommt, sollte die Refinanzierung der Anleihen durch z.B. Bankkredite kein Problem sein. Dabei wird auch der Zins sinken.
Jährliche Nettomietsteigerungen von 2% sollten auch umsetzbar sein.

Richtig steigen wird es vermutlich erst, wenn die Anleihegläubiger mit ihren Votingrights draussen sind, so bekommt man nicht wirklich, Institutionelle Anleger als Aktionäre rein.