Deutsche Pfandbriefbank 😃

Bis Jahresende vielleicht 0,75% also in einer Hochzinsphase sind wir damit noch nicht.  

das stimmt.. historisch gesehen sind die zinsen weiter niedrig.. das psychologische dahinter darf man aber nicht vergessen.. und in der Bauwirtschaft kommen andere faktoren noch dazu ..  

9,80....wer hätte das nochmal gedacht. Hat jetzt jeder nochmal nachgekauft oder muss man sich jetzt eher Sorgen machen ?  

Also kann noch weiter runtergehen, nach jetzigen Stand kann man auch nicht ausschließen dass pbb sogar Pleite gehen könnte (also jetzt nicht von heute auf morgen, sondern mittel- bis längerfristig wenn die Krisen so weitergehen...und Hypo Real Estate ist ja früher praktisch auch zahlungsunfähig gewesen...).

Problem ist halt, vor 3 Jahren konnte man nicht absehen, dass so was kommt. Und dem Kunden die Kredite wollten, konnte man damals ja auch schlecht sagen, wir gehen davon dass das evtl. Pandamie kommt, die halbe Welt und alle möglichen Lieferketten lahmgelegt werden, wir Rohstoff-Engpässe und steigende Inflation haben, dass Russland in Ukraine einmarschiert usw. und wir vergeben daher nur Kredite mit x% Sicherheitsaufschlag für solche Szenarien.  Der Kunde wäre dann einfach zu nächster Bank gelaufen.

Und dadurch haben wir jetzt halt viele Kreditnehmer die bezogen auf die aktuelle Lage (und vermutliche Weiterentwicklung) eigentlich für das wirkliche Risiko was beseht zu günstige Kredite erhalten haben und in Zukunft aber immer mehr Probleme bekommen könnten und dadurch auch die Wahrscheinlichkeit für Zahlungsausfälle steigt. Dazu kommt, dass die Immobilienwerte evtl. auch allgemein überschätzt wurden, wenn man sich mal Werte wie Vonovia oder Aroundtown anschaut, die sind ja aktuell mit unter 50% vom Buchwert bewertet. Umgerechnet auf die Verschuldung (wenn das so bleibt oder evtl. noch weiter runtergeht) hätte diese Immobilienfirmen ja allein dadurch praktisch die doppelte relative Verschuldung zum Immobilienwert. Wenn dann noch politische Einschränkungen kommen, Mietpreisbremsen, CO2-Steuer, höhere Grundsteuern, Modernisierungsvorgaben also da könnte es für einige Immobilienwerte auch schwieriger werden

PS: Vonovia und Aroundtown werden vermutlich genug Reserven haben und das überstehen, aber gibt ja auch x andere/kleinere Immobilienwerte wo das evtl. noch kritischer ist und einige davon werden bestimmt auch Kunde bei unserer pbb sein.  

naja.. von einer pleite gehe ich nun wirklich nicht aus.. das kannst du mit damals nicht vergleichen.. die Schutzmechanismen sind heute andere.. aber der Kurs kann weiter fallen.. ja  

Sie gibt es und sie nimmt es auch wieder.
Trotzdem werde ich die Nerven behalten auch wenn morgen die Welt untergeht. Das wäre doch möglich … theoretisch.  

würde mich stark wundern wenn wir die 8 Euro dieses Jahr nicht mehr sehen, die Aussichten, die Zinsen steigen und das Wachstum lässt nach sind hier nicht gut (für neue Kredite und Ausfall von alten Krediten)  

Frage ist halt wie viele faule Kredite unsere pbb aktuell hat und wie viele evtl. in mittlerer Zukunft diesen Status erhalten und abhängig davon kanns dann ggf. schon eng werden. Mal Beispielrechnung:

pbb Bilanzumme = ca. 58 Milliarden €

Annahme, 10% der vergegebenen Kredite sind inzwischen eigentlich faul (also jetzt ohne Schuldzuweisung an pbb, so was wie Pandamie, Russland, Lieferketten-Probleme, Kosten-Explosion bei Rohstoffen, Inflation usw. konnte man so halt kaum voraussehen...) => Wir hätten ca. 5,8 Milliarden € faule Kredite die in den Büchern stehen

Annahme, von den faulen Krediten kann man über die hinterlegten Sicherheiten (Grundschuld Eintrag von Grundbuch...) verwerten und so im Durschnitt noch ca. 50 % der vergebenen Kreditsumme retten => pbb hätte einen Verlust von ca. 2,9 Milliarden €.

