Nach 1000 % Kursgewinn jetzt die nächsten 200 %

Adler hat letzten August schon eine erste Dividende von 4 cent pro Aktie gezahlt - nur aufgrund der außerordentlichen HV dafür haben es die meisten Screener nicht erfasst. Nachzulesen auch unter:

https://adler-ag.com/new/wp-content/uploads/2018/..._FINAL_2018-1.pdf


--> Ansonsten wäre es mir aber sogar recht, wennn keine Dividende gezahlt wird, da die frei werdenden Mittel die letzten Jahre hervorragend investiert wurden und deutlich höhere Wertsteigerungen gebracht haben, als eine Dividende (die dann auch noch direkt besteuert wird).
--> ah und vor 2 Jahren wurden bereits Gratisaktien als Dividende ausgeschüttet - auch eine sehr elegante Möglichkeit, wenn auch nicht förderlich für den NAV  

Mini-Dividende könnte 2019  ausfallen. Zahlungswirksam wurde ein Verlust erwirtschaftet.
Auf Grund von Buchwertgewinnen steht dann unter dem Strich ein den Aktionären zurechenbarer Gewinn von ca. 3,70 Euro je Aktie.
 

auf's Jahr 2018 bezogenen KGV (ohne Berücksichtigung der rückgekauften Aktien) von 3,7. Und 2019 sollen zwar die Mieteinnahmen (wegen Veräußerung von Gewerbeimmobilien und Non-Core-Immobilien) lediglich in etwa gleichbleibend sein (-1 bis +1%), aber dafür werden dann die Finanzierungskosten sinken, NAF dürfte deutlich steigen.  

liegt nahe 17 Euro, insofern lag die DZ Bank mit ihrer Kaufempfehlung goldrichtig.  

Unternehmen - MK heute - EK 2018 - Gewinn 2018 - MK/EK - Gewinn/MK
   Vonovia§                23800 18882 2267 1,26 10,5
Deutsche Wohnen 15700 11559 1833 1,36 8,6
       TLG§                          2760 2134 308 1,29 9,0
     Adler§                            964 1633 332 0,59 2,9
       TAG§                         3200 2007 481 1,59 6,7
       LEG§                         6820 4758 843 1,43 8,1
ADO Properties 2220 2151 387 1,03 5,7
 

"zum Jahresende veräußerten wir in zwei separaten transaktionen insgesamt rund 3.700 Mieteinheiten und haben uns damit praktisch von unserem gesamten verbleibenden non-Core-Portfolio getrennt.  es wurden 2.300 Miteinheiten mit einem aufschlag zum Buchwert in ein Joint Venture eingebracht, an dem wir einen anteil von 25 Prozent halten und – gegen eine marktübliche Gebühr – für die asset-,  Property-  und  Facility-Management-Verträge  zuständig  bleiben.  Durch  die  Joint-Venture-Struktur  können  wir  noch  an  den  Gewinnen  partizipieren,  wenn  diese  immobilien  in  zukunft  an  Dritte  veräußert  werden. Da Rechte und Pflichten aus beiden transaktionen erst 2019 übergehen, wird sich diese Veräußerung auch erst dann in der Bilanz niederschlagen. "

und:

"obwohl der ltV im ersten halbjahr 2018 auf ca. 68 Prozent anstieg, gelang es uns, ihn inner-halb von sechs Monaten nach der BCP-akquisition um 7,5 Prozent zu verringern. "

Quelle: Geschäftsbericht Seite 9  

Gute Zusammenfassung.

Vielen Dank!

Aber wie soll’s den jetzt weiter gehen?  

Viele Aktionäre gucken nur, wie reagiert der Kurs und wenn's in die falsche Richtung geht, schmeißen sie. Mit Geschäftsberichten geben sich längst nicht alle ab. Ich kann nicht beurteilen, ob inzwischen einige den Geschäftsbericht genauer gelesen haben und stattdessen aufstocken oder weiter halten.

Wichtig ist, daß bei den zahlungswirksamen Vorgängen ein Turnaround geschafft wird. Bewertungsgewinne und nicht zahlungswirksame (d. h. latente) Steuern sind zwar schön und gut für die Aktionäre, vernebeln aber die Bilanz, wie im übrigen auch bei anderen Immobilienunternehmen.
Aber von ansteigenden Buchwerten läßt sich eine Dividende nicht finanzieren.  
Daß im Rahmen einer Übernahme erhöhte Rechts- und Beratungskosten anfallen, dürfte ja eigentlich schon einleuchten und laut Geschäftsbericht entstand das Minus zu etwa 2/3 wegen Beratungskosten bei der Übernahme von BCP und fällt somit 2019 nicht mehr an.

