CORESTATE Capital Holding S.A

Der Leerverkäufer könnte nun langsam dran denken zu Covern, also seine Positionen aufzulösen.

Seine letzte Position, die er eingegangen ist war im Schnitt bei ca. 32,63 EUR, seine Gesamtposition dürfte einen Schnitt von 39,29 EUR haben, also knapp 25% im Plus in kurzer Zeit. Vielleicht wirkt das unter 30 jetzt stabilisierend, ansonsten erschreckend.

Adjusted KGV von unter 5, Dividende von 8%.  

Hallo zusammen,

bei der Mitteilung zur Kooperation mit Exporo war ja die Rede davon, dass das erste Objekt noch 2018 Online gehen soll.

Hat jemand mitbekommen ob das bis jetzt erfolgt ist bzw. kann jemand mal bei der IR nachhaken (ich bekomme leider nie eine Antwort der IR, vermutlich weil meine Mailadresse sehr stark nach SPAM/Virenabsender klingt).

Vielen Dank.  

und insbesondere zu dem Posten interessieren, den ich kürzlich nannte. Siehst du den als Sondereffekt?

Wenn ja, würde etwa ein Drittel des Gewinns wegfallen. Corestate hätte dann also ein KGV von 8 statt etwa 5,7 fürs laufende Jahr.

Wie siehst du zudem die Kooperation mit Medici?

Siehst du zudem Bilanzrisiken, beispielsweise aufgrund des hohen Goodwills und anderer möglicher Gründe, die aus den Übernahmen insbesondere von HL resultieren könnten?


Bringt ja jedenfalls nichts, wenn man immer aufs niedrige KGV und hohe DIV-Rendite hinweist. EON, Covestro etc. hatten auch alle sehr niedrige KGVs und hohe DIV-Renditen, bevor sie abstürzten. Wir sollten also über die Finanzen und das Geschäftsmodell diskutieren, wenn wir sicher gehen wollen.

Publity hat sich seit März verdoppelt und gilt als eher fragwürdiges Unternehmen oder zumindest fragwürdiges Management. Corestate hat sich seitdem halbiert.

Patrizia hat leicht verloren, Aroundtown ist deutlich gestiegen.

Mann Mann, und ich bin damals von Aroundtown auf Corestate geswitched, weil ich Corestate für risikoärmer gehalten hab. Ein echt mieses Jahr.

 

Nun gut, die 3 Gewerbeimmobilien, die verkauft worden sind gehören eben zu dem Geschäftsfeld Warehousing. Ankauf von Immobilien in den Eigenbestand (kurzfristig, meine kommt dann ins Vorratsvermögen). Dann Aufwertung und Anstrebung der Vollvermietung und dann erneute Veräußerung. Zur Zeit haben sie zumindest noch den alten 4711 Geschäftssitz, der umgebaut und modernisiert werden soll und ich meine noch eine große Geschäftsimmobilie. Für mich gehört es ganz normal zum Geschäftsmodell und dieses Jahr hat man eben 3 "große" Immobilien verkauft. Irgendwer hatte hier aber mal geschrieben, dass sie durch irgendeinen Fonds bei Corestate gelandet sind, weiß es nicht mehr genau.


Die Zusammenarbeit mit Medici (Turbocharlotte schreibt ja in einem anderen Forum, die hätten negatives EK usw.) ist neutral zu werten. Die Übernehmen das Unternehmen ja nicht sondern kooperieren lediglich bei dem Aufbau eines Micro-Living Portfolios von ca. 1 Mrd. Euro bis 2021/2022. Letztlich dürfte Corestate dann an Provisionen, Verwaltung usw. daran verdienen.


