Lohnt eine vermietete Wohnung als Geldanlage?

Du meinst, man sollte eigetnlich gar kein Eigenkapial einsetzen oder nur so 3 %?

Als wenn eine Wohnung 100 tsd kostet plus Grunderwerbssteuer plus Notar- und Gerichtsgebühren (angenommen keine Maklerkosten) sind dann 108 tsd, dann sollte man ein Darlehen über 105 aufnehmen?

Es gibt sicher Banken die das noch machen, aber nur bei  starker Bonität und eigentlich sind die Zinsen da höher, weil eben nicht die höchste Rückzahlungswahrscheinilchkeit da ist, die bei 60%iger Beleihung über Grundschuld da ist.

Richtig ist aber, dass die Rendite sehr gut sein wird, wenn man knapp 3 % Eigenkapital einsetzt. Allerdings , sollte man unbedingt dann noch Rücklagen haben, um eben solche Sachen wie NIchtzahlung der MIete ,oder hohe unvorhersehbare Reparaturen zahlen kann.

 

Gehen wir mal davon aus, jemand kauft für 100 tsd eine Wohnung, die 5.000 Miete im Jahr einbringt. MIt Kaufnebenkosten zahlt er 108 tsd und selber hat er nur 3.000 Eigenkapital eingebracht.


Also muss er 105 tsd finanzieren ( die Banken machen das wohl nur, wenn eine sehr gute Bonität da ist, also jemand ein so hohe EInkommen hat und keine grossen Belastungen, hat, dass er auch jeden Monat 500 Euro oder so , zuschiessen könnte.

Volltilgung führt zu ehr etwas niedrigen Zinsen, aber eine Beleihung über 60 %, über 80 % nochmals mehr und 100 % auch nochmals mehr, führt zu höheren Zinsen.
Aber man könnte auch verschiedene Darlehen mit unterschiedlichen Laufzeiten aufnehmen, denn wird bei kurzer Zinsfestschreibung , ehr in niedrigere Zins erreicht.


Sagen wir mal 60 tsd macht man für knapp 20 Jahre fest , zu 1,8 %.
Dann vielleicht 40 tsd für 5 bis 10 Jahre, wegen der hohen Beleihung verlangen viele Banken 0,5 % oder noch mehr ZUschlag.. also gehen wir von 2,4 %.

Und die letzten 5.000 macht man varibal. da sind die Zinsen zur Zeit ca 1,2 % zuzüglich 0,6 % wegen hoher Beleihung.

für die 60 tsd sind das 1,08 tsd
40 tsd für 5 bis 10 Jahre sind 2,4 % also  960 Euro

5 tsd variabel 1,8 % sind  90

summa 2.130 Zinsen

für die WEG Verwaltung und INstandhaltugn und Rücklage rechnen wir 600 Euro, und 200 Euro für Reparaturen  in der Wohnung also 800 Euro

Dann kommt man auf 5.000 Miete abzüglich 2.130 Zinsen abzüglich 800 - somit übrig 2.070.
Steuerlich ergibt sich bei 2 % Abschreibung auf die Bausubstanz dann 470 Gewinn, die mit persönlichen Steuersatz versteuert werden müssen....Wenn man noch kosten für die eigene Verwaltung hat, evlt Anzeigen für Mietersuche oder Fahrten zur Wohnung so gehen diese Sachen vom Überschuss ab.
Sonst nehmen wir mal an , dass 45 % Einkommensteuer zahlt, das ist fast   der Spitzensteuersatz. also 45 % von 470 Euro sind 212 und somit bleiben noch 258 übrig. Und somit tilgt man im ersten Jahr dann insgesamt 1.812

Das zweite und dritte Jahr läuft im groben ähnlich, nur eben , dass von je 1.812 eben keine Zinsen mehr fällig werden, die aber auch nur 1,8 % für dieses  kurzfristige Darlehen sind.
Also nach 3 Jahren hat man dann ca 5.500 getilgt und das variabele Darlehen ist getilgt.