Adler will und muß an der Reduktion der Zinskosten arbeiten. Ein besseres Rating ist dafür bares Geld wert, soll aber  zum Jahresende 2019 erreicht werden. Zum anderen schafft man das, in dem man sich von hypothekenbelasteten Immobilien trennt und die dazugehörigen Hypotheken ablöst. Vorzeitiges Ablösen von Hypotheken verursacht allerdings Mehrkosten, wenn eine vorzeitige Tilgung nicht von vornherein vereinbart war, ist also nicht in jedem Fall einfach.

Im Prinzip ist Adler unterbewertet, aber wegen mangelnder Dividendenfähigkeit ist eine geringere Bewertung auch angebracht. Wie hoch ein solcher Abschlag ausfallen mag, kann ich nicht abschätzen. Ich halte einen Abschlag von der Hälfte jedoch für übertrieben.

 

Die "Experten" von BöOn empfehlen die Aktie zum Kauf.
Dabei schlagen sie in die geliche Kerbe wie unter # 249 bzw. 258 dargelegt.
Der Kurs hat noch nicht nennenswert auf die m.E. positiven Zahlen reagiert, daher habe ich noch etwas aufgestockt. Für mich ist das ein Langfrist-Basisinvestment.
 

der Kampf um die 13€ Die ganzen Empfehlungen div. Analysten scheint der Aktie keinen Schub nach Norden zu geben.    

Ich wüßte allerdings zu gerne, wo die denn eine Überbewertung sehen.
Leerstandsquote, Miete je qm, NAV je Aktie haben sich von 2017 zu 2018 verbessert. Das zahlungswirksame Netto-Ergebnis aus Vermietungen hat sich gar deutlich verbessert und dürfte 2019 ins Plus drehen, zumal die Zielvorgabe von 2% Zinsen auf das Fremdkapital bereits erfüllt ist. Überbewertet sehe ich den Wert jedenfalls nicht, sondern unterbewertet.
 

Ich verfolge den Wert schon seit 2013 und habe in der Zeit schon einige Kurskapriolen mitgemacht - wobei am Ende bisher immer die angekündigten Umsetzungen eingepreist wurden und die Kurs mit starker Verzögerung angezogen haben. Ich kenne aber keine andere Aktie, wo die Ankündigungen des Managements so langsam niederschlag in der Kursentwicklung finden.
Aber was gerade passiert ist sogar in dieser Historie schwer nachvollziehbar. Die Operative Leistungsdaten sind alle stark befriedigend bis sehr gut, die Firma steht besser da denn jemals zuvor und der Kurs hat noch 20% Abstand zum bisherigen Höchsstand - bzw. noch gewaltigeren Abstand zum NAV.
Ich bleibe dabei: Die Finanzen sind für den Moment absolut stabil (größere Refinanzierungen erst wieder in einem Jahr), das Management macht einen guten Job und die Wohnungen im Portfolio werden absolut moderat bepreist. (1045€/m² - Neubau von Wohnfläche im Großbaubereich kostet etwa 2500€/m² reine Baukosten )
Bin bereit, eine weitere Achterbahnfahrt hinzunehmen und nachdem ich als Privatanleger nicht alle 3 Monate Anlegern eine Fondsperformance präsentieren muss, habe ich auch keine Probleme damit die aktuelle Schwäche auszusitzen und sukzessive zuzukaufen.  

"Aber was gerade passiert ist sogar in dieser Historie schwer nachvollziehbar. Die Operative Leistungsdaten sind alle stark befriedigend bis sehr gut, die Firma steht besser da denn jemals zuvor und der Kurs hat noch 20% Abstand zum bisherigen Höchsstand - bzw. noch gewaltigeren Abstand zum NAV. "

Vorausgegangen ist allerdings auch eine erwartete Verwässerung um 35%, so daß die Höchstkurse erst wieder eintreten dürften, wenn das Mietgeschäft unter dem Strich profitabel ist, ohne daß man sich zur Erhaltung des Bestandes von Wohnungen trennen müßte. Solange solche Zahlen nicht vorliegen, nutzen Leerverkäufer halt auch gerne die Ungewissheit der Anleger aus.  Im Prinzip ist die Anlage hier  momentan eine Spekulation auf den monetären Turnaround. Ich bin momentan nicht im Minus, kann die Kurskapriolen daher auch noch ohne Probleme aussitzen.  

