Kaufsignal bei Gagfah

da kribbelt es richtig in den Fingern, zwecks kaufen .)  

Ich vermute Annington will den Kurs runterprügeln um selber billig zu kaufen.

Angekündigt ist ganz versteckt eine Art Garantiedividende nach dem Delisting wobei ich von ca. €1,25 pro Gagfah ausgehe

Der FFO von Gagfah war im q1 2015 0,24 bzw  sogar 0,40 mit sales

Bezüglich der Garantiedividende muss der ganze Ertrag bezahlt werden dafür ist der dann aber auch festgeschrieben und ändert sich nicht mehr.

Bei dem aktuellen Kurs von 13,30 wäre die 1,25 Dividende leckere 9,3% sicher auf alle ewigkeit  

0,35 EUR bis 0,80 EUR, mehr auf keinen Fall.. Das wären dann von jetzt aus
2,6% bis 6% p.a. (vor Steuern). Ich würde am unteren Ende spekulieren. Das denken vermutlich auch die anderen daher ist der Kurs schon soweit gesunken. Und bei evtl. 3% Rendite vor Steuern und keiner Möglichkeit das Investment je wieder abzustoßen sehen die meisten schwarz.

Ich schrieb ja bereits in #3519, das ich die Aktien für zu hoch bewerte halte - das korrigiert sich auf lange Zeit immer.. (siehe http://www.ariva.de/forum/...-bei-Gagfah-295832?page=140#jumppos3519)  

deswegen hat annington keine Wahl als den Ganzen Gewinn der auf eine Gagfah Aktie fällt zu bezahlen dies wäre nach den Q1/zahlen zahlen irgendwas zwischen 0,95 und 1,60
tendenz allerding steigend

es gibt ja nur noch ca. 15mio Freefloat insofert wird Annington da scherzfrei bezahlen können

5% hat ja JPM im Auftrag von ANN erworben da hab ich keine Ahnung wie das Vertraglich läuft .
Meine Fragen bezüglich JPM sind

1) wie lange werden die Aktien gehalten (ich vermute dauerhaft)
2) Wie wid JPM bezahlt? (rechtlich genauso wie wir auch über die Garantiedividende) und vielleicht noch extra?
3) Kann ANN einen Squuezeout machen (ich glaube nicht wegen Grunderwerbsteuer)

Was ich sehr interessant finde ist das der ANN NAV durch den Gagfah kauf ca. 4 Euro gesteiegen ist was ca. €1,3mrd wäre
vielleicht sind ja die Gagfah mehr wert als der Kaufpreis sonst kann ich mir im Prinzip nicht vorstellen das direkt durch den Kauf 1,3mrd Wert geschafften wurde



 

Hab heute gelesen das bei der Fusion gewisse Regeln gelten z.b. muss ein Verschmezungsplan aufgestellt werden.
Die Minderheitsaktionäre können da aber widersprechen dann muss ANN ausbezahlen

so hab ich es zumindest verstanden

Ausbezahlen dann sicher ca. €19 oder mehr

von den €4 NAV Steigerung muss auch ein Teil an Gagfah ausbezahlt werden


€2 wäre ja ca. €700mio d.h. nochmal €2,50 drauflegen

Was auch interessant ist das ANN die Gagfah Dividende gespended hat d.h. ca. €70mio mehr zum verteilen für die minority shareholder,,,

IN diesem Sinne obwohl das Delisting kommt strong buy weil man ende 2017 für €19 abladen kann unbegrenzt

 

Hi zusammen,

hab mich nun auch mal angemeldet.

Folgende Fragen, insbesondere an Immo2014:

- Im Conf Call Webcast ist nicht deutlich, was nun folgt, wie kommst du auf Garantiedividende? Wie sind hierfür in Luxemburg die Gesetze, Regeln? Quellenangabe?

- Wo steht das ein Verschmelzungsplan aufgestellt werden MUSS, und wo steht was dieser genau beinhaltet? Quelle?

- Wo hast du was von Garantiedividende gelesen? Quelle?

