ADO Properties S.A.

https://www.adler-group.com/fileadmin/web/videos/..._Presentation.mp4  

Die Managers Transaction vom July 2023 wo Kirsten 200.000 Aktien erworben hat, richtig. Erworben. Wieso würde man Aktien Kaufen und das für fast 100.000€ die nichts wert sind? Vorallem für jemandan der Aufsichtsrat vorsitzender ist und somit der Vater alle Insider.

Mensch. Wacht auf.    

Die folgenden Informationen habe ich aus dem Quartalsbericht Q2  von der Adler Group übernommen.
Wieso ist die Adler Group nun aus meiner Sicht überschuldet:

1. Die Adler Group hatte eine EPRA LTV von 87,7 %. Solche Werte wurden zum Teil nicht einmal von insolventen Immobilienunternehmen erreicht (weil die Investoren zuvor schon die Reisleine gezogen haben).
2. Wie bereits geschrieben wurden die letzten vorrangig besicherten Anleihen mit einem jährlichem PIK Betrag von 21% ausgegeben. Wer eine solche Verzinsung für vorrangig besicherte Anleihen bieten lediglich überschuldete Unternehmen.
3. Die Verbindlichkeiten haben sich vom 31. Dezember 2022 von 7.796.450 bis zum 30. Juni auf 7.952.261 erhöht. Das sind beinahe 200 Mio. Auf der anderen Seite hat sich der Revenue im Vergleich zu 2022 von 231 Mio auf 192 Mio reduziert. Das heißt bei schrumpfenden Einnahmen erhöhen sich die Schulden. Für mich ein weiteres Indiz für ein überschuldetes Unternehmen.
4. Wenn man großzügig mit einem Jahresrevenue von 400 Mio in diesem Jahr rechnet, dann müssen diese mindestens die Zinszahlungen und die eigenen Kosten decken. Im Quartalsbericht sind Kredite in der Höhe von 6,2 Mrd. angegeben. Für Zinszahlungen in der Höhe von 400 Mio wären das Zinssätze von 6,4516 %. Aktuell vergeben sie aber 21 %. Zum Teil hat die Adler Group sicher noch besser verzinste Kredite, aber die 937,5 Mio zu einem PIK von 12,5 % p.a. sind sicher schon aufgebraucht.
https://www.adler-group.com/investor-relations/...c2be0358f2efc8d2fc2
Wie sollen hier noch die sonstigen Fixkosten gedeckt werden?

Ich frage mich nur noch wie man hier sagen kann, dass Adler nicht überschuldet ist. Vor allem weil die Adler Group bei der Adler Real Estate gerade den Squeeze Out vollzogen hat, mit dem Geld das sie eigentlich nicht haben (nur um die Adler Real Estate Portfolios veräußern zu können).
Ich hoffe Argumente genug ;)  

Haben Sie es sich mal überlegt, wie sich Adler ab 2025 finanzieren will?

Aktuell wird an allen Ecken und Enden Geld verbrannt. Da muss nichtmal mehr weiter abgewertet werden. Da reicht es aus, dass sie aus meiner Sicht im Minimum 200 Mio im Jahr zusätzliche Schulden generieren.

Ein Leitzins von 2-3% bei einem EPRA LTV von 87,7% kann nur dann funktionieren, wenn die Nettomietrenditen hoch genug ist. Ich schätze, dass sich diese mehr als verdoppeln müsste. Aber wie sollen sich die Mieten jetzt verdoppeln, wenn sich jetzt schon die meisten das Wohnen nicht mehr leisten können!?

Das ist auch der Grund warum eine Übernahme der Adler Group für mich keinen Sinn ergibt. Aktuell erhält man große Wohnportfolios mit einer Nettomietrendite von über 5%. Würde man die Adler Group geschenkt nehmen, dann würde man zu den teuren Krediten und dem Problem mit der Consus noch ein Wohnportfolio mit Mietrendite von 3,4% übernehmen. Da ist es sicher besser, wenn man sich die Filetstücke raussucht.

"Wer jetzt nicht Kauft ist ein Loser."

Nichts für ungut. Aber für mich spricht das eher von blinder Gier. Wenn man jetzt noch kauft, kann man nur noch hoffen, dass es einen noch blöderen gibt, der einen das (aus meiner Sicht wertlose) Papier zu einem höheren Preis abkauft.

