New York, 01. Februar 2021 -- Moody's Investors Service, ("Moody's") hat die Ratings von Diversified Healthcare Trust (DHC) herabgestuft, darunter das Corporate Family Rating auf Ba3 von Ba2, die garantierten Senior Unsecured Notes auf Ba3 von Ba1 und die Senior Unsecured Notes auf B1 von Ba2. Das garantierte Senior-Unsecured-Shelf-Rating wurde von (P)Ba1 auf (P)Ba3 und das Senior-Unsecured-Shelf-Rating von (P)Ba2 auf (P)B1 herabgestuft. Das Speculative-Grade-Liquiditätsrating bleibt unverändert bei SGL-3. Der Ratingausblick bleibt negativ.
Die Herabstufungen der Ratings spiegeln die Veränderung der Kapitalstruktur von DHC wider, wobei der REIT seine Bankkreditvereinbarung dahingehend geändert hat, dass er erstrangige Grundpfandrechte auf unbelastete Vermögenswerte im Bruttobuchwert von insgesamt ca. 1,4 Mrd. USD zur Absicherung der Verpflichtungen unter der Fazilität in Höhe von 1 Mrd. USD im Gegenzug für den Verzicht auf die meisten Finanzkennzahlen bis zum zweiten Quartal 22 einräumt. Die Herabstufungen spiegeln auch die anhaltenden Auswirkungen des Coronavirus auf den Cashflow und die Verschuldungskennzahlen des REITs für Seniorenwohnungen wider. Wir betrachten den Ausbruch des Coronavirus als ein soziales Risiko im Rahmen unseres ESG-Rahmens, da es erhebliche Auswirkungen auf die öffentliche Gesundheit und Sicherheit hat. Wir stellen außerdem fest, dass die jüngste Änderung der Bank Bedenken hinsichtlich der Finanzpolitik und Governance aufwirft.
Der Ba3 CFR von DHC spiegelt seine Diversifizierung über mehrere Segmente von Gesundheitsimmobilien wider, darunter Seniorenwohnungen, medizinische Bürogebäude, Biowissenschaften und, in einem viel geringeren Ausmaß, Wellness-Zentren und qualifizierte Pflegeeinrichtungen. Trotz der Einbringung von Hypothekenpfandrechten in seine Bankfazilität verfügt der REIT immer noch über einen großen unbelasteten Vermögenspool, der monetarisiert werden könnte, sobald sich das operative Umfeld stabilisiert und die Transaktionspreise verbessert haben. Die DHC profitiert auch von ihrer Größe und der geografischen und Mieterdiversifizierung.
Die Ratings der DHC werden durch ihren hohen Verschuldungsgrad und das erhöhte Geschäftsrisiko eingeschränkt, das sie mit der Überführung des Seniorenwohnportfolios von Five Star in eine Managementstruktur aus einem Anfang 2020 wirksamen Mietvertrag übernommen hat. Dieses Portfolio verzeichnete vor COVID rückläufige NOI aufgrund branchenweiter Herausforderungen sowie betreiberspezifischer Fehltritte von Five Star unter dem vorherigen Führungsteam. Wir gehen davon aus, dass die DHC mit ihren Plänen, die Performance zu verbessern, einem Umsetzungsrisiko ausgesetzt ist, wobei die Risiken nun durch den Ausbruch des Coronavirus, der in der gesamten Branche zu einem starken Belegungsrückgang und einem Anstieg der Kosten führt, noch verstärkt werden. Der rückläufige Cashflow hat dazu geführt, dass die Nettoverschuldung/EBITDA von DHC im dritten Quartal 2020 auf 10,9x gestiegen ist, und die Belegung ist seither um weitere 3,7% im vierten Quartal gefallen. Auch wenn Impfungen zur Stabilisierung der Cashflows beitragen werden, erwarten wir, dass der REIT einen langen und langwierigen Weg zur Erholung vor sich hat und der Verschuldungsgrad mittelfristig hoch bleiben wird.
Die Ratings von DHC berücksichtigen auch Governance-Risiken im Zusammenhang mit der Finanzpolitik und der externen Managementstruktur, die unserer Meinung nach zu potenziellen Interessenkonflikten zwischen Management und Investoren führt. Die DHC wird von The RMR Group (RMR) verwaltet, die auch mehrere andere REITs und Betriebsgesellschaften, darunter Five Star, verwaltet, was ein wesentliches Problem im Hinblick auf die Governance der DHC darstellt.
Das SGL-3-Rating der DHC spiegelt ihre reduzierte finanzielle Flexibilität nach der Änderung ihrer Bankfazilität wider, da sie weiterhin hohen operativen Risiken ausgesetzt ist. Der REIT hat Zugang zu einem besicherten Revolver in Höhe von 800 Mio. USD, mit bevorstehenden Fälligkeiten, einschließlich unbesicherter Anleihen in Höhe von 300 Mio. USD im Dezember 2021 und Laufzeitdarlehen in Höhe von 200 Mio. USD, die refinanziert werden müssen, bevor DHC die Verlängerungsoption für den Revolver ausübt, die im Januar 2022 fällig wird.
Die rasche Ausbreitung des Coronavirus, die sich verschlechternden globalen Wirtschaftsaussichten und die hohe Volatilität der Vermögenspreise haben zu einem beispiellosen Kreditschock in einer Reihe von Sektoren und Regionen geführt. Wir betrachten den Ausbruch des Coronavirus als ein soziales Risiko gemäß unserem ESG-Rahmenwerk, da er erhebliche Auswirkungen auf die öffentliche Gesundheit und Sicherheit hat. Die heutige Maßnahme spiegelt die Auswirkungen der Verschlechterung der Kreditqualität auf den Diversified Healthcare Trust wider, da dieser aufgrund seines Engagements im Bereich der Seniorenwohnungen anfällig für Veränderungen der Marktnachfrage und -stimmung unter diesen noch nie dagewesenen Bedingungen ist.
Der negative Ausblick von DHC spiegelt die starken Cashflow-Rückgänge wider, die das Unternehmen im Bereich Seniorenwohnungen erlebt hat, was zu einer sehr hohen Nettoverschuldung/EBITDA geführt hat. Wir gehen davon aus, dass eine langwierige Erholung im Bereich der Seniorenwohnungen es für die DHC schwierig machen wird, die Verschuldung zu reduzieren.
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