DGAP-News: mainvestor GmbH / Colonia Real Estate AG
15:22 21.11.07
Sonstiges
Colonia Real Estate AG: 'Aktuelles KGV unter 5 - Perspektiven sind gut'
Corporate-Interview übermittelt durch die DGAP - ein Unternehmen der EquityStory AG.
Geäußerte Meinungen und Aussagen geben nicht die Meinung des Herausgebers wieder.
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Im Company – Talk: Stephan Rind, CEO
- 'Kein fundamentaler Grund für Kursverfall – Planungen werden erfüllt.'
- 'Bei KGV von 5 und Intrinsic Valuevon 28€/ Aktie ist aktueller Kurs
irrationale Übertreibung nach unten.'
- 'Portfolio von CRE 15 bis 30% unter Marktniveau bewertet.'
- 'Anteil wiederkehrender Erträge am Gewinn steigt stark.'
- 'Günstige Zinskonditionen für fast 5 Jahre gesichert.'
- 'EBIT im Asset Management soll 2008 auf mindestens 12 Mio. € steigen.'
Die CRE Colonia Real Estate AG (CRE) ist eine börsennotierte
Immobilieninvestment- und Immobilienmanagementgruppe mit Fokus auf den
deutschen Markt. Das integrierte Geschäftsmodell besteht aus drei Säulen,
die synergetisch zusammenwirken: Die Investmentsparte konzentriert sich auf
renditestarke Wohnimmobilienportfolios für den Eigenbestand und
opportunistische Co-Investments in Gewerbeimmobilien mit renommierten
Partnern. Die CRE Resolution GmbH ist spezialisiert auf das Asset
Management der Gruppe sowie überregionaler Immobilienportfolios
internationaler Investoren und begleitet diese bei Transaktionen. Der Fokus
liegt dabei auf der Renditeoptimierung und der Realisierung von
Wertsteigerungspotenzialen. Die CRE Accentro GmbH ergänzt die Gruppe
strategisch im Bereich Asset Management für Wohnimmobilien mit Schwerpunkt
Privatisierung. Das Kerngeschäft der CRE Colonia Fonds Management GmbH
zeichnet sich durch Konzeption, Vermarktung und Management von
strukturierten Investmentprodukten wie geschlossenen Immobilienfonds für
institutionelle Anleger und Privatkunden aus. mainvestor Company Talk
sprach mit Stephan Rind, CEO der Colonia Real Estate AG.
mainvestor: Herr Rind, der Kurs der Colonia Real Estate ist zuletzt
erheblich unter Druck gekommen, gibt es fundamentale Gründe?
Stephan Rind: Wie bereits aus den letzte Woche veröffentlichten
Quartalszahlen ersichtlich, gibt bei uns überhaupt keine fundamentalen
Entwicklungen, die den Kursverfall operativ rechtfertigen würden. Im
Gegenteil, die Colonia entwickelt sich unverändert dynamisch und profitabel
weiter. Dies sehen Sie auch an unserer Ergebnisprognose, die wir am 12.
November erneut angehoben haben. Es ist aber aktuell so, dass viele
Investoren ohne Ansicht des Einzelfalls ihre Immobilienaktien liquidieren.
Das führt dann zu Kursbewegungen, die sich kurzfristig von den
Fundamentaldaten völlig abkoppeln. Das sehe ich als irrationale
Übertreibung nach unten – auch und gerade bei Colonia Real Estate.
mainvestor: Für 2007 haben Sie einen Gewinn nach Steuern von 67 bis 70
Millionen Euro in Aussicht gestellt. Gibt es Grund daran zu zweifeln, dass
dieses Ziel erreicht wird?
Stephan Rind: Nein, natürlich nicht. Wir haben die Prognose ja erst in der
vergangenen Woche auf diesen Wert angehoben. Und wir haben nach 9 Monaten
bereits mehr als 54 Millionen Euro als Nettoergebnis erreicht. Dabei haben
wir im dritten Quartal keine Aufwertungen des Immobilienbestands nach IAS
40 vorgenommen, die eigentlich möglich gewesen wären und wir haben unsere
Aktienposition an der Deutschen Wohnen wertberichtigt und so rund 8
Millionen Euro abgeschrieben. Mit unserer Gewinnprognose fühle ich mich
entsprechend sehr komfortabel. Das Kurs-Gewinn-Verhältnis von Colonia Real
Estate liegt damit aktuell unter 5.
mainvestor: Mit dem Gewinn ist das bei Immobilienunternehmen ja manchmal so
eine Sache. Stichwort IAS 40, da steht der Profit ja teilweise nur auf dem
Papier und resultiert aus der Höherbewertung des Immobilienbestands.
