Kaufsignal bei Gagfah

gagfah werden gegen annington getauscht
die frage ist nur das verhältnis

gagfah als firma leben zu lassen macht wirtschaftlich für annington keinen sinn  

REMCO SIMON: Okay. And the last question on your FFO numbers. You mentioned that minorities
is a relatively small number. I was wondering if you could maybe just elaborate a
little bit more on that, because if we look at the GAGFAH FFO for the first half-year
of €112 million, then your 6.2 per cent minority stake that you don't own I would
think it would be slightly higher than just €2.5 million.

DR KIRSTEN: Yes, it would. You have to keep two things in mind there. The first one is that in
2015 there was a payout of a dividend for the year 2014 from GAGFAH
shareholders. This thing was calculated in our one-offs because it will not repeat
itself. This was the promise of a dividend which was made last year. We're not
intending to pay out any further dividends to GAGFAH minority shareholders as we
speak at the moment.
The second aspect is of course we have a co-investor with JPMorgan. JPMorgan
gets an implicit fee which is reflecting in the pricing but not in the dividend line. We
also have so-called rent(?) blockers. They are already in the EBITDA, so we can't
deduct them any more from the FFO, they are already digested. So therefore the
number is relatively small with regard to the minorities and it will stay there.


 

laut annington ist der ffo von gagfah ca. €39m/2monate d.h. 234m dieses jahr

nun soll ja laut annngtin die neue plattform die ebit rendite von 63 auf 77 erhöhen

angeblich full year 130m steigerung für gagfah

wird denn nun die ffo steigerung bei gagfah oder bei annington reingerechnet?
ist natürlich wichtig wenns nachher um die verschmelzung geht

habs auf jedenfall so verstanden das gagfah ebit fy 240 ist und 130m sind ontop möglich mit optimierung

nun wird ja bei gagfah die miete erzeugt also gehe ich mal davon aus das dieser ffo bonus auch bei gagfah gebucht wird


falls das stimmt würde gagfah ja 370m ffo erzeugen bei 246m aktien = 1,50 was eigentlich schon sehr nahe bei der annington ffo von 1,70 liegt

auf jeden fall wäre dann er aktuell €15,50 Preis ein superschnäppchen

ansich suche ich ein Denkfehler aber die q2 Präsentation von Annington ist ja relativ klar und deutlich S16




 

tatsache ist das der ffo 2015 ca 240 ist (runrate)

bis 1.1.2018 ist der ffo 370 (+130 synergy = weniger zinsen etc) d.h. mit mietsteigerung ca. ffo 384 d.h. ca. €1,56 pro share

dividende will annington gagfah nicht mehr zahlen also geht eigentlich nur noch verschmelzung

dir frage ist dann was der ffo einer annington aktie ist zum 1.1.2018 ist

da. gagfah bis zum 1.1.2016 voll integriert ist mit gemeinsamer buchhaltung und dann das gagfah system abgeschalten wird gehe ich davon aus das es danach bis zur HV zur verschmelzung kommt

es gibt ja nur noch 3mio stk minority und da wären die kosten für doppelte buchführung reporting etc unsinning oder vielleicht gar nicht mehr möglich


 

Ich bin mir 100% sicher das dies keine Grunderwerbsteuer auslöst weil die 5% von den Eit Blockern ja noch im Besitz der Reitblocker bleiben.

Sonst würde es auch kein Sinn machen das Annington die Verschmelzung in Punkt 8.5 ankündigt.

Annington sind ja profis und hätten sonst einen anderen Weg z.B. Beherrschungsvertrag gewählt

Da bei der Verschmelzung der FFO maßgeblich ist und Gagfah zum 1.1.2018 ja €1,50 hat gehe ich von einer erheblichen verbesserten Angebot aus. Für Annington ist das aber ziemlich egal weil es nur 1,2% Minority gibt und der Tausch prinzip bedinngt eigentlich für Annington neutral ist.

Der Börsenkurs dürfte bei der Berechnung des Umtauschverhältnises wohl keinen Bedeutung haben in diesem Fall da mit dem FFO ja ein ausgezeichnetes Instrument zur Bewertung vorhanden ist.