Meine so wird langsam sichtbar, dass man wohl nur mit den Einnahmen aus der Wohnung, die Darlehen nicht innerhalb von 20 Jahren tilgen kann. Man müsste da doch eine monatliche Zuzahlung von sonstigen Einkommen machen. Da würden aber auch schon so 50 Euro reichnen - nehmen wir mal 600 Euro im Jahr. Dann müsste man das jetzt durchrechnen.
Man kann zwar mit höheren Mieten im Laufe der Jahre   rechnen, aber das sind doch sehr wenig. Vorsichtshalber sollte man , vielleicht alle 3 Jahre , die MIeteinnahmen um 3 % höher ansetzen, aber wohl die ersten Jahre, wenn bei Übernahme die Miete marktgerecht ist, wohl gar keine Erhöhung.
Bei Neuvermietung geht man ja schon ehr über die marktübliche miete hinaus, nach der Mietpreisbremse kann man in den definiten Gebieten nur noch um !0 % über die Marktmiete gehen .Und wenn man dazu vermietet, müssten ja die Mieten erst mal um min 12 % steigen, damit man in der jeweiligen Wohnung eine höhere Marktmiete hat.  

hohe Finanzierung wählen..also über 80 % auf keinen Fall.....

Da ist auch keine Tilgung innerhalb von 20 Jahren möglich, wenn nicht selber jeden Monat ein paar 100de selber zuschiessen will.

Es kommt echt immer auf den Einzelfall an, wer solche Sachen machen will wie eine Finanzerung von 100 % oder noch mehr, dann kann besser gleich noch grösser einsteigen und ein Mehrfamilienhaus kaufen.

Aber ich widerhole gern nochmals , dass es immer auf das ganz bestimmte Objekt ankommt! Das ist im übrigen auch so, wenn die Preise noch niedrig wären. Das einzelne Objekt mit dem Preis muss sich rechnen.

Wenn man Steuervorteile hat, also durch den Kauf noch Steuern auf sein sonstige Einkommen spart, dann bedeutet das fast immer,   dass man mit dem neu gekauften Objekt tief im Verlust ist.

Es ist ja wohl im Gespräch, dass es eine neue Sonderabschreibung für Neubauten geben soll. Allerdings kosten Neubauten auch immer erheblich mehr. Oft schöpfen die Bauträger/Makler schon die Steuervorteile, durch einen höheren Preis gleich ab.  

schreibst meine ich es.

Wir bewegen uns mit den Preisen mittlerweile auf sehr, sehr hohem Niveau, ohne ausreichende Bonität um einen 100 oder 105% Kredit zubekommen, sollten man z.Zt. vielleicht besser die Finger von Immobilien lassen ( Ausnahmen, wie Schnäppchenpreise bestätigen die Regel). Wenn man allerdings in der Lage ist eine 100-105% Finanzierung zubekommen, kann es durchaus noch - wie #23 beschrieben möglich sein eine Immobilien zu erwerben.

Und ja, hatte doch in 23 geschrieben, vorhandens Eigenkapital nicht anfassen und für mögliche Risikien zur Seite legen und am besten auf ein separates Konto, damit man nicht in Versuchung kommt...

Natürlich sind die Zinsen bei Vollfinanzierung etwas höher, aber wovon reden wir? 0,3-0,7% Aufschlag, wenn das ein Thema bei einer Rentabilität sein sollte, definitiv Finger weg.

Und zu Deinem Beispiel in 27, davon ist von vornherein abzuraten, 100.000 Einsatz und 5.000 Miete = 5% Bruttorendite - abzüglich Deinen Argumenten in 27, abzüglich das Nervliche ( selbst mit der besten Wohnung hast Du ab und an Mieterblabla, oder Mieterwechsel, oder, oder)
Da kannst dann besser Aktien auf Pump kaufen, besteht zumindest stündlich die Möglichkeit die Reisleine zu ziehen und auszusteigen
 

geben, die nicht mehr wissen wohin mit dem Geld, da spielt dann weniger die Rentabilät eine Rolle, da gehts dann um Absicherung und vom möglicherweise weiter ansteigenden Preisen zu profitieren.
Habe mir heute ein Haus angeschaut, mit Renovierungskosten ( die sind geschätzt)  bleibt bei dem geforderten Kaufpreis ne Rendite von ca. 8%, habe 85% des geforderten Kaufpreis geboten, ansonsten dankend abgelehnt.
Ob der Verkäufer sich wieder melden wird? Vermutlich wird sich einer finden, der sich das schön rechnet und das Risiko eingeht.  