Ich sage auch nicht, dass Fraser Perring immer richtig liegt. Ich bewerte für mich selbst. Ich dachte auch, hier gäbe es was zu holen. Dann sah ich mir das ganze Spektakel mal an. Außer einigen Fehlern vom Management habe ich bisher nicht viel verpasst.
Ich hätte aber auch ganz ehrlich von Herrn Kirsten etwas mehr erwartet. Bei der letzten Präsentation wirkt da auch viel schon nach Resignation. Sicher sie haben einen Abschlussprüfer gefunden (damit habe ich selber nicht mehr gerechnet) und das war schon gut. Aber aus meiner Sicht viel zu spät.
Btw. Caner hat hier nicht all zu viel Geld selbst investiert. Er war hier mehr als Berater tätig und hat eher gut abkassiert.

Zu den Aktienkäufen: Herr Kirsten hat wohl in seinem Vertrag eine Aktienvergütung. Das heißt seine jährlichen 200.000 Aktien wird nicht er selbst sondern die Adler Group bezahlen.
https://www.adler-group.com/investor-relations/...1ec7bdaae4b8d793919
https://www.adler-group.com/investor-relations/...a2eb6b3ab81de0d33c5

Wenn Sie weiterhin zocken wollen, ist das natürlich ihr Ding. Aber ich werde weiterhin Menschen warnen hier ihr Geld langfristig zu veranlagen.  

"Ich frage mich nur noch wie man hier sagen kann, dass Adler nicht überschuldet ist."

Überschuldung liegt vor, wenn die assets kleiner sind als die Schulden, wodurch das EK negativ ist.

Adler weist per 30.06.23 ein positives EK von 839 Mio aus.  

"Die Adler Group hatte eine EPRA LTV von 87,7 %."

zeigt, dass keine Überschuldung besteht.  

"Adler weist per 30.06.23 ein positives EK von 839 Mio aus."

Mit der heutigen Marktkapitalisierung ist das ein nahezu 1/30 zum bedeutet man bekommt die Aktie rund 30 Mal günstiger als das Eigenkapital.
Wenn das mal nicht Überverkauft ist  

Der gesamte Aktien Markt besteht aus Gier und Zock. Wer das nicht möchte der kann gerne sein Geld in Festgeld anlegen und die tollen 3.8% Zinsen bei 8% Inflation kassieren  

Sie haben schon damit recht, dass in der Bilanz noch Eigenkapital vorhanden ist.

Allerdings ist das nicht gleichbedeutend, dass die Adler Group nicht überschuldet ist.
In der Immobilienbranche müssen für Kredite Sicherheiten vorhanden sein. Die sind mittlerweile für Investoren nicht mehr vorhanden. Nicht umsonst ist das Rating seit 27. April 2023 bei CCC+. Zuvor war es noch schlechter.
https://www.adler-group.com/fileadmin/web/docs/IR/..._en_single_s.pdf

Ich gebe Ihnen schon recht, dass die Situation eine andere wäre, wenn Adler Immobilien zu guten Preisen veräußern könnte. Aber das ist ja offensichtlich nicht der Fall. Zudem frisst eine solche Restrukturierung wie es bei der Adler Group notwendig wäre zusätzliche Ressourcen auf.  

Ich ziehe grundsätlich selber auch gerne den Buchwert von Unternehmen heran. Allerdings müssen diese zukünftige Cashflows generieren können. Bei Adler werden aber lediglich negative Cashflows generiert.
Ich weiß auch wirklich nicht, wie die jemals wieder positiv werden sollten (auch wenn Adler 99% seines Portfolios verkauft).

Aus eigener Erfahrung bringt einen Gier und Zock nicht weiter. Man muss sachlich analysieren und die Renditemöglichkeiten auf lange Sicht abschätzen können. Das hat für mich gar nichts mit Festgeldanlage zu tun. Ich investiere gerne in Aktien. Aber nur da, wo sich langfristige Chancen bieten.  

Ein kurzer Nachtrag: Das Eigenkapital von 839 Mio gehört aber nicht den Aktionären alleine. Im Q2 gehörten noch 448,5 Mio den Aktionären. Fast 391 Mio gehören anderen Investoren. Das wird sich jetzt durch den Squeeze out zwar um ca. 50 Mio erhöhen. Allerdings haben sie auch 30 Mio dafür bezahlt. Also unterm Strich kommen wohl so ca. 20 Mio an Eigenkapital dazu. Das wird aber im Q3 Bericht noch nicht aufscheinen, da der Squeeze Out erst später erfolgt ist.

Im Q3-Bericht wird man dann aber zumindest mal weiter abschätzen können, wie die gut die Restrukturierung voranschreitet. Vielleicht übersehe ich ja irgendetwas ;)  

Noch ein weiterer Nachtrag.