- Wie kommst du zu der Meinung, dass ende 2017 zu EUR 19 verkauft werden kann?


Meiner Meinung nach wurde in der Angebotsunterlage erwähnt dass eine Verschmelzung stattfinden KANN aber nicht muss. Für den Fall dass eine Verschmelzung stattfindet wie sind im Luxemburgischen Aktienrecht die Regeln? Was muss mind. geboten werden?
Falls keine Verschmelzung durchgeführt wird, wie kann ANN an das Geld der Gagfah legal kommen ohne eine Kapitalmassnahme durchzuführen? Ideen?

Gruss  

im webcast hat Lampe gefragt wie JPM bezahlt wird für das 5,1% Investment dort wurde gesagt vom CFO das JPM  einen fixed amount scructure bekommen was ne Umschreibung für eine Garantiedividende ist. Gagfah Shareholder müssen rechtlich genuaso wie JPM behandelt werden was der CFO ja auch bestätigt hat.

Da Gagfah ja ne Luxenburgische AG ist gilt das Aktiengesetzt nicht also kommt anstatt einem Fusionsvertrag ein Fusionsplan

Gesetzlich vorgeschrieben ist da eine Bar Abfindung wahlweise Tausch
Ich gehe davon aus das JPM nicht tauschen oder verkaufen darf also bleibt nur noch die Garantiedividende welche wohl dann zusätzlich angeboten wird.


Ende 2017 war ein Tippfehler es sollte  ende 2015 sein beim Vollzug der Fusion
Es ist ja angekündigt das die Fusion zum 1.1.2016 vollzogen ist

€19 ist ja der aktuelle faire Wert 18,60 + die 0,35 Dividende

JPM hat ja mind. 18 Euro bezahlt und unter 5% Rendite machen die wohl nichts
d.h. 0,90 wird es mindest werden

ich vermute aber deutlich über ein euro
 

JPM kann einfach via Vertrag mit einer Einmalsumme (z.B. Beratungsgebühr, Verlustausgleich) abgefunden werden. Somit muss man keine Garantie Div bezahlen.

Was bringt ANN eine "freiwillige" Fusion, wo dann wieder die hälfte der Gagfah Aktionäre nicht einreichen?
Falls es eine Zwangsfusion für alle Gagfah Aktionäre bedeutet, dann ist ja auch JPM betroffen, wird dadurch nicht wieder die Steuer ausgeloest? Wozu dann die 5,01% Struktur von Anfang an?

Hast du einen Link für das Luxemburgische Aktienrecht?  

Fusion ist ja kein Squeezeout d.h. die 6% Freefloat bleiben
maximal können die nicht JPMler ihre 1,2% eintauschen bzw verkaufen dann hat ANN aber immer nur noch 94,9% ist also alles paletti

wie gesagt der fixed amount structure für die Gagfah Stillhalter und JPM wurde ja schon vom CFO von ANN bestätigt

 

bis zum delisting machen die nichts

nachzuhören im webcast Annington ab ca. 51:20

danach bekommt gagfah "very minor fixed amount structure"

wegen structure wird es wohl keine einmalige zahlung sein sonst hätte der cfo das anders formuliert

ich gehe mal davon aus das dies eine Art Gewinnausgleich für Gagfah aka Garantiedividende sein wird
 

ANN wird einen FFO von 1,50 habe bei €27 sind das 5,5%
Gagfah wird einen FFO von mind. €1 haben bei €13 sind das 7,7%

der Fair Value von Gagfah ist also min €18

 

Es kann auch sein dass JPM 10 cts pro Jahr erhält (da evtl. Vorab oder später Einmalzahlung, da ja auch Verlustausgleich erwähnt ist) und die nächsten 5 Jahre alle ausgehungert werden. Dann gibts evtl. 18, aber das macht den Wert nicht mehr ganz so attraktiv.  

