WCM Der Neuanfang...

Mit Vorsicht alleine wird man nicht zu einem wirklichen Kaufmann. Ein ordentlicher Kaufmann achtet vor allem darauf, daß er Sachverhalte genau und richtig prüft. Mit Geschwurbel der Art "... wann das Geld über den Tisch fließt ist doch egal..." wird ein guter und ordentlicher Kaufmann nichts anfangen, bzw. nur darüber den Kopf schütteln können.  Wenn man hier investiert sein will, sollte man wenigstens über die Grundzüge von An- und Verkauf, sowie die Vermietung von Immob. sich informieren. Dann weiß man was Kaufvertrag und Vorvertrag unterscheidet. Und wenn Sie das erst einmal geleistet haben und Sie dann konkrete Sachverhalte und nicht Unterstellungen hier zur Diskussion stellen, dann würden Ihre comments Sinn machen. Unterlassen Sie es einfach, die Leute im Vorstand als Deppen und Betrüger und sich als der "Besserwisser" hin zu stellen. Im übrigen: Richten Sie doch einfach mal Ihre letzten comments hier direkt an den Vorstand und berichten Sie uns von dessen Antwort. Das wäre doch mal ne Sache.  

WCM ist nach Kapitalerhöhung nur noch eine "ganz normale" Immobilienaktie, die aber trotzdem ein paar kleine Vorteile hat. Der Euphorie-Hype vor der KE, der fast bis 4 € führte ist vorbei. Nachteil ist natürlich, dass jetzt erst ein Portfolio zusammengestellt wird, wo die Preise schon gestiegen sind. Dafür könnten aber problematische "Altlasten" (Renovierungsstau, schlechte Vermietbarkeit) vermieden werden und sehr günstig Finanzierungen erfolgen. Und dann ist da noch der Steuervorteil der vor der KE mal mit 2,70 € bewertet war und jetzt bei ca. 85 Cent je Aktie liegt. Bei den Finanzierungskosten und dem eingesetzten Eigenkapital könnte die Rendite am oberen Ende des üblichen und 5 % übersteigen.  

Haben die neue Immobilien gekauft? Wie kommst Du denn drauf, dass problematische "Altlasten" bei den gekauften Objekten nicht gegeben sind? Hast Du genauere Informationen über den Zustand der Objekte und die Mietverträge?  

Ich beschäftige mich schon eine ganze Weile mit dem Thema  Dividendenwerte, insbesondere dabei Immobilienaktien. Meine erste Investition war ein Fond von MPC in Österreich, mit dem viele gut verdient haben - nur nicht die Anleger (Einlage wird nur zum Teil zurückgezahlt). Jetzt investiere ich (möglichst konservativ) in Immobilienaktien, wobei für mich Hamborner Reit erste Wahl ist (ich hab mir Prospektobjekte von denen auch schon in natura angeschaut). Du hast sicher recht, Käufe von heute können Altlasten von morgen werden, aber dadurch dass jetzt erst alles zusammengekauft wird "könnten" Altlasten vermieden werden. Was Ehlerding als Sacheinlage in Bremerhaven eingebracht hat, ist ein bisschen unsichtig. Bei den Neuerwerbungen habe ich immer versucht, Infos im Netz zu finden und wer unter den Adressen so logiert. Die Ehlerdings als "Insider" beteiligen sich nicht mit 11 % am WCM, wenn sie nicht überzeugt wären. Wichtig ist für mich der Aspekt Kapitalanlage mit Werterhalt und eine regelmäßige Dividende; während Hamborner sich am Markt bewährt hat, kann man bei der (spekulativeren und steuerlich interessanten) WCM nur hoffen, schaut aber aus meiner Sicht gut aus (ohne Gewähr). Ich möchte hier keine Stimmung für oder gegen WCM machen, im Vordergrund stehen Sachinformationen und durchaus auch ein kritischer Austausch, aber bitte mit Argumenten (das von kurt ist mir ohne Hintergrundinfos zu pauschal negativ).  

Euro 2,05 - 2,10  

--- hilft das hier überhaupt nicht weiter. Es gab ein KE und offensichtlich, erkennbar an den Orderstückzahlen, nimmt da einer aus den ihm zugeteilten Paketen die letzten Gewinne mit. Ich sehe hier heute günstige Nachkaufkurse. Muß aber jeder selbst und für sich entscheiden.  

