Eigenheim als AltersvorsorgeVor- und Nachteile eines EigenheimsDie Vorteile liegen dabei auf der Hand: Bewohnt der Eigentümer die Immobilie selbst und zahlt er während seiner Berufstätigkeit die Hypothek ab, so kann er im Alter mietfrei wohnen. Und: Er kann die Immobilie ab dem Zeitpunkt des Kaufs sofort nutzen.
Die Nachteile: Das Eigenheim zum Nulltarif, das sich aus der Mietersparnis quasi selbst finanziert, gibt es nicht. Im Gegenteil: Der Käufer muss für die Finanzierung seines Hauses meist über Jahre hinaus mehr Geld ausgeben als für ein gemietetes Objekt. Das engt den finanziellen Spielraum erheblich ein. Bleibt kein Geld für andere Formen der Altersvorsorge übrig, so setzt der Eigenheimbesitzer alles auf eine Karte. Außerdem: Er ist mit einer selbstgenutzten Immobilie nicht mehr so flexibel. Will man das Haus verkaufen, stellt sich das oft als schwierig heraus. Außerdem ist nicht ausgeschlossen, dass (je nach Lage und Ausstattung) der Wert der Immobilie fällt.
Deshalb sollte jeder genau prüfen, ob das eigene Häuschen auch langfristig in die Lebensplanung paßt. Denn wer beruflich mobil sein muss, empfindet eine Immobilie schnell als Klotz am Bein. Ein Haus zur Eigennutzung sollte man deshalb nur kaufen, wenn man mindestens 5 bis 10 Jahre an dem momentanen Wohnort bleiben kann.
Worauf sollte man beim Kauf achten?Wer sich entschieden hat, ein Haus zu kaufen, sollte darauf achten, dass es in guter Lage steht. Sehr wichtig sind das Wohnumfeld (Sackgasse, unverbaubarer Blick, Terrasse blickgeschützt, keine Lärm- und Geruchsbelästigungen, Sonnenseite) und die Infrastruktur (Anschluss an öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten, Schulen, Sportvereine, Nachbarn, ...). Da sollte man keine Kompromisse machen. Denn je besser Standort, Anbindung und Ausstattung, desto problemloser kann man das Haus gegebenenfalls wieder verkaufen oder vermieten. So erhält man sich einen Spielraum, sowohl für örtliche Veränderungen als auch fürs Alter, wenn die Kinder aus dem Haus sind. Besser das schlechteste Haus in der besten Gegend kaufen als umgekehrt, raten Makler.
Aber auch die Lage ist nicht absolut unveränderbar. Schließlich kann die Gemeinde direkt an ihrer Grundstücksgrenze eine Straße planen. Um unliebsame Überraschungen auszuschließen, sollte man bei der Gemeinde den Flächennutzungsplan einsehen. Der gibt Aufschluß über die künftige Entwicklung der Gemeinde. Fragen Sie nach größeren Bauvorhaben und Straßenausbauten.
Wichtig ist, nicht zu groß zu planen. Durchschnittlich große Häuser (120 bis 140 qm), mit einer gängigen Raumaufteilung sind immer besser. Sonst wohnen Sie im Alter in einem viel zu großen Haus, das Unsummen an Nebenkosten und Reparaturkosten verschlingt - und damit Ihre Rente!
Nicht ganz der eigene Herr im Haus:
Die EigentumswohnungBei einer Eigentumswohnung teilt man sich mit mehreren anderen Eigentümern Sondereigentum. Beschlüsse müssen gemeinsam gefasst werden. Deshalb sollte die Anlage nicht zu groß sein (max. 20 Wohnungen). Wichtig: Vor der Unterschrift die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen einsehen. Das klärt Fragen zu vorhandenen Rücklagen, abgeschlossenen oder geplanten Reparaturen und Konflikten zwischen den Eigentümern.
Wichtig für die Finanzplanung: Eigentumswohnungsbesitzer müssen zusätzlich zu Kreditabtrag und Nebenkosten auch noch Wohngeld zahlen. Daraus werden zum einen die laufenden Nebenkosten gedeckt, zum anderen werden Rücklagen für Reparaturen gebildet.
Mit der Kaufentscheidung nicht zu lange warten!Wer von den eigenen vier Wänden träumt, sollte damit nicht zu spät anfangen. Denn als Altersvorsorge taugt die Immobilie nur, wenn sie bei Rentenbeginn abgezahlt ist. Nur dann gleicht die eingesparte Miete die Einkommenseinbußen im Alter aus. 30 Jahre dauert es durchschnittlich, ein Haus abzuzahlen. Die Häuslebauer sollten also bei Baubeginn bzw. Kauf nicht älter als 35 bis 40 Jahre alt sein.