Zum Thema Goodwill: Nun gut, es ist ganz Normale Praxis, den Kaufpreis lt. IFRS als Goodwill auf der Aktivseite zu aktivieren. In regelmäßigen Abständen unterliegt der Goodwill dann Impairment-Tests um den Wert festzustellen. Daraus resultiert dann möglicher Abschreibungsbedarf, der aber nicht Cashwirksam wäre. Sehe ich absolut kein Problem aktuell, dass das eintreten sollte, denn sowohl die HFS, als auch die Hannover Leasing Übernahme waren am Multiple gemessen nicht teuer. Zudem hat man es geschafft Hannover Leasing profitabel zu machen und HFS wächst bei hohen Margen weiter mit ca. 10% im Jahr. Da wäre es doch sehr komisch, dass da Anpassungen nach unten erfolgen.


Es ist meiner Meinung nach wirklich sehr verwunderlich. Die haben jetzt nach den Zahlen + Prognoseerhöhung ca. 28% verloren. Wir haben super Kennzahlen und Corestate hat bei den Einnahmen eine "Planungssicherheit auf etliche Jahre", dank der hohen wiederkehrenden Umsätze.


Der Kursverlauf ist ärgerlich, aber trotzdem werde ich an meinem Investment voll und ganz festhalten und die Position weiter ausbauen. Das Management ist absolut Top und weiß was es macht. Wir haben einen super CFO, einen super CEO, den selbst die Mitarbeiter wirklich gut finden.
Ich war bei 50,00 EUR bereits der Meinung, dass hier deutliches Potenzial nach oben ist und wieso sollte ich meine Meinung ändern, nach den ganzen Erfolgen und Unternehmensmeldungen dieses Jahr. Der Kurs hat sich verschlechtert, aber die Aussichten des Unternehmens und deren Zukunft ist nochmal klarer, wachstumsstärker und besser geworden. Der Investment-Case ist absolut da und ich sehe ebenfalls eher die Kursziele bei 70,00 EUR aufwärts als diese hier.

Aktuell kann es natürlich auch "Window-Dressing" sein und um Steuern zu sparen. Wir haben einen großen Teil an Instis, da kann es schon sein, dass sie mit Verlust verkaufen, um woanders gezahlte Steuern zurückzuerhalten und ihre Position dann hier temporär etwas minimieren.  

Wenn du die Betragshöhe mit den Vorjahren vergleichst dann wird sehr deutlich, dass dieser Posten im aktuellen Jahr deutlich überproportional hoch ist. Hier würde ich im nächsten Jahr eher wieder von den "normalen" 15-20 Mio ausgehen, das ist realistischer.

Es würden also je nachdem zwischen 30-40 Mio Einmalertrag wegfallen, auf der Kostenseite reduzieren sich aber natürlich auch die mit dem Verkauf verbundenen Kosten entsprechen, die dieses Jahr gestiegen waren (von ca 2 auf 18 Mio Euro).

Somit fehlen "netto" noch etwa 15-25 Millionen.

Etwas ausgeglichen wird es sicherlich durch die höheren wiederkehrenden Einkünfte, da ein Teil des Neugeschäfts erst im nächsten Jahr noch zusäztliche Einnahmen durch den vom Erfolg abhängigen Anteil generieren wird.

Von den 99,097 Mio Rebenue from Asset and Probperty Manangement entfielen in den ersten 9 Monaten 41,7 als Coupon Partizipation Fee, also grob 40%. Ich rechen daher mit nächsten Jahr hier also ingesamt einem um ca 10-15 Mio höheren Ertrag, der den geringeren Einnahmen aus dem Verkauf von Gebäuden entgegen stehen dürfte.

Dann kommt noch das Neugeschäft per se dazu, dass auch noch mal 5-6 Mio bringen sollte.

Auf der Zinsseite rechne ich mit Einsparungen von 5-7 Mio aufgrund der dieses Jahr erbrachten Tilgungen.

Diese drei Posten zusammen genommen entsrepchen m.E. einem Umsatzwert von 25-29 Mio Euro

Weiter sollte man im Hinterkopf behalten, dass nächstes Jahr der Unterschied zwischen Adjusted Ebitda und Ebitda nicht mehr so hoch ausfallen sollte, hier hat ja auch die Umgestaltung des Managements deutlich durchgeschlagen mit 6,8 Mio.