Die Verwässerung stand eigentlich schon lange fest. Die Wandlung stammt aus der Übernahme der ersten Convert-Anteile und wurde schon als Zwangswandelanleihe konzipiert - gerade das keine Rückzahlung anfällt. Die Verwässerung im Dezember war eigentlich dann keine wirkliche Überraschung - aber ich dachte eher auch, dass damit die Markt-cap von 1Mrd. erreicht wird und das für zusätzlichen Schub sorgt :)


Profitabel ist Adler in beiden Szenarien - sowohl auf voll verwässerter Basis wie auch ohne die "KE".

 

Wenn Du alle Positionen der konsolidierten Ergebnisrechnung berücksichtigst, dann ist Adler durchaus profitabel. Rechnest Du Buchwertgewinne/-Verluste heraus, dann ergibt sich ein anderes Bild:

332,1 Mio. Konzernergebnis 2018, darin enthalten ist als Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties von 465,1 Mio. sowie Ertragssteuern von 122,6 Mio., wovon 110,2 Mio. zahlungsunwirksame latente Steuern waren. Das gibt abzüglich Berücksichtigung von Buchwertgewinen auf Grund höherer Mieten und Modernisierung zuzüglich latenter Steuern ein Minus von 22,8 Mio.

2017 war das Konzernergebnis 142,6 Mio. , darin enthalten ist als Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties von 265,4 Mio. sowie Ertragssteuern von 52 Mio., wovon 50,9 Mio. zahlungsunwirksame latente Steuern waren. Somit ergab sich 2017 ein Minus von 71,9 Mio.

 

Rechnest Du Buchwertgewinne/-Verluste heraus, dann ergibt sich ein anderes Bild

Ok, guter Punkt - das ist sicherlich ein Agument, dass ein paar Anleger abschreckt.

Wobei natürlich 2018 die 54,3 Mio. Transaktionskosten aus Umschuldung und 2017 die 64,4 Mio. Transaktionskosten sicher "echte" Einmalkosten sind und die Adler-Aktionäre jetzt eigentlich durch die günstigeren Kredite davon anfangen zu profitieren...  

 

und nicht nur das, im letzten Jahr fielen Rechts- und Beratungskosten in zweistelliger Millionenhöhe an, vornehmlich wegen der Übernahme von BCP.  Das sind ebenfalls Einmalkosten. Mit der Zinsersparnis aus der neuen Anleihe  und den wegfallenden Rechts- und Beratungskosten des letzten Jahres dürfte Adler schon in diesem Quartal ohne Berücksichtigung der Buchwertgewinne/latenten Steuern ein positives Ergebnis haben.

Daher verstehe ich die Aktionen der zwei größeren Leerverkäufer allerhöchstens  als Ausnutzen einer latenten Unsicherheit, nicht jedoch als erkannte Überbewertung.  

also die Quartalszahlen kommen ja am 15.05. dann sehen wir was Sache ist.

Aber das Ding hier ist echt ne richtige Langweileraktie. Hab da eigentlich gar nicht so die Geduld für.

Ich schau nur ca.1X pro Woche was hier Sache ist.

Bin eher bei Wirecard und Evotec aktiv...  

Aber das Ding hier ist echt ne richtige Langweileraktie. Hab da eigentlich gar nicht so die Geduld für.

Dann ist die Adler-Aktie sicher nichts für dich. Würde bei Aktien-Investments generell auf einen Anlagehorizont >5 Jahre setzen, den nur in so einem Zeitraum kann sich für gewöhnlich ein erfolgreiches von einem weniger erfolgreichen Geschäftsmodell (Peergroup) unterscheiden und entsprechende Überrenditen liefern. Kurzfristiger ist es mehr ein Raten / Tippspiel, ob ein Kurs jetzt in der nächsten Woche runter oder hoch geht...

Bei Adler ist kurzfristig auch überhaupt keine Prognose möglich - mittelfristig sehen die Randparameter aber nach deutlich höheren Kursen aus. Ob das aber in 3 Monaten oder 12 Monaten der Fall ist, kann man nicht seriös prognostizieren.

 

Hier bei ARE ist Ausdauer gefragt.
Wenn manch einer die Aktie als langweilig ansieht ok, jeder darf seine eigene Meinung bzw. Strategie am Aktienmarkt haben.
Mir ist eine ruhigere Entwicklung lieber als die kurzfristige, nervenaufreibende Zockerei.

