SES Research - Vivacon kaufen
14:48 27.06.06
Westerburg, 27. Juni 2006 (aktiencheck.de AG) - Robert Suckel, Analyst von SES Research, stuft die Aktie von Vivacon (ISIN DE0006048911/ WKN 604891) unverändert mit "kaufen" ein.
Vivacon habe am vergangenen Freitag die Verschiebung des Börsenganges der von ihr initiierten Vivacon German Properties PLC (VGP) bekannt gegeben. Die aktuelle Marktsituation habe nach Unternehmensangaben trotz großem Interesse ausländischer Anleger an dem Vehikel dazu geführt, dass das bereits von 500 Mio. EUR auf 300 Mio. EUR reduzierte Emissionsvolumen nicht habe erreicht werden können.
Im Zuge des schlechten Newsflows der vergangenen Wochen, kombiniert mit den insgesamt schwachen Marktbedingungen, habe die Vivacon-Aktie seit ihrem Hoch am 08.05.2006 über 60% der Marktbewertung verloren. Vor diesem Hintergrund würden die Analysten im Folgenden die aus ihrer Sicht für die Vivacon-Story relevanten Aspekte der Entwicklung der vergangenen Wochen analysieren. Auf der negativen Seite würden sie im Wesentlichen folgende Gesichtspunkte sehen.
Aus Sicht der Analysten hätte der wesentliche Reiz der VGP für die Vivacon AG in einer deutlich höheren Visibilität der Geschäftsentwicklung gelegen. Zum einen wäre über das Finanzierungsvolumen der VGP eine gewisse Untergrenze des Abnehmerpotenzials definiert gewesen, so dass steigende Handelsvolumina bei der Vivacon AG an Wahrscheinlichkeit gewonnen hätten. Zum anderen wären die Asset-Management-Vergütungen, welche die Vivacon AG nach einem erfolgreichen Sourcing der VGP generiert hätte, mit einer sehr hohen Planbarkeit versehen gewesen. Insgesamt lasse sich festhalten, dass mit dem Scheitern des Börsenganges der VGP der erhoffte Gewinn an Visibilität in der Geschäftsentwicklung der Vivacon AG zumindest kurzfristig ausbleibe.
Nicht nur das gescheiterte IPO der VGP als vielmehr die unglückliche Kommunikationspolitik des Vivacon-Managements bezüglich der Kündigung der vor gut einem Jahr angekündigten Kooperation mit einem kanadischen Pensionsfonds, habe das Management Vertrauen im Kapitalmarkt gekostet. Mit dem nicht vollzogenen Börsengang der VGP sei auch der zweite Versuch Vivacons, den Einstieg in den interessanten Markt des Asset Managements zu schaffen, gescheitert.
Auch wenn der gescheiterte Börsengang der VGP im Prinzip kaum Einfluss auf die Anzahl der im laufenden Jahr durch Vivacon transferierten Wohnungseinheiten haben sollte, so sei dennoch ein negativer Einfluss der Entwicklungen der vergangenen Wochen auf den Geschäftsverlauf der Vivacon AG vorstellbar. Zum einen könne die negative Performance der Aktie die Stimmung im Unternehmen und die Motivation der Mitarbeiter deutlich tangieren. Insbesondere die Incentivierung des Managements sei sehr an die Entwicklung des Aktienkurses gekoppelt. Zum anderen sei auch eine veränderte Wahrnehmung der Vivacon bei potenziellen Geschäftspartnern nicht auszuschließen, da derart massive Kursbewegungen im Positiven wie im Negativen häufig Erfolg und Misserfolg katalysieren würden.
Darüber hinaus sei durch die deutlich reduzierte Marktkapitalisierung die Zugehörigkeit zum MDAX in Gefahr. Während sich beim Handelsvolumen durch die extremen Umsätze der vergangenen Tage die Platzierung von 33 eher verbessert haben dürfte, werde bei der Marktkapitalisierung das 55er-Kriterium (Platzierung Ende Mai: 47) per Ende Juni ohne eine deutliche Kurserholung verfehlt. Demgegenüber gebe es allerdings auch eine Reihe positiver Aspekte, welche die Kursentwicklung der vergangenen Wochen als deutlich übertrieben erscheinen lassen würden.