Stephan Rind: IAS 40 war noch im vergangenen Jahr fast die alleinige Quelle
der Gewinne von Colonia Real Estate. Das hat sich inzwischen grundlegend
geändert. Wir erzielen einen immer größer werdenden Anteil wiederkehrender
Erträge. Das lässt sich im letzten Quartalsberichten sehr gut
nachvollziehen. Die Erträge aus Vermietung beliefen sich nach 9 Monaten
schon auf mehr als 34 Millionen Euro. Und unser Fonds- und Asset Management
hat fast 5 Millionen Euro Ergebnis beigesteuert. Unsere Gewinnstruktur hat
sich somit mittlerweile deutlich geändert. Unsere wiederkehrenden Erträge
haben sich gegenüber dem Vorjahr mehr als vervierfacht. Das unterscheidet
uns von vielen Wettbewerbern und unser Risikoprofil wird dadurch noch
attraktiver.
mainvestor: Warum haben Sie und der Finanzvorstand dann erst kürzlich
Aktien in Millionen-Euro-Höhe verkauft?
Stephan Rind: Das hat einige Marktteilnehmer irritiert. Wir haben damit
aber lediglich unsere Lohnsteuer in genau der Höhe bezahlt, die sich aus
unseren fällig gewordenen Aktienoptionen ergeben hat. Unter dem Strich ist
alles beim Finanzamt gelandet, nichts in unserer eigenen Tasche. In der
Rückschau ist der Zeitpunkt der Verkäufe aber sicher nicht ganz glücklich
gewesen. Wir mussten diese Steuerschulden aber begleichen und eine
persönliche Verschuldung in dieser Größenordnung wegen einer
Lohnsteuerverbindlichkeit einzugehen, war für mich als Vater zweier
minderjähriger Kinder keine Option.
mainvestor: Wie sieht denn der aktuelle Net Asset Value von Colonia Real
Estate aus?
Stephan Rind: Wenn ich unsere Asset und Fondsmanagement Aktivitäten im
ersten Schritt außen vor lasse, dann haben wir einen inneren Wert von rd.
22,40 Euro je Aktie. Und wenn ich dann den Dienstleistungsbereich mit
jährlichen Wachstumsraten von 50 Prozent noch mit einem 10er Multiple auf
ein konservatives 2008er EBIT in dem Bereich addiere, dann kommen wir auf
einen aktuellen Wert von 28 Euro Wert je Aktie. Darauf haben wir beim
jetzigen Kurs einen Abschlag von rund 50 Prozent.
mainvestor: Vielleicht fürchtet der Kapitalmarkt ja doch, dass der
Immobilienbestand von Colonia Real Estate tendenziell
wertberichtigungsgefährdet ist...
Stephan Rind: Hierzu gibt es keinen Anlass. Das verrät schon ein Blick auf
die Zahlen. Unser Bestand ist durchschnittlich mit etwa dem 14fachen der
Jahresnettokaltmiete bewertet. Dies entspricht einer 7prozentigen Rendite.
Vergleichbare Portfolios liegen beim 16,5 bis 20fachen. Wir befinden uns
bei Colonia Real Estate also im Wertansatz immer noch 15 bis 30 Prozent
unter dem Marktniveau. Zusätzlich haben wir alleine im 3. Quartal unserer
Leerstände im Wohnungsbereich signifikant senken können. Dies wird in den
kommenden Quartalen zu weiter steigenden Mieteinnahmen führen und damit den
Wert des Wohnungsbestandes entsprechend erhöhen. Selbst wenn die Renditen
steigen und damit die Preise leicht fallen werden, sollten wir dies durch
unsere höheren Mieteinnahmen mehr als kompensieren.
mainvestor: Und das funktioniert?
Stephan Rind: Natürlich - belegbar. In unseren Berliner Portfolios haben
wir die Leerstandsrate nachhaltig innerhalb von 12 Monaten in etwa
halbiert. In anderen Beständen erhöhen wir das Mietpotential durch gezielte
Modernisierungen. Dafür haben wir Finanzierungen von der KfW zu sehr
günstigen Konditionen erhalten.
mainvestor: Dennoch, die Branche jammert, dass die Zinsen steigen. Sie
haben allein nahezu 20.000 Wohnungen im Bestand, die auch mit Krediten
finanziert sind. Da können Zinssteigerungen Sie doch nicht kalt lassen?
Stephan Rind: Wir haben hier rechtzeitig vorgesorgt. Unsere Refinanzierung
ist mit einer durchschnittlichen Restlaufzeit von fast 5 Jahren und
durchschnittlich 4,8 Prozent fixiert. Damit sind die Finanzierungen
laufzeitkongruent mit der geplanten Haltedauer unserer Portfolien. Insofern
kann Colonia Real Estate mit kurzfristigen Zinssteigerungen eher gelassen
umgehen. Und wenn man sich die Entwicklung der langfristigen Zinsen in den
letzten Wochen anschaut, läst sich ein klares Absinken erkennen. Ein leicht
gedämpftes Wirtschaftswachstum im kommenden Jahr wird diesen Trend eher
verstärken. Gleichzeitig weisen wir per Ende September eine solide
Eigenkapital Quote von rund 34 Prozent auf.
mainvestor: Sie haben also ausreichend eigenes Kapital zur Verfügung.