Wenn Annington zugriff auf den Gagfah Gewinn haben will muss für die Minoritys der komplette Betrag vom FFO ausbezahlt werden ca. aktuell €1,00-€1,20 pro jahr

Sehe keinen anderen Weg
 

Regulierter Markt - Prime Standard

Änderung des Segments

GAGFAH S.A.,
Luxemburg, Großherzogtum Luxemburg

Nr. Wertpapierart ISIN bisheriges Segment künftiges Segment
1. Namens-Stammaktien LU0269583422
Regulierter Markt -Prime Standard
Regulierter Markt -
General Standard

Änderung ab 13. Juli 2015

Frankfurt am Main, den 10. Juli 2015

Frankfurter Wertpapierbörse
Geschäftsführung

http://deutsche-boerse.com/INTERNET/IP/...nnouncement.pdf?OpenElement  

der letzte Ausblick zum FFO hab ich mit 275mio gefunden
aktuelle Aktien sind 246mio

ich gehe davon aus das der kompplette ffo ausbezahlt werden muss also ist eine Abschätzung von mir für die jährliche Garantiedividende €1,11


basierend auf dem aktuellen Kurs wären das 7,2% rendite


gsw mit einer Garantiedividende von €1,40 wir ja bei €55 gehandelt


ausgehend von 5% rendite wäre also €22,22 "fair"
 

glaube es wird keine Garantiedividende geben sondern es kommt der Verschmelzung bzw versschmelzungsplan


d.h. die gagfah werden gegen annington getauscht bzw bei widerspruch bar komplett ausbezahlt

in diesem sinne ist gagfah ein strong buy weil mind €18 ausbezahlt werden beim widerspruch zur verschmelzung

sieht fast wie ein free lunch aus bis ca. €18  

hab nur mehr informationen bzw es ist klarer was nun passiert

1) Umfimierung Gagfah + Anningington in Venovia Sep 2015
2) delisting gagfah nov 2015
3) integration gagfah abgeschlossen 1.1.2016
4) Verschmelzung mit Verschmelzungsplan wohl vor dem 1.6.2016 bzw der HV 2016
5) Wahlmöglichkeit in Tausch gegen Annington bzw Barausgleich bei Widerspruch


Ich gehe von einem Wert von 18-20 Euro aus oder sogar noch höher wenn sich Gagfah gut entwickelt da der Barausgleich gesetzlich vorgeschrieben ist als Option kann man aktuell Gagfah unter 18 Euro bling kaufen ohne Kursrisiko

Ist also quasi Free luch bzw fehlbewertung durch ineffektivem Markt was selten ist

kann alle nur empfehlen Gagfah zu kaufen und dann zu tauschen oder ausbezahlen lassen

ich denke mal das sind sichere 20% rendite für 6 Monate bis 1 Jahr

ich selber hab auch schon 10t stk nachgekauft bei 12,51 hab aber aktuell kein cash mehr
 

Bei einer Verschmelzung werden die Anteile gerade bei Wohn-Immobilien nach dem Ertragswertverfahren bewertet und da war es zumindest im q1 2015

Gagfah 0,24
Annington 0,26

bin schon gespannt auf die q2 zahlen wobei ich davon ausgehe das die q2 gleich oder besser als q1 werden

Wenn man also das ffo für das Ertragswertverfahren ansieht sollte das tauschverhältnis für die gagfah stillhalter besser als gedacht werden

man muss sagen wie es ist gagfah ist eine hochleistungsmaschine beim vermieten und ertrag  

IMHO muss Mrs. Yellen nänmlich zum Jahresende tatsächlich die Zinsen anheben.

FFO 0,46


nur zum vergleich Dt. Wohnen hat FFO 0,47 und steht bei 24,80

dazu passt

http://www.finanzen.net/nachricht/aktien/...hlegen-bei-Gagfah-4479141  

ok, die Zahlen sind draußen und es gibt keine Überraschungen -> sowohl im positiven , wie auch im negativen Sinne

@immo
Die Aktie ist interessant, allerdings nicht bei 15,80€ so interessant , dass ich jetzt einsteige. Ich werde sie weiter beobachten und bei 13,50-14€ ggbf. einsteigen, da die Verschmelzung vermutlich erst komplett in einem Jahr abgeschlossen ist - Zahltag!