Bei allen Diskussionen um das VGP-Vehikel oder die beendete Kooperation mit dem kanadischen Pensionsfonds werde nach Auffassung der Analysten übersehen, dass die Käuferseite im aktuellen Umfeld für deutsche Wohnimmobilien keinesfalls einen Engpassfaktor darstelle. Das Wachstum der Vivacon werde momentan im Wesentlichen durch das Angebot geeigneter Wohnungsbestände begrenzt. Vielmehr sei sowohl in der Kooperation mit dem Pensionsfonds, als auch im Zusammenhang mit dem VGP-Vehikel von vielen Marktteilnehmern erhebliches Interessenkonfliktpotenzial mit anderen potenziellen Käufern gesehen worden.
Die Analysten von SES Research würden glauben, dass Vivacon kurz- bis mittelfristig mit oder ohne Pensionsfondskooperation oder VGP eine ähnliche Anzahl von Wohnungen handeln werde. Entscheidend für den Erfolg in der nahen Zukunft sei primär die Anzahl der Portfoliobestände, die Vivacon zu erwerben in der Lage sei. Hier sei die Gesellschaft mit fast 8.000 gekauften Einheiten im 1. Halbjahr des laufenden Jahres auf einem guten Weg.
Ebenfalls dürfe nicht übersehen werden, dass der Gesellschaft in den vergangenen Monaten strategisch sehr bedeutsame Schritte gelungen seien. Insbesondere die in Deutschland bisher einmalige Verbriefung von Erbbaurechten, die Vivacon im Februar dieses Jahres vermeldet habe, sei in diesem Zusammenhang hervorzuheben. Erst durch diesen Schritt sei Vivacon in der Lage, die Bestellung des Erbbaurechtes als margensteigerndes Instrument für die Portfoliodeals effektiv einzusetzen, da so die Gewinne aus den Transaktionen auch in Cashflows gewandelt werden könnten. Mittelfristig sollte Vivacon durch das Vehikel des Erbbauchrechts in der Lage sein, weiterhin hohe Marge auf die gehandelten Portfolios zu generieren.
Aufgrund der Tatsache, dass Vivacon trotz Absage des VGP-Börsenganges kaum weniger Wohnungen handeln sollte, ergebe sich für die Analysten für das laufende Jahr nur ein geringer Prognoseänderungsbedarf. Wie bereits oben angeführt, sei allerdings die Visibilität insbesondere für die kommenden Jahre entgegen der Erwartung der Analysten nicht gestiegen, so dass sie ihre Prognosen zurücknehmen würden. Für 2006 würden die Analysten nun von 17.500 (bisher: 20.000) und für 2007 von 22.500 (bisher: 30.000) gehandelten Wohneinheiten ausgehen.
In der deutlichen Korrektur der 2007er Schätzung spiegele sich der Fehler der Analysten wider, zu früh von einem erfolgreichen VGP-IPO auszugehen. Wiederholt anzumerken sei jedoch, dass dieser Schritt im Wesentlichen auf die geringere Planbarkeit des Vivacon-Geschäftes ohne das VGP-Vehikel zurückzuführen sei. Die neuen Prognosen der Analysten von SES Research würden weitgehend ihren Prognosen vor der Anhebung im Hinblick auf den bevorstehenden VGP-Börsengang entsprechen.
Nach dem Kursrutsch der vergangenen Wochen habe die Aktie die Gewinne des vergangenen Jahres fast vollständig wieder abgegeben. Auf dem derzeitigen Niveau werde die Gesellschaft auf Basis der Analystenprognosen mit einem KGV für das laufende Geschäftsjahr von gut 8 und für 2007 von 6,3 bewertet. Obwohl das Geschäft nun auf absehbare Zeit schwer planbar und die Geschäftsentwicklung volatil bleibe, würden die Analysten die gegenwärtige Bewertung als sehr günstig erachten.
Insgesamt gebe es für die Kursschwäche der vergangenen Wochen eine Reihe nachvollziehbarer Gründe. Die Tatsache, dass der wesentliche Engpassfaktor für das Wachstum der Gesellschaft jedoch im Einkauf und nicht auf der Verkaufsseite liege, lasse das Ausmaß der Korrektur jedoch als deutlich überzogen erscheinen. Auch wenn der Einstieg in das Asset Management und eine damit verbundene höhere Planbarkeit sehr wünschenswert gewesen wäre, so spiegele der aktuelle Kurs die große Skepsis des Marktes bezüglich der weiteren Entwicklung wider. Die Analysten würden davon ausgehen, dass Vivacon den für die VGP reservierten Bestand von annähernd 5.000 Wohneinheiten zügig veräußern und somit auf die Erfolgsspur zurückkehren könne.
Die Analysten von SES Research belassen ihr Rating für die Vivacon-Aktie bei "kaufen", reduzieren allerdings das Kursziel auf 32,00 EUR.
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