Da Annington ja den Gagfag FFO an die Annington Aktinäre ausschütten will gibt es ja nur der Berherrschungsplan oder Verschmelzungsplan wobei offensichtlich nach aktueller Lage die Verschmelzung gemacht wird

nach den q2 Zahlen sieht es dann wohl so aus das man für 17 Gagfah 15 Annington bekommt was dann aktuell einem Barwert von €24,70 entsprechen würde einem Aufschlag von 64% zum aktuellen Kurs

Da kann man nun gut erkennen das Annington mit den €18 nicht zuviel für eine Gagfah bezahlt haben weil die halt erkannt haben das 130mio ffo steigerung in kurzer zeit (2,5j) möglich sind und auch schon bestätigt sind


 

wenn man mal sieht was alles positiv seit dem juni war kann man den kurs von 15 kaum glauben

1) geschenkt der dividende von annington an gagfah = 80mio
2) anpassung der bewertung an annington methode = 230 mio
3) yield compression angekündigt ca. 600mio (schätzung)
4) ffo increase 130m bis zum 1.1.2018 angekündigt
5) dazu der normale 2,7% yoy mietzuschlag

das problem mit dem delisting ab dem 1.12.2015 sollte kein wirkliches sein da ja annington den gagfah ffo braucht um die annington dividende zu bezahlen €438mio bestätigt d.h. es führt ja kein weg an der verschmelzung vorbei welche bis zur HV 2016 stehen muss

ich glaube die holdouts werden am schluss zuletzt lachen

ist ja aber auch nur noch 1.2% freefloat da wirds annington am arsch vorbei gehen  

1) Beherrschungsvertrag scheidet aus weil ja Gagfah als eigenständige AG aufgelöst wird und die Immo Bestände quasi bei annington einsortiert werden das macht auch sinn weil Bestände ja in den gleichen Städten sind und man sonst keine Synergie Effekte hat ausserdem hat Annington ja bestätigt keine Dividende mehr an Gagfah zu bezahlen
2) Cash nur möglich bzw zwingend vorgeschrieben bei Verschmelzung. Die Höhe vom Cash ist aber ziemlich egal da man ja auch in Annington tauschen kann und die dann an der Börse zu verkaufen insofern spielt der Cashwert keine Rolle
3) Verschmelzung ist der way to go weil quasi schon bestätigt. Das Tauschverhältnis wird wohl nach dem FFO1 berechnet wobei das in meinen Augen sehr positiv für die Holdouts wird
 

bewertung zum 1.1.2018 ink synergy nach der q2 2015 anington info

Gagfah 2015 FFO 234 + 130 Synergy + 2,7% yoy = 376M = €1,53
Ann FFO 2015 runrate inkl synergy 800 + 2,7% yoy = 844M = €1,81


nach der Schätzung wäre dann das Tauschverhältnis 18:15 was einen implizierten gagfah fair value von €22,5 hat wobei der Annington kurs sehr niedrig bei 27 steht
im prinzip ist gagfah fair value gekopplet an den Annington kurs

als Vergleich steht die Dt. Wohnen mit einem FFO1 von 0,94 FY bei €22,50


ich erachte das kursrisiko bei gagfah sehr gering weil man fast zu 100% bis 2016 in Annington tauschen kann und dann bei der Börse verkaufen mit Gewinn


 

aufgrund aktueller zahlen und dem runrate&synergy ausblick ergibt sich folgender tauschkurs bei der Fusion


für 158 Gagfah gibt es 148 Vonovia was einem aktuellen implizierten Gagfah Kurs von €27,70 entspricht

sobald die q3 zahlen kommen kann man es noch genauer ausrechnen aber viel zeit zum handeln gibt es ja dann nicht mehr

unter dem Ausblick der Fusion/Tausch zum Q1 2016 ist die Gagfah ein Schnäppchen bzw superdeal
hab leider kein geld mehr

 

SG6F4E


hebel 3

hab gleich mal ein paar gekauft  

wie es scheint ist der emmi aufgewacht und hedged den call


bei Tradegate wurden 3k nachgeordert und heute auf xetra zeitgleich mit dem call auch 1k  

wissen da schon insider wie die fuion kommt?  