Ohne Eigenkapital geht es nicht. Deshalb gilt: So viel Geld wie möglich (mindestens 20 % der Kaufsumme) einsetzen und so schnell tilgen wie möglich. Denn je geringer das Eigenkapital, desto länger die Kreditlaufzeit und desto unrentabler letztlich das Eigenheim. Denn für den kreditfinanzierten Teil der Immobilie zahlt der Eigentümer in der Regel mehr Zinsen als das Haus an Ertrag bringt.
Wichtig: Nicht zu knapp kalkulieren. Die finanzielle Belastung für Zinsen und Tilgung sollte nicht mehr als 40 Prozent des Einkommens verschlingen. Den Rest braucht eine Familie für Lebenshaltung, Urlaub und Sicherheitsreserven.
Beim Preis sollten Sie hart verhandeln. Denn auch die Nebenkosten (Makler, Notar und Grunderwerbssteuer: Insgesamt etwa 10 Prozent) orientieren sich am Kaufpreis. Ein geringerer Kaufpreis macht sich also doppelt bezahlt.
Geld für’s Haus geschenkt:
Staatliche FörderungKernstück der staatlichen Förderung ist die Eigenheimzulage. Den Bau oder Kauf von selbstgenutzem Wohnraum fördert der Staat acht Jahre lang mit einer Zulage von 2.556 Euro bei Neubauten; für Altbauten gibt es 1.278 Euro pro Jahr. Damit bekommen Immobilienbesitzer für Neubauten insgesamt 20.448 Euro, für Altbauten 10.224 Euro. Wer Nachwuchs hat, kann zusätzlich Baukindergeld (8 Jahre lang 767 Euro pro Kind) beantragen – also insgesamt 6.136 Euro pro Kind, das im Haushalt lebt.
Die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) verhilft zu zinsgünstigen Krediten. Der Vorteil: Anders als die meisten öffentlichen Förderprogramme vergibt die KfW Baudarlehen unabhängig von der Einkommenshöhe. Auch Bund, Länder und Gemeinden unterstützen die Finanzierung von Wohneigentum mit zahlreichen Förderprogrammen – speziell für junge Familien.
Das Eigenheim als Teil der Riester-RenteSeit Jahresbeginn kann auch die staatliche geförderte Riester-Rente für den Hausbau oder –kauf genutzt werden. Riester-Sparer können für die Anschaffung einer selbst genutzten Immobilie Geld (mind. 10.000 Euro, max. 50.000 Euro) aus ihrem angesparten und staatlich geförderten Altersvorsorgevertrag entleihen. Voraussetzung: Das entnommene Geld muss bis zum 65. Lebensjahr des Sparers in monatlich festen Raten zurückgezahlt werden. Der Anleger gibt sich also quasi selbst ein zinsloses Darlehen. Problem: Bis die ersten Riester-Sparer genug Kapital zur Entnahme angespart haben, vergehen mindestens zehn Jahre.
Heute schon an morgen denken:
Aufteilung und LageVorteilhaft ist, wenn das Haus später problemlos aufteilbar ist, so dass man eine vermietbare Einliegerwohnung einrichten kann, wenn die Kinder aus dem Haus sind. Dann haben die Eigentümer im Alter geringere Betriebskosten und verdienen auch noch Geld durch die Vermietung. Ein freistehendes Haus ist besser als ein Reihenhaus. Denn Reihenhäuser haben meist viele Treppen, die im Alter zur Last werden können. Bei einem freistehenden Haus haben Sie mehr Möglichkeiten, bauliche Veränderungen vorzunehmen. Die Wohngegend sollte so gewählt sein, dass man sich auch im Alter dort wohl fühlt. Eine schicke Loft-Etage in einem Szeneviertel mag mit 30 ja das Richtige sein, mit 60 ist es das aber sicher nicht mehr.
Fazit:
Keine Schnellschüsse bei der Entscheidung für eine Immobilie!Selbst genutztes Wohneigentum ist eine gute Altersvorsorge. Aber das gilt nur, wenn es sich um ein attraktives Objekt handelt und die Finanzierung stimmt. Denn mit einer Immobilie setzt man in punkto Altersvorsorge alles auf eine Karte. Damit nichts schief geht, rechnen Sie mit spitzem Bleistift und lassen Sie sich Zeit. Der Kauf eines Eigenheims ist für die meisten Menschen die größte Investition ihres Lebens. Und die braucht eben Zeit. Also besichtigen Sie die Immobilie mehrmals: werktags, am Wochenende und zu verschiedenen Tageszeiten, bei Sonne und bei Regen. Nur so verschaffen Sie sich einen umfassenden Eindruck.
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