Ein weiterer Belastungsfaktor der wegfällt sind die erhöhten Finanzkosten für die Ablöse der Kredite:

The financial result came out at € -17.5m in   9M/2018 (9M/2017: € -9.1m). The increase in interest expenses in Q3 was mainly driven by  prepayment fees from the planned redemption of our debt portfolio after the € 300m bond issuance end of March.

Von daher erwarte ich für 2019 eher marginale Änderungen beim Thema Adjusted (evtl. gleicher oder etwas geringerer/höherer Umsatz), dafür aber einen deutlichen Anstieg beim tatsächlichen Gewinn  und das ist für mich deutlich ausschlaggebender.

PS: Ab nächstem Jahr steuert dann auch die Aquisation in England mit bei. Wenn dabei eine ähnliche Margenverbesserung wie bei Atoss damals erzielt werden kann, dann sollten statt der bisherigen 2 Mio auch 4-5 Mio Ebitda hängen bleiben (wobei sich mir die große Frage stellt, wie hoch das tatsäliche Ebit ist).

Mein Fazit daraus ist: Corestate wird sicherlich nicht die hohen "adjusted"  Raten der Vorjahre halten können, dafür aber beim tatsächlichen Gewinn aufholen und diesen zumindest konstant halten mit der Möglichkeit weiterhin moderater Steigerungen.

Sollte dann noch der Schuldenabbau weiter forciert werden, bin ich an sich sehr zufrieden.

Seht ihr das ähnlich oder hat jemand andere Meinungen bzw. kommt aufgrund der Zahlen zu anderen Ergebnissen?

Freundliche Grüße  

Ich sehe das sehr ähnlich.

Natürlich besteht der Goodwill in der Annahme von zukünftigen Gewinnen der übernommenen Töchter - und wenn diese Wegbrechen würden, dann gäbe es Impairments. Das ist aber immer so bei Übernahmen und für Corestate derzeit in keiner Weise in Diskussion.

Hinsichtlich der Adjustments habe ich vom IR den klaren Hinweis bekommen, dass es solche nicht mehr in dem Umfang (wenn überhaupt) geben soll. Ich habe das so interpretiert, dass solche Themen (wie z.B. Projekt Zugspitze) in Zukunft im normalen Ergebnis gebucht werden und nicht als Adjustment. Ich unterstütze das voll. Corestate hat das überhaupt nicht notwendig, sich da schönzurechnen. Ich persönlich glaube auch, dass das mit ein Grund für die etwas "schiefe" Prognose-Erhöhung war.  Die Guidance für den Umsatz wurde ja viel deutlicher nach oben gesetzt, wie jener für das Ergebnis. Nach meiner Interpretation deshalb, weil in diesem Ergebnis jetzt mehr Sonderaufwändungen als "normale" Aufwändungen verbucht werden sollen.  

Auch das Thema Verschuldung sehe ich in der Zwischenzeit deutlich entspannter als vor ein paar Monaten. Bei der jetzt vorliegenden Nettoverschuldung von 220 Mio. (2,3 x EBITDA) ist ja auch zu berücksichtigen, dass damit 118 Mio. Immobilien (Inventories) und 77 Mio. eigene Anteile an Fonds (mit)finanziert werden. Wenn man gedanklich davon ausgeht, dass man diese Anteile und die Warehousing-Immobilien (ohne Verlust oder Gewinn) verkauft, wäre Corestate netto fast schuldenfrei. (Und dass zusätzlich der Wandler bis 2022 ins Geld laufen wird (meine Erwartung), ist dabei nicht berücksichtigt).

Dieses Jahr ist börsetechnisch für Corestate aber sicher gelaufen. Man kann nur hoffen, dass mit Auslaufen des Window-Dressings, hoffentlich guten Geschäftszahlen und einer schönen Guidance im Februar die Lage sich positiver darstellt.