gesichert und gesenkt

imho sollte dadurch der gagfah ffo steigen  

das avg is sogar dadurch um 0,5% gefallen d.h. höhere ffo auf längere zeit

hab nochmal 1000 gagfah nachgelegt zum xetraschluss  

 

der equity anteil ist aber vom 1.1.2016 bis heute ca so

FY 2014 €10,16
1.7.2015 trotz Dividenenzahlung €11,88
mit FFO ca. €12,15 aktuell
die angekündigte yield compression zum 1.1.2016 solle nochmal €2,68 dazugeben

d.h. pro forma equity wäre aktuell ca. €14,83

defered tax und sonstiges war zum 1.1.2105 ca. €915mio d.h. aktuell €3,71

pro forma epra nav wäre dann aktuell €18,54

gehandelt wird aktuell mit ca. 20% nav aufschlag d.h. fair value für ne gagfah (Börsenkurs) wäre dann ca. €22,25

der aktuelle Kurs von 15,70 ist daher sehr günstig

dies alles noch auf den zahlen basierend vor der synergy welche ja mit 120mio bestätigt worden ist

120m wäre ja ca. 0,48ffo * 20 wäre dann nochmal ein €9 Synergy aufschlag bis 2018

wohnungsnotstand wegen den Flüchtlingen ist noch nicht dabei


Kursziel 1.1.2018 dann €31 für ne Gagfah :)  

insider kaufen schon auf  

Komisch da die zahlen ja bei vonovia am 3.11 kommen  

Hi Immo,

wie interpretierst du die Vonovia Zahlen fuer die Gagfah? (NAV, EPS etc)  

die ganze ertragssteigerung von vonovia liegt wohl an gagfah

frage mich natürlich was nun genau kommt
laut vonovia ist zum 31.12. die integration abgeschlossen und schneller als gedacht inkl den synergy effekten

die zeichen verdichten sich auf die fusion zum 31.12 da ja kein beherrschungsabkommen unterzeichnet werden soll
im grunde ist die fusion der werthaltigste für Vonovia

interessant ist das Vonovia im Q3 100k Gagfah gekauft hat  

BM  

Kurs 15,60 aktuell

nav 15,60 aktuell

yield compression ca. 7% d.h. NAV steigt nochmal deutlich
synergy 130m check und bestätigt
aufbau von neuen wohnungen auf Gebäude in Berlin (Gagfah bestand) check und bestätigt
mietsteigerung check und bestätigt

eins muss ich vonovia zugestehen die quetschen aus gagfah nochmal das  letzte quäntchen rendite raus was möglich ist was ja auch im sinne von vonovia ist da die ja 989,8% der Anteile quasi halten

die betriebliche fusion zum 31.12. ist nun bestätigt bzw schon fertig
die fusion mit Vertrag wird dann sicher auch kommen mit einem zwingenden Tauschangebot

die Gagfah q3 zahlen wurden auf den 19.11. verschoben obwohl die zahlen ja schon durch und veröffentlicht sind von Vonovia aus

2016 Termine sind auch nicht im Kalender
Ich vermute das man kurz nach dem delisting die Fusion bekannt gibt

der fair value ist aktuell 10:12 von einer Vonovia d.h. ca. €25

so mal sehen ob ich recht habe

PS: handeln kann man Gagfah nach dem Delisting wohl immer noch da nur Frankfurt das delisting bestätigt hat

werde noch ein paar gfj nachkaufen

vonovia hat auch 100t stk im q3 nachgekauft und die wissen warum

 

Die Düsseldorfer Börse hat bekannt gegeben, dass sie an ihren strengen Voraussetzungen für das sogenannte Delisting von Aktiengesellschaften festhalten wird. Also werden Unternehmen auch weiterhin der Börsennotierung in Düsseldorf nur dann den Rücken kehren können, wenn sie einen Hauptversammlungsbeschluss haben und den Aktionären ein den Anforderungen des Wertpapiererwerbs- und Übernahmegesetzes genügendes Kaufangebot vorlegen. „Damit setzt die Düsseldorfer Börse Maßstäbe für den Anlegerschutz in Deutschland.




ist relativ klar.  

 

was passiert dann genau mit den Aktien, die man von Gagfah hält?
Kommt da dann ein Angebot oder eine Zahlung von Vonovia oder wie läuft das im Detail ab?

Grüße