Danke für das Worst Case Szenario, das keines ist.
Drei Punkte vielleicht dazu, wie man es auch sehen kann:
1) Es gibt in Shopping Centern eine umsatzunabhängige Grundmiete und diese liegt deutlich über den Mieten für Wohnungen oder Büros. Der umsatzabhängige Anteil ist das "Sahnehäubchen" oben drauf. Selbst bei Umsatz gleich Null (Lockdown) wäre also der Grundbetrag plus Betriebskosten zu zahlen (oder zu stunden, also Zahlung aufgeschoben aber nicht erlassen).
Fazit: bis es zu Mietsenkungen in der Grundmiete kommt, ist es ein weiter Weg. DES kann mit der umsatzunabhängigen Grundmiete wirtschaften und schlechte Zeiten überstehen.
2) Mieterausfall, Insolvenzen von Modeketten, Wechsel von Mietern und Umbauten/Modernisierungen etc. sind seit Jahren die Normalität. Marken-Shops kommen und gehen. Auch in einem normalen Jahr bekommt man also nicht 100% Miete, sondern es gibt "Schlupf". Durch Corona wird sich die Quote etwas erhöhen, wo Geschäfte temporär leer stehen. Aber die Einkaufscenter in DE sind begrenzt (kein Neubau) und an interessierten Mietern war und ist kein Mangel. Denn die höheren Mieten in den 1A Lagen waren durch höhere Umsätze gerechtfertigt, sonst würde ja jeder Shop in den Vorort ziehen und dort billige Gewerbemieten zahlen.
Fazit: Wird sich das durch Corona ändern? Ich denke nicht. Wenn ich schon einkaufen gehe, dann erledige ich doch gleich alles im Einkaufscenter als an zig verschiedenen Stellen. Insofern ist vielleicht ein KARSTADT-Haus weniger wert als zuvor, aber ein EINKAUFSCENTER sammelt die vielen kleinen Einzelhändler ein und auf. Ich rechne mit leeren Einzelgeschäften und gut vermieteten Centern.
3) Immobilienwerte: DES hat im letzten Quartal von sich aus eine Neubewertung der Immobilien angestoßen. Zu einem Zeitpunkt, wo die wirtschaftlichen Prognosen düster waren. Das nur so wenig abgeschrieben wurde, war für mich eine positive Überraschung! Die Zu- und Abschreibungen an Immobilienwert sind eigentlich uninteressant. Solange die Kredite abgezahlt werden und die Immobilien in gutem Zustand instandgehalten werden, ist mir das vollkommen egal. Es ist nur relevant, wenn DES die Center verkaufen wöllte und die Schulden auf einen Schlag ablösen. Will man aber nicht.
Warum die Cash-Kuh schlachten, wenn man auf das eingesetzte Kapital selbst in einem Krisenjahr wie 2020 noch > 2 Euro je Aktie erwirtschaftet? (zahlen von Marketscreener.com)
Fazit: So lange DES > 2 Euro Cashflow je Aktie pro Jahr erwirtschaftet, ist alles in Butter und die Aktie für mich unterbewertet. Egal wie hoch die jährliche Dividendenausschüttung ausfällt (darf natürlich gerne wieder 1,xx Euro sein) und egal wie die Hoch- und Abschreibung beim NAV ausfallen.
Der Kurs hat sich halbiert, der Cashflow wird in 2020 aber lt. momentaner Konsensschätzung um 25% zurückgehen. Das sagt eigentlich alles. Und was Online angeht: Nehmen wir an, der Lockdown war "Best Case" für Online und "Worst Case" für Offline. Selbst wenn ich die Q2-Zahlen unendlich in die Zukunft fortschreibe, fließen da 21 Mio EUR FFO jedes Quartal in die Kasse...
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