Stephan Rind: Haben wir. Wir können jetzt kaufen, wo andere paralysiert
sind. Gerade erst haben wir ein Co-Investment mit Oaktree für ein
Büroimmobilienportfolio mit einem Kaufpreis von rund 600 Mio. Euro
unterzeichnet, finanziert mit einer Laufzeit von 5 ¾ Jahren und einem
Eigenkapitalanteil von 25 Prozent. Wir sind da, wenn Deals jetzt zu
günstigeren Konditionen wieder auf den Markt kommen, bei denen andere
Wettbewerber keine Finanzierung hinbekommen haben. Diese Kapitalstärke ist
ein bedeutender Pluspunkt für uns.
mainvestor: Die Step-up Equity Finanzierung (SEF), die Sie mit der Société
Générale gerade abgeschlossen haben, hat dem Kurs aber nicht geholfen...
Stephan Rind: Diese Meldung ist leider von einigen Marktteilnehmer falsch
verstanden worden. Es handelt sich um keine unmittelbare Kapitalmaßnahme.
Sie bedeutet nichts anderes, als dass die Société Générale Bank eine
teilweise Ausübung unseres bereits auf der Hauptversammlung im Juni 2007
beschlossenen genehmigten Kapitals garantiert. Dieses Instrument hat sich
bereits bei anderen europäischen Aktiengesellschaften als innovatives
Instrument bewährt und wird auch nur einer eng begrenzten Anzahl von
finanzstarken und liquiden AGs angeboten. Es ist daher eine Good News für
die Gesellschaft und Ihre Aktionäre, insbesondere im aktuellen Umfeld.
Entscheidend ist: wir können diese Option innerhalb der nächsten 24 Monate
nutzen, müssen es aber nicht. Im Augenblick haben wir keinen Kapitalbedarf
und auf dem aktuellen Kursniveau wollen wir auch unsere Aktionäre nicht
unnötig verwässern. Dies haben wir in der Vergangenheit nicht getan und
dies wollen wir auch in Zukunft vermeiden. Diese Vereinbarung ändert also
nichts an unserer Kapitalsituation, gibt uns aber eine grössere
Flexibilität.
mainvestor: Weil Sie Zugang zu Eigenkapital haben?
Stephan Rind: Ja, wir haben uns auf der Fremdkapitalseite hervorragend
durch moderate und lange festgeschriebene Zinsen positioniert. Wir haben
uns beim Eigenkapital alle Türen geöffnet und wir haben so einen Mix
geschaffen, der es uns ermöglicht, auch kurzfristige Einkaufsgelegenheiten
zu nutzen. Und davon gibt es zurzeit eine Menge. Der Markt leidet nicht
daran, dass es keine Objekte gibt, sondern dass die Eigen- und
Fremdkapitalbeschaffung momentan schwieriger werden. Dieses Problem haben
wir im aktuellen Marktumfeld für Colonia gelöst.
mainvestor: Wie sehen ihre Planungen für das Asset- und Fondsmanagement
aus?
Stephan Rind: Dort erzielen wir stetige und wiederkehrende Erlöse. Nach 9
Monaten hatten wir 2,5 Milliarden Euro Assets under Management und haben
damit einen Umsatz von 10,2 Millionen Euro erzielt. Wir wollen hier weiter
kräftig wachsen und die betreuten Vermögen auf mindestens EUR 4 Mrd. Ende
2008 deutlich steigern. Aufgrund der hohen Nachfrage wollen wir im
kommenden Jahr auch im Wohnimmobilienbereich Dienstleistungen für Dritte
anbieten.
mainvestor: Was sehen die Planungen beim Ergebnis in dem Bereich vor?
Stephan Rind: Wir wollen 2008 im Asset Management ein EBIT von mindestens
12 Millionen Euro erzielen, nach geplanten 8,5 Millionen in diesem Jahr.
mainvestor: Was sagen Sie all jenen, die aktuell bei Immobilienaktien die
Hände über dem Kopf zusammenschlagen?
Stephan Rind: In Krisen am Kapitalmarkt werden die Stars der nächsten
Hausse geboren. Colonia Real Estate sehe ich als einen dieser Stars.
mainvestor: Vielen Dank, Herr Rind
Dieses Dokument stellt weder ein Angebot noch eine Einladung zur Zeichnung
oder zum Kauf eines Wertpapiers dar, noch bilden diese Dokument oder darin
enthaltene Informationen eine Grundlage für eine vertragliche oder
anderweitige Verpflichtung irgendeiner Art. Vor einer Wertpapierdisposition
wenden Sie sich bitte an Ihren Bankberater oder Vermögensverwalter. Die in
diesem Interview geäußerten Meinungen und Aussagen geben nicht die Meinung
der mainvestor GmbH wieder. Die mainvestor GmbH unterhält
Geschäftsbeziehungen mit dem Unternehmen.
(c)DGAP 21.11.2007
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