Und bei einem aktuellen Eigenkaptial der pbb von ca. 3,4 Milliarden kann es dann dann praktisch schon fast vorbei sein. Weil wenn von 3,4 Milliarden dann nur noch 500 Millionen übrig sind und viel Vertrauen verlorengegangen ist (wer kauft den dann noch pbb-Pfandbriefe wenn alle denken die stehen am Rande vom Bankrott...) können damit das Geschäft kaum noch weiterbetrieben werden. Zusätzlich kanns mit Kreditausfällen ja auch weitergehen, gibt ja bei faulen Krediten auch noch eine Stufe darüber mit Halb-Faulen-Krediten und von den dürften dann bestimmt auch x% abrutschen und zu faulen Krediten werden.

Zusätzlich kann sich die Verwertung von den Kredit-Sicherheiten auch über länger Zeit hinziehen, evtl. gibts noch Gerichtsprozesse, dann Zwangsversteigerungen usw. aber das dauert ja seine Zeit bis das alles abgewickelt ist , nur diee pbb haftet für die vergebenen Pfandbriefe ja sofort.

Also muss jetzt natürlich nicht so kommen, aber man sollte die Gefahr hier auch nicht vollkommen ausblenden die pbb haftet mit ihrem gesamten Vermögen für die herausgegebenen Pfandbriefe und 10% Kreditausfälle ist jetzt auch gar nicht soo super viel, also in schwierigen Zeiten, und wenn es wirklich richtig fette Rezession wiird usw. könnte das evtl. auch 15 oder 20+% werden und dann kann der Ofen halt schnell aus sein!  
 

Zusätzlich gibts ja auch eine Eigenkapital-Vorgabe, also wenn pbb wirklich wie in der Beispielrechnung Verlust von 2,9 Milliarden € hätte, dann wären diese Eigenkaptial-Vorgabe nicht mehr erfüllt (hätten dann ja noch ca. 500 Milliarden € Eigenkapital, aber noch Bilanzsumme von ca. 55,1 Milliarden...), also sprich hier müsste dann auch sofort eingegriffen werden und Eigenkaptial erhöht werden. Je nachdem wie geschickt sich die Manager dann anstellen, könnte das evtl. schon noch funktionieren (Ausgabe von neuen Aktien...) aber es wäre halt extreme Verwässung und wir die aktuellen Aktienbesitzer würden dabei extrem verlieren.

Und dieser Effekt wäre im Prinzip auch schon weit früher, also hier müsste es gar nicht 10% an faulen Krediten geben, sondern selbst wenn es nur 5% oder sogar nur 3% wären, könnte das wohl schon für aktuelle Aktionäre kritische Enwicklungen verursachen.  

Korrektur: Hätten dann ja noch ca. 500 Milliarden € Eigenkapital, aber noch Bilanzsumme von ca. 52,1 Milliarden...).

Ändert aber auch nichts grundsätzliches daran...

 

Ich empfehle Q1 Bericht.

Also in hochzeit von Corona und Homeoffice konnte PBb mit Hotel, Gewerbe und Officeimmobilien Geld verdienen und nach Corona wegen Normalisierung des Zinsniveau und der Geldpolitik geht sie nun in den Ruin, da das Wachstum nicht mehr so stark ist und ne Pleitewelle EU und insbesondere D erfasst?

Q2 Bericht kommt ja in 2 Monaten  

Des Objekts als Kredit finanziert werden. Rechnung oben ist einfach falsch.

Objektwert ca. 100 Mio, Beleihungswert wird mit Abschlägen und Risikogewichtung ermittelt. Den optimalen Zins erhält man wenn man vom Beleihungswert weniger als 60% als Kredit finanziert.
D.h. Am Beispiel oben ca. 20% Substanz, davon 60% als Kredit sind keine 50 Mio €. Wenn die jetzt ausfallen und man würde 50% des Objektwert realisiert bekommen, wie hoch ist der Ausfall?

