Finanzieller Überblick
Hinsichtlich der finanziellen Leistung kann TAG eine gute Erfolgsbilanz vorweisen, die durch einen starken Wohnungsmarkt in ihren Regionen unterstützt wird, der in den letzten Jahren zu steigenden Mieteinnahmen führte.
Die gute operative Dynamik hat sich 2021 fortgesetzt, da die TAG auf vergleichbarer Basis 1,5 % höhere Mieteinnahmen, einen höheren Nettoinventarwert und einen höheren Nettogewinn erzielte. Die gesamten Nettomieteinnahmen beliefen sich auf 271 Mio. €, was einem Anstieg von 2,7 % gegenüber dem Vorjahr entspricht, während das EBIT aufgrund von Immobilienbewertungsgewinnen in Höhe von 540 Mio. € (gegenüber 328 Mio. € im Jahr 2020) 761 Mio. € betrug. Aufgrund einer strengen Kostenkontrolle und niedrigerer Finanzierungskosten stieg der Nettogewinn von TAG auf 585 Millionen Euro (+45% im Vergleich zum Vorjahr). Dennoch beliefen sich die freien Mittel aus dem operativen Geschäft (FFO) aufgrund geringerer Gewinne aus Veräußerungen auf 188 Millionen Euro, ein Rückgang gegenüber 220 Millionen Euro im Vorjahr.
In den ersten neun Monaten des Jahres 2022 verzeichnete die TAG ein gemischtes operatives Ergebnis, da das Branchenumfeld aufgrund des steigenden Zinsniveaus in Europa und der schwierigeren Finanzierungsbedingungen, die in den letzten Monaten für den Immobiliensektor einen wichtigen Rückenwind darstellten, schwieriger wurde. Die Nettomieteinnahmen beliefen sich auf 208 Mio. € (+2% gegenüber dem Vorjahr), das EBITD sank jedoch auf 434 Mio. € (-10% gegenüber dem Vorjahr), was vor allem auf geringere Immobilienbewertungsgewinne zurückzuführen ist. Der Nettogewinn belief sich auf 335 Mio. € (-7,5 % gegenüber dem Vorjahr), während der FFO auf 155 Mio. € anstieg, was auf einen höheren Beitrag der Mietobjekte in Polen zurückzuführen ist.
Wie ich in einem früheren Artikel über Aroundtown (OTCPK:AANNF) analysiert habe, hat sich die Stimmung der Anleger gegenüber dem Immobiliensektor im Jahr 2022 verschlechtert, was dazu führte, dass der Fremdkapitalmarkt für diese Unternehmen im vergangenen Jahr praktisch geschlossen war. Dies führte dazu, dass Bilanz- und Liquiditätsmanagement für die meisten Unternehmen des Sektors zu einer Hauptpriorität wurden, was auch dazu führte, dass die große Mehrheit von ihnen Nettoverkäufer von Vermögenswerten auf dem Markt waren.
TAG bildete hier keine Ausnahme, und das Unternehmen ergriff in den letzten Monaten mehrere Initiativen zur Verbesserung seiner Finanzlage, wie z. B. die Durchführung einer Kapitalerhöhung in Höhe von 200 Mio. Euro, die Verlängerung der Brückenfinanzierung im Zusammenhang mit der ROBYG-Übernahme bis 2024 und die Aussetzung der Dividende.
Da Immobilienunternehmen zur Finanzierung ihrer Immobilien in hohem Maße Kredite aufnehmen, übt das derzeitige steigende Zinsumfeld Druck auf die Immobilienwerte aus und macht den Anlegern Sorgen über die Höhe der Verschuldung. TAG wies Ende September letzten Jahres einen Beleihungsauslauf (LTV) von 45 % auf, ein wichtiger Maßstab für die Verschuldung im Immobiliensektor, ein höherer Wert als bei einigen seiner engsten Wettbewerber.
Daher hat sich die Unternehmensleitung in den letzten Quartalen auf die Verbesserung der Finanzlage und der Flexibilität des Unternehmens konzentriert, da der Finanzierungsbedarf von TAG nur bis Ende 2023 gedeckt ist. Obwohl das Unternehmen liquide ist und sein FFO im Jahr 2023 voraussichtlich bei etwa 172 Mio. € liegen wird (-9% gegenüber dem Vorjahr), reicht dies nicht aus, um die im Jahr 2024 fällig werdenden Schulden (fast 600 Mio. €) zu finanzieren, so dass die Liquiditätslage von TAG im aktuellen Marktumfeld etwas eingeschränkt ist.
Wenn sich die Stimmung auf den Kapitalmärkten gegenüber dem Immobiliensektor verbessert, könnte das Unternehmen in der Lage sein, diese Fälligkeiten zu refinanzieren und weiterhin reibungslos zu arbeiten, aber wenn die Finanzierungsbedingungen für TAG schwierig bleiben, ist es wahrscheinlich, dass das Unternehmen gezwungen sein wird, Immobilien auf dem Markt zu verkaufen, was wahrscheinlich zu Verlusten im Vergleich zu seinem Buchwert führen wird.
Fazit
TAG verfügt über ein interessantes Geschäftsprofil innerhalb des deutschen Wohnungssegments, aber seine Fundamentaldaten scheinen schwächer zu sein als die seiner größten Konkurrenten LEG oder Vonovia. Die Liquiditätslage des Unternehmens ist nicht fantastisch, und das Unternehmen könnte in den kommenden Quartalen Probleme haben, fällige Schulden zu refinanzieren, auch aufgrund seiner geringeren Größe, was mich hinsichtlich der mittelfristigen Geschäftsaussichten skeptisch macht.
Zwar ist die Bewertung des Unternehmens derzeit günstiger als die seiner Konkurrenten, da TAG nur mit dem 0,37-fachen des Nettoinventarwerts gehandelt wird (gegenüber dem 0,45-fachen des Nettoinventarwerts seiner Konkurrenten), doch scheint dies durch die schwächere Finanzlage des Unternehmens gerechtfertigt zu sein. Daher denke ich, dass LEG Immobilien eine bessere Möglichkeit ist, in das deutsche Wohnungssegment zu investieren, da das Unternehmen über stärkere Fundamentaldaten verfügt und derzeit eine hohe Dividendenrendite bietet, wie ich zuvor analysiert habe.
(übersetzt)
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