Meinung.

Glaube aber es gibt viele Leute, meine in meiner ländlichen Gegend ist das typisch, die meinen die einzige sinnvolle Geldanlage sei ausser Sparbuch  nur noch Immobilien.
Und da Sparbuch ja nun gar nichts bringt- ja gut, Termingeld soll auch noch gemacht werden von eingien, dann gäbe es nur Immobilien.

Meine Eltern haben vor so fast 40 Jahren ähnlich gedacht und da ist dann nicht verwunderlich, dass ein gebautes Haus, nie eine Rendite brachte, weil es von vornherein zu teuer für die erzielbaren Mieten war.  

kommt man nicht um einen Hohen Fremdkapitalanteil rum. Den je Höher das Fk um si Höher die EK rendite.
Gehen wir mal aus von

90.000Ek
170.000 Fk
Mieteinnahmen 13.200 p.a. = 5% Zins Brutto

Fk rendite ist die Zinszahlung an die Bank, die hat ja Gewinn dadurch z.b. 3% Zinsen.
Gk rendite (gesamtkapital ist das renoviere gebäude, dein eigenkapial und der Kredit)
Eigenkapitalrendite. ist das was du hast, wenn du von der Gesamtkapitlarendite die Zinsen abziehst.

sprich die 13.200 sind die 5% gesamtkapitalrendite
- Zinsen (3% von 170.000)= 5.100

Bliebt für dich 8.100

in % 8.100 * 100 / 90.000 = 9% Bruttorendite auf dein Kapital im erste jahr bei Vollvermietung. Das änderst sich im zweiten Jahr durch die Tilgung (veringert Fremdkapital und erhöht Eigenkapital) und durch die Abschreibung (verringert dem Wer des objektes, da es sich ja abnutzt)

und danach richttet sich auch das Eigenkapital.

Also wer weniger als 30% Eigenkapital einsetzen will,  sollte keine WOhnung kaufen, sondern ein Mehrfamilienhaus oder noch besser -wegen der Rendite, ein Wohn- und Geschäftshaus.  

Aber die Banken nehmen hohe Zinsaufschläge wenn man mehr als 60 % des Beleihungswertes finanzieren muss.
Wenn selbst solche Unternehmen wie DIC asset und WCM min 40 % Eigenkapital darstellen wollen, dann zeigt das schon, was heute die Banken erwarten.
Denn gerade diese grossen AGs, müssten ja eigentlich noch mehr auf die betriebswirtschaftilchen Zahlen achten, aber sind ganz davon abgekommen zu mehr als 60 % zu finanzieren.
Und bei den gewerblichen Immobilien sind ja 8 % Rendite heute noch möglich. Sie haben von damals 20 bis 25 % , einige hatten auch 30 % Eigenkapital auf 40 % aufgerüstet durch Verkäufe!
Das heisst klar, dass sie weniger Umsatz, noch weniger Einnnahmen und somit noch weniger Gewinn und Rendite haben.  

 

 

Jetzt lohnt es sich wieder. Oder man investiert in Bitcoins

 

250K für ne Gewerbeimmo abgenickt, tjö nun stellt sich allerdings, angesichts der zu erwartenden (?) Zinserhöhungen, die Frage wie gestaltet man das aus. 10J/15J/Volltilger?
Jemand im Moment am Finanzierungen basteln?  

der kriegt 150 Euro am Tag (Großstadt)! Die Wohnungen sind recht klein aber gut besucht. Er hat Sicherheitsleute. Die braucht er auch.  

da hat er ja gleich mehre Arbeitsplätze geschaffen.
Bereite mich allerdings auf den Ruhestand vor, da wäre mir das dann etwas zu aufregend  

Osten war. Im russischen Gefängnis soll es unangenehm gewesen sein.  

nehmen, sehr schön er scheint ja wieder on track zu sein.