Desweiteren werden die Risikovorsorgen regelmäßig bilanziell angepasst und es sind da schon ein paar Mio in der Bilanz.

Desweiteren wird das Kreditrisiko über die Risiko Weitergabe durch den Pfandbrief weiter reduziert.

...  

Wie letztes Jahr unter 9 läuft kaufe ich... über 10% Divirendite wie bisher ist sehr entspanntes investieren.  

REF Porfolio ist aktuell 30,1 mrd mit LTV 51%

da kann kaum was passieren

während Corona gab es auch Zero Ausfälle

Probleme gabs nur mit den UK Shoppingcenter das war aber sogar schon vor Corona  

sind nicht verglichbar weil €1,18 ausbezahlt worden sind  

Ukraine/Russia:
No direct exposure in/to Ukraine and Russia
Secondary risks minor  

Corona usw. war/ist schon lästig und hat manche auch etwas die Geschäfte versaut, aber eine richtig fette Rezession war das in D nicht. Gab ja auch viel Staatshilfen und z. T. haben manche Zombie-Firmen die schon vorher fast pleite waren sogar dadurch noch überlebt. Manche andere Firmen haben z. T. auch mal ihre Räume genutzt um daraus ein Testzentrum zu machen usw. Nur die Hilfen werden nicht ewig so weiterlaufen und die Situation hat sich ja jetzt noch verschärft mit Inflation, Rohstoffe-Kostenexplosion, Russland, evtl. bald auch weltweite Nahrungs-Engpasse/Knappheit usw. Also so in Form und mit diesem globalen Ausmass gab es das meines Wissens noch nie und in der Summe stufe ich das kritischer ein als die letzte US-Immobilien-Finanzkrise.

Und Homeoffice ist für viele Firmen auch ungefähr kostenneutral, Mietverträge bestehen ja weiterin, ob da jetzt 50 oder nur 20 in Firma auftauchen in Rest im Homeoffice macht da keinen super großen Unterschied. Bei uns wars sogar so dass hier Firma Kosten gespaart hat, manche Büros waren komplett leer, hat Heizkosten gespart und Geschäftsführung kam noch auf die "tolle" Idee, Kaffee-, Snack- und Getränkeautomaten abzuschaffen, weil das ja Kosten spart und jetzt viel weniger da sind und man das daher ja nicht mehr braucht.  

Wenn ich richtig gegooglt habe, ist Beleihungswert gesetzlich vorgegeben und darf maximal 60% vom aktuellen Wert betragen. Man muß aber bedenken, dass bei Zwangsversteigerungen der Verkehrswert neu geschätzt wird und auch zur Hälfte vom Verkehrswert über den Tisch gehen kann. Schon alleine dadurch kann ein Verlust bei der pbb entstehen und hier nicht nicht mal berücksichtigt, dass sich der Verkehrswert inzwischen durch Immobilienkrise (oder Leitzinserhöhung, man sagt z. B. auch 1% Leitzinserhöhung kann dazu führen dass Immobilienpreise um 10% fallen können...) evtl. weit nach unten entwickelt haben kann.

Oder es kann auch sein, dass z. B. spezielle Gewerbe-Hallen-Objekte auf Grundstück stehen, die  wenn sie nutzbar sind evtl. dann einen Wert von 10 Millionen haben (und mit diesem Wert auch in Büchern steht...) nur wenn die Firma pleite geht und keine neue Firma die Gebäude nutzen will/kann, dann kann der Wert davon auch noch extrem nach unten gehen. Zur Not muss evtl. sogar das gesamte Gebäude abgerissen werden und das Ding kann dann quasi nur noch neues Baugrundstück verkauft werden.

Zur Weitergabe von Kreditrisiko: Das Risiko für Kreditnehmerausfall trägt die pbb alleine. Der Pfandbrief ist praktisch nur die Refinanzierung vom Kreditbetrag einschl. Marge wo dabei was verdient wird. Nur wenn der Kreditnehmer pleite geht, dann muss die pbb allen Käufern der Pfandbriefe weiterhin die Zinsen bezahlen. Erst wenn die pbb dadurch selbst pleite geht, erst dann betrifft es auch die Käufer der Pfandbriefe!  

