Da muss ich Dir widersprechen hinsichtlich des Bewertungsfaktors zur Jahresmiete und einiger anderer Punkte.
Vonovia hat auch Wohnungen in Tübingen und Stuttgart. Ich kenne einige Häuser in Tübingen und Stuttgart sogar recht gut. Dort wird der qm Altbau auch um die 8 Euro herum vermietet. Einige Häuser weiter (anderer Eigentümer, selbe Wohnqualität) verlangt man jedoch 12 bis 15 Euro und bekommst sie auch. Ein häufiger Grund für die relativ niedrigen Quadratmeterpreise in Vonovias Bestand ist, dass man diese Wohnungen, wie Du richtigerweise bereits erwähnt hast, als Werkswohnungen bzw. ehemalige Werkswohnungen im Laufe der Zeit zugekauft hat. Viele Mieter in diesen Wohnungen wohnen seit Jahrzehnten dort. Die Steigerungsmöglichkeit in allen hippen Großstädten von Bestandsmieten ist einerseits durch den Mietspiegel, andererseits durch die Kappungsgrenze in Höhe von 15 Prozent alle 3 Jahre begrenzt. Ab dem Jahre 2012 ging es allmählich los mit den deutlichen Mietpreissteigerungen. Viele der Mieter aus den gekauften Portfolien hatten bzw. haben allerdings Mietsteigerungsbremsen in den Mietverträgen bzw. rechtlich bindende Zusicherungen derjenigen Gesellschaften, die Vonovia erworben hatte. Wohnte ein Mieter im Jahre 2012 zu 4 Euro je qm, wird man bei vollständigem Ausschöpfen des Mietspiegels und der Kappungsgrenze in Gebieten mit angespannter Wohnraumlage rund 13 Jahre später ebenfalls bei einer mickrigen Miete sein (Auszug aus einem mir bekannten Fall - nicht Vonovia, andere kommunale Gesellschaft - siehe unten).
Bei Neuvermietungen allerdings kann man voll zulangen und zumindest den Mietspiegel ausreizen. Häufig sind diese Sozialklauseln zeitlich befristet (entweder an den bestehenden MV gebunden oder aber bis zu einem Ablaufdatum). Diese Befristungen müssten für Teile des Portfolios noch bestehen.
Ferner zu beachten: Vergleiche mal den Mietspiegel Tübingens (enorm hohe Marktmieten) und Stuttgarts mit den jeweils aufgerufenen Marktpreisen. Die Mietspiegel sind deutlich niedriger angesiedelt als das, was z.B. private Vermieter aufrufen. Vonovia hält sich da allerdings an die geltende Rechtslage und überschreitet den Mietspiegel meines Wissens nach nicht, wenn dies nicht zulässig ist.
Hinsichtlich des Bewertungsfaktor: 29,1 Jahresmieten sind nach dem Ertragswertansatz durchaus hoch (rund 3,44 Prozent Mietrendite). Allerdings ist das auch nur ne Zahl.
Eigenes Beispiel: Wir hatten im Jahre 2021 in Stuttgart ein 5-Parteienhaus mit 343 qm Wohnfläche für brutto 1,2 mio erworben. Die damaligen Jahresmieten betrugen rund 34k p.a., was ungefähr einem Vervielfältiger von rund 35 entspricht. Ein absoluter Mondpreis ? - Du wirst sagen: "Ja klar, viel zu teuer". Mittlerweile wohnt nur noch eine einzige Partei der ursprünglichen Mieter dort. Bei jedem Auszug eines Altmieters wurde die Wohnung saniert und unabhängig vom Mietspiegel der erzielbare Marktpreis aufgerufen. Die Sanierung der 4 Wohnungen hat 100k gekostet, womit die AK/HK auf 1,3 mio gestiegen sind. Mittlerweile erzielen wir aus dem Objekt jedoch eine Jahresmiete von knapp 66,5k, was nun nur noch einem Vervielfältiger von 19,5 entspricht oder mit anderen Worten, die Mietrendite ist für uns auf 5,12 Prozent gestiegen.
Ein und das selbe Objekt, einige Mieterwechsel, ein wenig aufgehübscht und zu einer wesentlich höheren Miete vermietet. Vervielfältiger von 35 auf 19 gefallen.
Und genau das macht Vonovia. Beim Auslaufen von etwaigen Sozialklauseln bzw. bei Mieterwechseln wird ein wenig was an der Wohnung getan und der Marktpreis (allerdings nach dem örtlichen Mietspiegel) aufgerufen.
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