 

man jetzt einsteigt, ist man mittlerweile schon sehr gut nach unten abgesichert durch die Dividende der nächsten 2-3 Jahre.
Und wer glaubt schon an Dividenden von 10%?  

Das ist aber auch seit Wochen ein brutales Volumen für Corestates Verhältnisse. Heute bereits alleine auf Xetra wieder 75.000 Aktien.

Der Wert wird regelrecht runtergeprügelt oder man will hier einfach nur raus. Fast -5% heute, Wahnsinn ...
Das Volumen lag sonst bei ca. 40.000 - 45.000 Aktien am Tag. Für Dezember haben wir ein durchschnittliches Volumen von fast 70.000 am Tag.

Der Kursverfall beschleunigt sich tatsächlich weiter, ich bin gespannt wann wir mal eine Gegenbewegung sehen werden.

Von den letzten 16 Handelstagen waren 7 dabei, bei dem das Kursminus über 2,6% betragen hat. Von den 7 Tagen waren 6 Tage mit einem Kursverlust von mehr als 3% ....

 

Ich hoffe, das geht irgendwann in die andere Richtung mit der gleichen Dynamik - aber für Weihnachtsgeschenke in diesem Jahr wird's auf jeden Fall nicht mehr reichen. Ich hoffe für alle Beteiligten, dass daneben noch genug Liquidität vorhanden ist - wäre schade, auf diesem Niveau jetzt verkaufen zu müssen.  

in den Kursverfall der letzten Wochen stets zugekauft.
Der Ausverkauf könnte ggf. morgen nochmal anhalten.
Im Idealfall entsteht morgen ein Gap-Down was bis runter an 27,50€ gehen kann, um dann einen Hammer zu tagsüber zu bauen.  

Was ist das für ein "kranker" abverkauf!

Der Kurs fällt, als ob das Unternehmen ernsthafte Probleme hätte.

Kaum hat die Börse auf stehen wir schon wieder mehr als 2% im minus und die 29€ sind auch Geschichte?!  

in großem Stil? Das ist doch die Frage.

Meine Vermutung:

https://www.dgap.de/dgap/News/corporate/...f-mio-euro/?newsID=1014641

Kann es sein, dass hier 7,4 Mio Aktien an die Altgesellschafter der HFS gegangen sind? Machen die jetzt Kasse? Gründer der HFS ist.................. Norbert Ketterer. Großaktionär der Corestate. Hat übrigens auch Youniq ( die frühere Alta Fides) an Corestate verkauft. Ketterer zieht bei corestate die Fäden und sein Ruf ist nicht der Beste.  

Hallo,
eine Frage: Könnte CC nicht bei diesem Kursverlauf eigene Aktien zurückkaufen ???  

Das mit dem ARP habe ich die IR letzte Woche per Mail gefragt. Habe aber immer noch keine Antwort erhalten  

man mal bei " google" die Begriffe "immobilien-zeitung" zusammen mit "corestate übernimmt HFS" eingibt, so erscheint : Ketterer wird Großaktionär und besitzt 35% an corestate? Da hätte doch ein Pflichtangebot kommen müssen?

 

finde ich äußert interessant, was du da raus findest.

Das ein Großaktionär verkauft, haben wir ja schon in den 40ern vermutet, aber dass er eben bald durch Pflichtbenachrichtigungen erkannt wird und dann berechenbar wäre, wann er fertig ist.

Gibt es hier vielleicht eine Ausnahme zu dieser Pflicht - auch zum Pflichtangebot?

Verschwörungstheorie: Der drückt mit seinem Verkauf den Kurs, so dass der Käufer (sein Mitbeteiligter) das Pflichtangebot sehr gering halten kann. - Glaube ich selber nicht, aber mal in den Raum gestellt.
 

nicht ganz was Ketterer davon hätte zu diesen Kursen alles zu verscheuern wo er Ausblick doch ziemlich positiv zu sein scheint...?  

scheinen nun Kurse von 25€ dich nicht allzu fern zu sein! Für so ein Statement wurde man......  