Der Vergleich mit deutsche Wohnen ist nicht ganz passend, da der Laden z.Z tatsächlich viel zu teuer ist.

Ich schaue eher auf TLG -> FFO 0,26 im Q1 ; Q2 kommt nächste Woche und wird bei mind. 0,55 bei 17€ Aktienwert mit sehr viel potential nach oben stehen. TLG macht zur Zeit alles richtig...

Ich hoffe , es ist für dich plausibel warum ich auf die 13,50€ warten werde und nicht bei 15,80€ einsteige. Bis Weihnachten wird es große Turbulenzen an den Börsen geben, sodass es nicht unwahrscheinlich ist, dass ich mein Ziel erreiche, ansonsten bleibe ich in TLG investiert...  

nach dem "schock" der KE sind es ja nun 246mio aktien

positiv zu sagen gab es die
Geschenkte Dividende von Annington d.h. 85mio auf Sparbuch
Aufwertung der Immo auf Annington Level 240mio
dazu ist noch die yield Compression Aufwertung angekündigt (war bei dt. Wohnen ca. 7,7%) was für Gagfah nochmal 636mio sind

Im Webcast wurde nach was gesagt über den ffo der minorities aber das muss ich nochmal genau analysieren  

Auf der Gagfah Seite ist der FFO mit 112M angegeben (0,46)

Auf der Annington Seite ist der FFO der Minorities mit 2,5M angegeben wobei er den JPM Coinvestor und Reit blocker ausgeschlossen hat so wie ich es verstanden habe

MIN 8:31 vom Webcast
MIN 37:27 vom Webcast

Mir scheint es das er die 2,5M FFO nur auf die 1,2M Gagfah holdouts bezieht was aber dann eine FFO von 0,84 for Gagfah sein sollte
Kann es sein das der Gagfah FFO innerhalb von Annington so viel höher ist?
??????
 

Die Fakten sind sonenklar
1. Squeeze out geht nicht wegen Grunderwerbsteuer
2. Laut Aussage von Annington heute bekommen Gagfah Aktionäre keine Dividende mehr
3. Annington will den Gagfah FFO an Annington Aktinäre auszahlen
3a) Geht mit Beherrschungsvertrag das widerspricht mit Punkt 2
3b) Geht mit Verschmelzung und ist auch soweit angekündigt.

Was eigentlch nur noch relevant ist das Tauschverhältnis oder der Barausgleich
Der Barausgleich kann Annington relativ frei festlegen weil man ja immer in Annington tauschen und dann an der Börse verkaufen kann

Bezüglich der ertragsbewertung scheint Gagfah viel luft nach norden zu haben

Ich denke mal Annington wird das entspannt ansehen weil die ja nur 1,2% effektiv tauschen müssen.
Die 5% Gagfah der Reitblocker sind ja quasi schon in Besitz von Annington nur halt vertraglich auf Dauer JPM ausgeliehen gegen gebühren.

laut Aussage heute hat Annington bald einen FFO 800 d.h. 1,70
Gagfah hat ffo aktuell 240 mit 130 reserve also möglicherweise 370 = FFO 1,50

wäre dann ein tausch 17 Gagfah in 15 Annington "fair"?

muss sagen das ich aktuell im Nebel bin und mangels Information schlecht abschätzen kann

Auf jeden Fall wird is in Q1 2016 passieren bis zur HV


 

Aktien haben will, sollte sich die Untergrenze der Bewertung am fairen Wert von min. 18.60 bewegen, den Annington hat feststellen lassen. Eine zwangsweise Abfindung unter der Bewertung des Gutachtens dürfte eine juristisch schwer haltbare Position sein. Ob Annington sich jahrelange Händel für gut 1% des Gagfah Kapitals erlaubt, nur um wenige Euro zu sparen, ist zweifelhaft.