Hab zur Vonovia eine Analyse gemacht wie sich der FFO bis 2030 entwickeln wird.
Ausgangsbasis sind die Zahlen zum Halbjahr 2022 hochgerechnet auf das Gesamte Jahr 2022.
Adj. EBITDA für 2022 beträgt 2.800 Mio. Wenn ich davon die Zinsen und sonstige Effekte wie Steuern, Konsolidierung .. abziehe komme ich auf einen FFO von genau 2.000 Mio. im Jahr 2022.
Allgemein ist ja geplant 70% des FFO auszuschütten. Das wäre eine Cash Ausschüttung von 1.400 Mio. und 600 Mio. des FFO verbleiben im Unternehmen. Pro Jahr sind in den nächsten Jahren ca. 4.000 Mio. an Finanzierungen fällig.
Hab die pauschale Annahme getroffen das keine Verkäufe erfolgen um zu sehen wie sich in diesem Szenario der FFO entwickeln würde und bin ehrlich gesagt positiv überrascht.
Mein Annahme ist das sich das Adjusted EBITD pro Jahr aufgrund der Inflation, Synergieffekte Deutsche Wohnen Übernahme, Investitionen in Modernisierungen die auf Miete umgelegt werden …um 4% pro Jahr erhöhen wird. Darüber hinaus erfolgt pro Jahr vom FFO in Höhle von 600 Mio. der im Unternehmen verbleibt eine Tilgung der Schulden. Das heißt pro Jahr müssen 3.400 Mio. refinanziert werden. Annahme ist hier Refinanzierung der neuen Schulden zu 4,5%. Bankfinanzierungen mit Objektbesicherung sind aktuell günstiger als Finanzierungen über Anleihen am Kapitalmarkt. Ich arbeite selbst in einem Immobilienkonzern und wir wechseln jetzt auf Finanzierungen der Objekte bei Banken statt Anleihen.
Unter der Annahme Wachstum des EBITDA pro Jahr um 4%, Tilgung von Finanzierungen in Höhe von 600 Mio. pro Jahr, Refinanzierung der neuen Schulden zu 4,5% bleibt der FFO über die Jahre 2022-2030 stabil. Im Jahr 2025 wäre der FFO 1.972 Mio. und im Jahr 2030 2.014 Mio.
Echt eine tolle Entwicklung. Hätte aufgrund der hohen Zinsen mit einem stärken Rückgang des FFO gerechnet. Dem ist aber nicht so. Das Vonovia ein Schuldenprofil von 7,7 Jahren hat und aktuell nur 1,2% Zinsen zahlt spielt Vonovia da gewaltig in den Karten. Das heißt erst über die Zeit werden die Zinsen spürbar steigen. Bis dahin kann durch das Wachstum des EBITDA das sehr gut kompensiert werden.
Zusätzlich darf man nicht vergessen, dass Vonovia ja auch eine Aktiendividende anbietet die im letzten Jahr zu ca. 50% genutzt wurde. Sollte das weiterhin angeboten werden (was aber leider auch Verwässerung bedeutet) könnte noch ein größerer Teil des FFO für Tilgungen von Finanzierungen verwendet werden. Darüber hinaus wird Vonovia auch vermehrt Immobilien verkaufen um Schulden zu reduzieren.
Conclusio für mich ist aber das Vonovia null Druck hat Immobilien zu verkaufen da man aufgrund des Schuldenprofil von 7,7 Jahren einen starken Polster hat.
Auch kann ich mir einen stärkeren Rückgang der Immobilienpreise nicht vorstellen. Eher das die Preise halt seitwärts gehen. Was man nie vergessen darf wenn man dann zb. in Jahr 2023 immer noch 6% Inflation hat es dann eh real eine Abwertung gibt wenn die Preise nur gleich bleiben. Diese aber nur reale Abwertung der Preise würde man aber halt in den Immobilienwerten und den Kennzahlen der Vonovia nicht sehen. Was man auch nicht vergessen darf: Bei hoher Inflation werden die Neubaupreise weiter steigen, gleichzeitig gibt es Bevölkerungswachstum in Deutschland was auch neben der Inflation zu stark steigenden Mieten führen wird. Das hier Immobilienwerte stärker sinken als vielleicht 10% was für Vonovia Bilanz kein Problem wäre und auch bei den Covenants der Anleihen kein Problem darstelt, kann ich mir ehrlich gesagt überhaupt nicht vorstellen.
Für mich ist Vonovia jetzt die größte Position in meinem Depot und fühle mich damit sehr wohl. In einem Szenario mit Immobilienverkäufe um Schulden zu tilgen würde ich aber mit einem leichten Rückgang des FFO rechnen. Bei einem FFO von 1.800 mio. umlegt pro Aktie mit einen KGV auf den FFO von 17,5 komme ich hier auf ein mögliches Kursziel von 40 Euro.
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