Der Kurs wird aktuell m.E. auch von der Charttechnik getrieben. Die sieht momentan interessant, aber eben eindeutig nicht positiv aus, wie bspw. momentan bei der Allianz.
Positiv stimmt mich weiterhin die Unterstützung im Bereich von 12,50 Euro. Hier scheint Anfang 2017 der Boden zu sein.

 

Ah, sehe gerade einige Updates von Analysten/Banken in den letzten vier Wochen:.
o Oddo sieht das Kursziel in 2019 bei 15,91 Euro und vergibt als Einstufung "neutral".
o Die Dt. Bank sagt 20 Euro und "buy"
o Berenberg sagt 17,40 Euro und "buy" und ganz frisch
o HSBC sagt 21 Euro und "buy".
--> Unter dem Strich also positiv, teil mit deutlich höheren Kurszielen.

 

 

Denke die Zahlen entsprechen soweit der Erwartungen...außer die Leerstandsquote. Die ist mit 6,6% m.E. etwas zu hoch. Müssen die nächsten Tage mal abwarten, ob in der heutigen Investoren-Telko darauf eingegangen wurde.
Denke aber, das 5% Jahresend-Ziel kann noch mit "Wasserstadt" erreicht werden - wenn das schon voll vermietet sein sollte (keine Angaben darüber) und die Fertigstellung tatsächlich in Q3 ist. Ansonsten fehlt mir etwas die Fantasie, woher die knapp 1.000 Neu-vermittlungen bis Jahresende noch kommen sollen....Aber bin offen für Überraschungen :D  

Hieß es im letzten Geschäftsbericht, der Verkauf des Non-Core-Portfolios würde erst 2019 in den Zahlen enthalten sein, heißt es nun, sie wären bereits im Vorjahr drin. Effektiv wurden so gut wie keine Schulden abgebaut, lediglich die fiktiven Steuerschulden um rund 20 Mio. reduziert. Einmalkosten scheinen eine Dauerveranstaltung zu sein, da sind dann locker 14 Mio. mal wieder auf den Zinskosten drauf und nun will man wieder verstärkt investieren, d. h. dann bleibt für die Aktionäre voraussichtlich in diesem Jahr wieder keine Dividende übrig. Weitere Ungereimheiten liegen bei der Zahl der Aktien. Es wurden über 70 Mio. in diesem Jahr vermeldet, nun sollen es nur 68 Mio. sein. NAF wird inklusive Minderheitsanteile angegeben, effektiv mit maximaler Verwässerung liegt es bei ca. 15 Euro je Aktie. Während man vollmundig geschrieben hat, daß man bei den nicht verbuchten Verkäufen des Non-Core-Bestandes ein Plus gegenüber dem Buchwert erzielte, hat man bei BCP (wenn auch in geringem Maße) Abschreibungen auf den Buchwert vornehmen müssen. Das läßt erahnen, daß die BCP-Bewertung vielleicht an sich in Gänze zu hoch ist. Bezahlt ist der BCP-Anteil auch noch nicht in Gänze, der offene Betrag scheint gegenüber dem Jahresgeschäftsbericht leicht gewachsen zu sein (Zinsen?).  

hm, der NAV wird in der Tat recht blackbox-artig bewertet, was an für sich schonmal nicht sehr investorenfreundlich ist.
Aber wenn ich es richtig sehe, müsste das GAV abzüglich Schulden - sprich EK vor Minderheiten 1593,6 Mio. sein.
Das ist schon etwas nebulös, da ich nicht sicher bin wie z.B. der BCP-Anteil darin eingeflossen ist. (mit dem Besitzanteil von ~70% oder gar erstmal zu 100%?)
Die Minderheiten / non-controlling interests werden dann allerdings  nur mit 361,5 Mio. € angegeben - sprich hier können z.B. die fehlenden ~30% von BCP schonmal nicht enthalten sein.
Nimmt man nur diese Zahlen ergibt sich daraus 1.232 Mio. NAV (wobei unklar ist was darin enthalten ist.) Würde dann 78,9 Mio Aktien ansetzen, da dies die Gesamtzahl nach allen Wandlungen (vor Managementbonus-programm) ist. Daraus ergibt sich dann wiederum ein NAV von ~19€ je Aktie, die ich als Orientierung nutzen würde.
Aber du hast recht: solange unklar ist, welche Positionen reingerechnet (bzw. rausgerechnet) wurden ist der NAV völlig sinnfrei.