-da verkauft ein Großaktionär seine eigenen Unternehmen an corestate. Warum? Zu welchem Preis?
-Kein dammaliges Pflichtangebot an die Aktionäre obwohl offenbar über 30%
-schlechter Ruf des H. Ketterer (einfach mal googeln)
-Wechsel im Vorstand
-Leerverkäufer
-rapider Kursverfall
- erhebliches Aufpeppen des Gewinns durch Einmalverkauf v. Immobilien
-bislang keine Prognose für 2019 (letztes Jahr im Nov.) und Nichtreaktion der IR bei Anfragen. Auch keine Stellungnahme zum Kursverfall (wenn Ketterer verantwortlich, wird es auch keine geben)

sorry Leute, hier " müffelt" es. Hab einen größeren Teilverkauf vorgenommen. Das hätten wir alles früher merken müssen!
 

findet, darf sie behalten..............  

der verkauft doch nicht HFS an corestate (überhöhter Preis?) um sie anschließend per Pflichtangebot an die Aktionäre wieder vollständig zurückzukaufen.  

Ketteter, aufgeteilt auf Sabine und Norbert haben ca. 19% am Unternehmen und verkaufen nicht. Das ist doch bereits mal von wem angefragt worden. Da musste kein "Pflichtangebot" kommen. Ein Teil wurde in Cash, ein Teil in Aktien gezahlt. Einer der Personen, die ebenfalls Aktien bekommen hat, war Marcelino von Hoensbruch (oder wie er hieß), der hat seine Aktien bei über 50€ platziert und verkauft.


Jetzt passiert genau das, was erreicht werden soll, zweifeln, wo es eigentlich nichts zu zweifeln gibt. Das ist jetzt der Tiefpunkt. Der Kurs hat sich erholt, das orderbuch ist nach unten hin voll mit dicken Orders, das Volumen kann ja nicht so gehalten werden bei dem Free-Float.


Prognose für 2019 ist seit einem Jahr angekündigt, dass sie erst im Februar kommt. Wenn sie diese jetzt vorziehen würden, würde es komplett verpuffen, das der Markt zu nervös ist.

Gewinne aufgeblasen?! Geht es noch? Warehousing gehört ganz normal als Geschäftsfeld zu Corestate, man hat immernoch Immobilien in der Bilanz und es wird immer wieder dazu kommen, dass Objekte kurzfristig in das "Vorratsvermögen" gekauft werden, modernisiert und vollvermietet werden und dann wieder verkauft werden.


Corestate ist ein Top-Unternehmen, mit Top-Management. Das Management hat durchweg eine Top-Vita und weiß was sie da machen. Der Wert ist halt markteng und ein Nebenwert.


Durch den aktuellen Verfall wird aber meiner Meinung dafür gesorgt, dass die Aktionärsstruktur nun endlich fester wird, was bei den Verkäufen über 50,00€ versäumt worden ist.


Solche Abläufe passieren immer mal wieder, Leerverkäufer gehören zum Markt dazu, sie schaffen Liquidität und sind ja nicht von Ewigkeit, aber die haben scheinbar sehr gut das hier ausgenutzt, dass es keine "gefestigte Aktionärsstruktur" gibt.  

die Schlagzeile, dass er 35% besitzt, stammt nicht von mir, sondern von der Immobilien Zeitung. Ist auch logisch, wenn er als Gründer einen größeren Anteil ( 40%?) an HFS besessen hat. Und Fakt ist, dass 7,4 Mio Aktien an die Altgesellschafter gegangen sind. Ich schätze mal zu max. € 30. So dass ein Verkauf über € 30 lohnenswert war.

Und wenn das alles Quatsch ist, warum riskiert ein Leerverkäufer fast € 20 Millionen ???

Und wer verkauft seit Monaten massiv, wenn nicht die Altgesellschafter der HFS ?? Der Kurs hat (fast) immer Recht, Das sagt mir meine 22 jährige Börsenerfahrung.