Ja, das keine direkte exposure in Russland/Ukraine besteht ist bekannt. Nur die indirekten können auch gravierende Auswirkungen haben. Gibt viele (Chemie)Firmen für die Gas z. B. ein wichtiger Rohstoff ist. Wann Gaslieferungen von Russland evtl. bald komplett eingestellt werden kann das alleine schon manchen Firmen große Probleme bereiten.

Zusätzlich gibts auch andere Branchen z. B. Maschinenbau, Elektrotechnik usw.  die vom Export-Verbot nach Russland betroffen sein können. Wobei das auch nur ein Aspekt ist, höhere Inflation, höhere Materialkosten, nicht Verfügbarkeit von machen Materialen (z. B. Chips...) kommt ja noch hinzu und in der Summe kann das schon für manche Firmen kritisch werden.

Bei neuen Krediten ist das für die pbb übrigens weniger ein Problem, weil jetzt hat man ja die Info wie es aussieht und das kann man  dann einfließen lassen und berücksichtigen (und hier wird man sogar bestimmt ganz gut daran verdienen...). Problem ist halt, dass die pbb ja noch x Kreditnehmer von den letzten 10 Jahren hat, wo diese kritischen Entwicklungen bei Vertragsabschluss so nicht absehbar waren und das wirkliche Risiko viel größer ist als es in den Büchern steht und früher kalkuliert worden ist. Dadurch wird es früher oder später mehr faule Kredite geben als geplant und die können dann halt entsprechende Löcher in die Bilanz reissen.  

Das gilt für jedes Unternehmen, Bank etc. Und nun? Also gerade die sehr konservative PBB sehe ich doch gerade daher als eher sicherer. Ne Bank mit Privatkrediten im Immobilienbereich, das wäre für mich ne nachvollziehbare Argumentationskette. Viel zu viel Panik wegen ein wenig Zinsen und mal ein Jahr ggf. Kein Wachstum.  

Da bin ich ganz bei dir.

Einfach mal  in den Geschäftsberoicht reinschauen und dann weiß jeder wie es aussieht bei der PBB.

Als Kurzinfo stelle ich mal diesen Bericht online. Der ist kürzer! https://ub22.pfandbriefbank.com/media/pbb_ub21_d_save.pdf

 

nun sehr vorsichtig mit Krediten
im Prinzip war PBB sogar mal DAX Mitglied wenn man es mal so sieht

 

 

Geschäftsmodell ist mir zu anfällig für längere Krisen. Stocke dafür u. a. Allianz auf, Wo ich das Risiko geringer einschätze. Wenn die Allianz pleite gehen sollte ist es eh aus für alles. Inflation selbst Gold und Silber brechen ein. Der pure Wahnsinn. Außer der Pfandbriefbank wird nix verkauft, sondern aufgestockt nur Werte mit guter Dividendenrendite und niedrigen KGV.  

Spannende Annahme. Dann sollte ja die neue Grundsteuer schnell ermittelt werden, einfach den gesetzlich vorgegeben Beleihungswert auf 100 hochrechnen, schon steht der Immowert.

Der Beleihungswert ist eine subjektive Bewertung des Betroffenen Objekts nach Parametern, welche in einer Checkliste abgearbeitet werden.
Und der Wert ist Basis für die Bank wie viel finanziert wird.
In der Praxis liegt der Beleihungswert deutlich unter dem Verkehrswert. So schafft die Bank den Risikopuffer. Und wenn sie weniger als 100% des Beleihungswert finanziert, entstehende weitere Puffer, welche dann bei einem späteren Verkauf zum Verkehrswert ausreichen sollten.

Gibt auch genug Gebiete wo die Werte des Grundstücks heute höher als die Kaufpreis des Objektes sind.
Man kann auch nur schwarz malen, macht das Investieren an der Börse nur schwer.

Gold im Garten vergraben, hilft da eher.