Aber zurück zur Frage, wie Finanziert man dieser Tage am besten. Volltilger kostet rund 0,6% mehr, steuerlich wohl interessant, aber hm... schade das Disargio etwas aus der Mode gekommen ist und der junge aufstrebende Bank Hakim sich da erstmal einlesen muss  

für Finanzierungen ist.  

1. Mieteinnahmenkalkulation (nicht umlagefähig, Instandhaltungsrücklagen und so) lass ich außen vor, bist ja kein Frischling.
2. Mietausfallrisiko einbeziehen (besser auf der sicheren Seite).

=> (monatliche) Einnahmen.

Biste drauf angewiesen? Wenn nein (das is das angenehmere), nimmste den Kredit und spielst so lange rum, bis die Rate gleich den Einnahmen minus zusätzlicher Risikopuffer für Unvorhergesehenes von 5% der monatlichen Einnahmen ist. Dann haste die monatliche Zahlung an die Bank.

Jetzt noch Sondertilgung vereinbaren (mindestens(!!!)) 5%, besser in Richtung 10% und du hast die AW, wenn du deine sonstigen Einnahmen / Ausgaben bislang sauber kalkuliert hast.

verschwurbelst du am besten mit dem Steuerberater deines Vertrauens.

1. schon alles in xls und eingereicht bei der Bank.
2. jup, spread the risk on various
3. Sondertilgung 10% habe ich bei allen Darlehn einräumen lassen ( ob man es in Anspruch nimmt oder nicht, allerdings interessant wenn man mal innerhalb des Darlehnszeitraums verkauft, werden theoretische Sonderzahlungen auf Rest Darlehenslaufzeit angerechnet = Vorfälligkeitsentschädigung verringert sich.

Soweit so gut, Frage bleibt allerdings, 10Jahre oder 15 Jahre fest, da es eine Gewerbeimmo ist, welche mir günstig an heim fiehl ( aus der Not eine Tugend machen).. überlege ich auch erstmal variablen Zins zu vereinbaren, dann noch etwas aussitzen und ggfl. wenn sich eine deutlichere Zinsentwicklung abzeichnet fest zu schreiben?!? alles zu Zeit etwas wackelig, Saku meinst wir bekommen irgendwann die Hyperinflation?
 

der Mist ist ja, dass der Tilgungsanteil, des Kapitaldienstes anders als zB. in den Niederlanden hier als unberücksichtig bleibt, hab anderen den Darlehn bis dato immer mit hoher Tilgung abgeschlossen, das drückt aber langsam auf den cash flow...  

gar nichts machen in den Wohnungsmarkt.....viel zu viel Stress.
Ich habe mein Haus und bezahle das ab und gut.....lieber besorge ich mir ne Ferienwohnung oder ähnliches als mich mit Mietern rumzuärgern.  

1-3: Haken dran.

Ich bevorzuge das KISS-Prinzip (Keep it simple, stupid): Ich weiß gern vorher, was unterm Strich (klar, mit meinen getätigten Annahmen) bei rauskommt & hab keine Lust, ständig darüber zu grübeln, ob z.B. die aktuelle Zinsbewegung nen Zucken ist oder der Vorbote einer größeren Zinsanhebungswelle. Dafür möchte ich keine geistigen Kapazitäten binden. Aber das ist eben für MICH Lebensqualität.

"Hyperinflation" is ein starkes Wort. Schau nach Venezuela oder nach Zibabwe, in Serbien hab ich sowas nach dem Krieg aufm Balkan auch schon "live" miterlebt. DAS ist Hyperinflation - wird hier in absehbarer Zeit nicht passieren. Und wenn, haben wir eh ganz andere Sorgen.

Mein Fazit: Ob 10 oder 15 Jahre is imho wurschd. So weit in die Zukunft kann eh niemand schauen. Damit lande ich wieder beim KISS-Prinzip. Aber wie gesagt, das wäre meine Herangehensweise.

1. selber arbeiten
2. sein Geld für sich arbeiten lassen
3. fremdes Geld für sich arbeiten lassen ( hebeln was das Zeugs hergibt)  

irgendeine Beschäftigung braucht der Mensch aber bitte keine wo ich mich mit Leuten rumärgern muss die ich so schnell nicht loswerde.
Aber jeder wie er es braucht......