Bei der Lock-Up Vereinbarung steht folgendes:
- Aufnahme eines „Financial Maintenance Covenants“, wonach ein Loan-to-Value von 87,5 % bis Ende 2025 und danach 85 % eingehalten werden muss;
https://www.adler-group.com/investor-relations/...c2be0358f2efc8d2fc2

Also wenn der LTV nicht verbessert wird, dann sind die Anleihen noch vor 2025 fällig! Auch die 85% nach 2025 sind utopisch, wenn man bedenkt, wie die Anleihen verzinst sind.  

Wieso strengst du dich den so an für eine Aktie die nichts wert sein soll?

Außerdem wie kommst du den bitte darauf das von den 8XX mio Eigenkapital nur 4XX den Aktionären gehören?

Das Eigenkapital ist Assets- Schulden= Rest also das was übrig bleibt für die Aktionäre. Da sind bereits alle Schulden abbezahlt.  

Ich war selbst an der Adler Aktie interessiert und habe mich sehr gut damit befasst. Mein Resultat war, dass die Aktien uninteressant sind. Dann wollte ich in die Anleihen investieren. War dann aber zu feige. Das wäre aber ein gutes Geschäft gewesen.

Jetzt ist es nur noch "learning for doing". Schau mir die Zahlen an und schau, was ich daraus lernen kann.
Natürlich hoffe ich, dass ich in Diskussionen mit Forumsteilnehmern weitere Dinge lernen kann und möchte auf der anderen Seite auch anderen Forumsteilnehmern helfen.

Und ich lege es Ihnen sehr ans Herz in die Bilanz zu schauen.
https://www.adler-group.com/fileadmin/web/docs/IR/..._en_single_s.pdf

Total equity attributable to owners of the Company: 448,476
Non-controlling interests: 390,879

Das hängt damit zusammen, dass gewisse Unternehmen in der Bilanz vollkonsollidiert (also alle Werte werden von der jeweiligen Bilanz übernommen) sind. Die Unternehmen sind dann aber nicht zu 100% im Eigenbesitz. Deswegen gehört ein gewisser Betrag des Eigenkapitals anderen Investoren.  

Zusatzinfo:
Selbst die Adler Real Estate (die mittlerweile zu 100% im Besitz der Adler Group ist) hat in der Bilanz "Anteile nicht beherrschender Gesellschafter" von fast 254 Mio.

https://adler-ag.com/new/wp-content/uploads/2023/...-2023-Bericht.pdf  

Du hast recht. Ist tatsächlich so. Hatte ich übersehen. Was du aber übersehen hast ist das der Buchwert bereinigt immer noch bei 2.96€ liegt wären die 8XX mio komplett unsers wären wir bei rund 5-6€ das bedeutet die Adler Aktie wird immer noch 10x unter wert gehandelt. Klar langfristig sollte hier sowieso niemand einsteigen. Kurzfristig wird aber sicherlich was zu holen sein  

ist im Freifall weil irgendeiner hier Abverkauft. Volumen hat sich verfünffacht seit letzten Freitag. Irgendwer der die Nase voll hat dumpt seine Aktien und das kurz vor der HV. Wieso macht man sowas?  

"Sie haben schon damit recht, dass in der Bilanz noch Eigenkapital vorhanden ist.

Allerdings ist das nicht gleichbedeutend, dass die Adler Group nicht überschuldet ist."

Doch. Nach gängiger Definition bedeutet das genau das.


Und in einer Woche kommen die neuen Zahlen. Vielleicht sollte man die abwarten.  

Die Adler Group ist nicht überschuldet.  

Soll sich eine Brille verschaffen  

Ich halte mich bei der Definition von Überschuldung an Wikipedia.

"Überschuldung liegt vor, wenn weder vorhandenes Vermögen noch erwartete Einnahmen eines Schuldners bestehende Verbindlichkeiten abdecken."

Das hat grundsätzlich nichts mit der Bilanz selber zu tun. Wenn die Vermögenswerte nicht liquidiert werden können, dann sind die Buchwerte eben Buchwerte.

Ich denke wir belassen es wirklich dabei und warten die Quartalszahlen ab (also ich für meine Seite). Danach ist man sicher wieder ein Stück schlauer.  

"Ich halte mich bei der Definition von Überschuldung an Wikipedia."

"Das hat grundsätzlich nichts mit der Bilanz selber zu tun."


Ich halte mehr von der klassischen Lehre. Und der Bilanz.

 

erstmal den Schnitt verbessern , bei dem Kurs.


 

Jemand verkauft auch seine Anteile am Offenem Markt. Sollte sich erholen sobald der abverkauf abgeschlossen ist. Bis dahin würde ich mal auch sagen wer eingestiegen ist früher kann zuschnappen und wer noch keine Aktien hat, besseren Zeitpunkt gibt es nicht  

von mir aus kann es los gehen.