... die Meinung von jemand anderem. Er sieht noch dieses Jahr, nach noch einigen Tagen hin und her, die Aktie bei 3,00 €!

http://www.ariva.de/news/...spotential-steckt-in-dieser-Aktie-5435939  

 

Ich möchte das jetzt nicht als herabwertend verstanden wissen, denn sicher ist das ein guter Überblick der dort konkret angesprochenen Immoaktien. Bezogen auf WCM führt der Bericht eher in
die Irre. Schon allein die dort angesprochenen Renditen werden nach dem was bisher dort zu lesen ist von WCM weit übertroffen. Ein Hinweis allerdings sollte WCM-Anleger aufhorchen lassen: Erst ab 1 Mrd. sind solche Werte für ausländische Investoren interessant. Na, und da will WCM ja nun rasch hin.
Na ja, muß aber jeder selbst für sich wissen.  

Der Abschreibungsvorteil! Also die schon angesprochene Rendite, dazu dieser Abschreibungsvorteil,  da kann keine der in dem Bericht angesprochenen Gesellschaften mithalten.  

570 m2 neu vermietet! D.h. ca 10 000 Euro/Monat Bruttomiete neu!
Damit wird das KGV von 5 für 2015 mit 50 Mio Gewinn gefüttert! Also KAUFEN!  

zu erregen, obwohl die meisten News vom sachlichen Inhalt extrem spärlich sind. Vermietungserfolge von weiteren 570 m2 zu verkünden, beweisen, wie wenig tatsächliche Erfolge zustande gekommen sind. Die Homepage von WCM.de vor der KE wurde total geändert und die "Kaufserfolge" von 100 auf 438 Mio wurden gelöscht. Anscheinend ist den Gestaltern bewußt geworden, dass man noch nicht abgeschlossene "Geschäftserfolge" noch nicht veröffentlichen kann, wenn weder das Eigenkapital noch das Fremdkapital dafür aufgebract wurde, geschweige den tatsächlich der Kauf durchgeführt wurde.

Tatsächlich relevante Nachrichten sind, wie hoch die wirklichen Finanzierungskosten für die KE waren! Ich schätze mal für 156 Mio "EK" sind mindestens 10 Mio Finanzierungskosten erforderlich. Bei jedem Immokauf sind ebenfalls etwa 10% Nebenkosten erforderlich. Das ergibt bei 438 Mio Käufen Kosten von etwa 40 Mio.

Insgesamt sind also im Jahr 2015 etwa Kosten von mindestens 50 Mio angefallen, neben den Managementkosten ond den Optionen für den CEO Efremidis.

Bei Bruttomieterfolgen von 7% auf die "Nettokaufkosten" bleiben bestenfalls 2 bis 3% übrig. Wenn man also 438 mio Mietobjekte zu 85% netto vermietet, bleiben besenfalls 10 Mio "Gewinn" übrig.

Damit ergibt sich ein Gewinn für 2015 von -50 + 10 =-40Mio. Damit steigt der Verlustvortrag deutlich an.

"Anscheinend wird für viele spekulative neue Aktionäre die Aktie WCM immer attraktiver, weil ja die Verlustvorträge steigen".

Damit können zukünftige Gewinne steuerfrei geerntet werden, wenn sie jemals eintreten.

Vorraussetzung für mögliche zukünftige Gewinne sind eine weitere Kapitalerhöhung von mehr als dem bisher eingezahlten Beträgen, damit um eine Mrd eingekauft werden kann! Bisher wurden ja erst rund 200 Mio eingezahlt, die für rund 250 Mio Fremdkapital haften müssen. Für weitere 550 Mio Käufe sind daher mindestens 300 Mio Einzahlungen erforderlich.

Bitte an alle Aktionäre und Spekulanten. Hltet euch bereit für die nächste baldige KE von 150%. Denn nur dann können die hohen "Verlustvorträge" auch in absehbarer Zeit lukriert werden. Bitte SPAREN dafür!

WCM hält sich bei den vielen Informationen in jeder Hinsicht sehr bedeckt über die begleitenden Kosten und Spesen. Es wird nur in allgemeiner Sparchformulierung über Bruttorendieten und "FOC" ? gesprochen. Ob hierbei jamand etwas Verheimlichen möchte. Jedenfalls sind 95% der Presseinfos von WCM nur leeres Geschwätz ohne konkrete sachliche Infos!

WCM wird von "Insidern" im "Der Aktionär" promotet. Auch hier wird nur leeres Geschwätz verbreitet und für 2015 ein KGV von nur 5 bei eine Kap. von 238 Mio Euro angepriesen. Tatsächlich sind nicht 50 Mio Gewinn sondern eher 50 Mio Verlust für heuer zu erwarten.

Wie wenig sachliche Information über WCM zur Verfügung steht ist schon erschreckend. Umso mehr sollte jeder kritisch bleiben bei all den möglichen Chancen!

Chance zu Risiko sind bei jedem Papier verschieden. Hier ist jedenfalls das Risiko sehr hoch.  

wenn sie Miese machen 'steigen die Verlustvorträge an' - dann könnten sie damit werben, dass ihre geilen Verlustvorträge angestiegen sind ;) - du meinst aber doch sie würden Gewinne machen, wenn auch nach deinem Geschmack zu kleine ...  

... nur komplett am Thema vorbei.

Bei Mieteinnahmen von circa 30 Mio € auf den Bestand von 434 Mio € wird eine Mietrendite von 7%  erzielt. Dann dürften die Personalkosten für 10-15 Mitarbeiter auch etwas auffressen, geschätzt ca. 4 Mio €. Herr Efremidis wird sich anfangs kein allzu großes Salär ausschenken können im Sinne der nächsten KE.  Bleibt unterm Strich ein Operativer Gewinn von 26 Mio €.

Rein Operativ ist im Übrigen viel interessanter als Einmaleffekte (Erwerbskosten von maximal 43 Mio. €) zu betrachten. Rechnen wir mal mit höheren Kosten noch für mögliche Instandhaltungen von 1,5% des Bestandes pro Jahr.
Nach Instandhaltung sind wir demzufolge bei 19,5 Mio € EBIT.

Auf 109 Mio Aktien sind dies 17,9 EURcent EBIT pro Aktie.

Rechnen wir nun noch 1,9% Zinskosten auf 250 Mio € FK = 4,75 Mio € bleibt ein Gewinn von 14,75 Mio € = 13,5 EURcent Gewinn pro Aktie

Das entspricht circa 6,4% EK-Rendite (mögliche Dividende).

Was glaubt ihr wo der Kurs steht, wenn nur 50% davon ausgeschüttet wird im jetzigen Zinsumfeld :).  

... kurz zusammen fassen?
Wie viel Kapital wurde bei den bisherigen beiden KEs eingenommen? Um wieviel darf das Kapital nach jetzigem Stand noch erhöht werden?
Mittelfristig soll ein Portfolio im Wert von 1 Mrd. € aufgebaut werden. Was heißt mittelfristig? Gibts Infos wie hoch der FK-Anteil zur Finanzierung sein soll?
Danke!  

Aus dem Chart (Quelle: Ariva) sieht man wie WCM (oben, rot) und die Konkurrenten Hamborner REIT und DIC-Asset im Vergleich laufen  

Nun zu unstetig. Rest auch komplett abgegeben, erst mal.

Stelle mich weiter unten wieder an. ;-)  

... sowie § 10a Satz 2 GewStG beachten !

steuerliche verlustvorträge der WCM können jährlich nur bis €1mio, darüber hinaus nur jährlich zu 60% körperschaft- und gewerbesteuerlich ausgeschöpft werden (sog. mindestbesteuerung, § 10d Abs. 2 Satz 1 EStG)

​  

€500mio stl. verlustvortrag der WCM AG (nicht konzern !) 
z.B. €4mio stl. gewinn der WCM AG 2015 (gesamtbetrag der stl. einkünfte der WCM AG, nicht des konzerns) 
maximaler verlustabzug 2015:
€1mio unbeschränkt + €3mio zu 60 % = €1,8mio
=> nutzbarer verlust €2,8mio
=> steuerpflichtig €1,2mio (körperschaftsteuer + gewerbesteuer)
=> verbleibender verlustvortrag €497,2mio

 

die Verlustvorträge scheinen immer weniger zu faszinieren :)  

Man ist versucht mit Dieter Nuhrs allseits bekannte Weisheit zu antworten: "Wenn man keine Ahnung hat, einfach mal...".  

 

das gehört wegen Themenfremdheit gelöscht. Mein posting bezog sich auf die Erklärung von Raymond. Leider tummeln sich hier welche, die sich ständig angesprochen fühlen und es nötig haben persönlich zu werden. Kurioser Weise welche, die hier relativ neu sind ... .  

... hier relativ neu sind".

Ja, auch das passt: Für so "Gewisse" dürfen hier offenbar nur die auftreten,  die durch alle Niederungen dieses Wertes gegangen sind. LOL
 

Falls diese Informationen über die beschränkten Verlustvorträge tatsächlich richtig sind, erscheint jewede Investition in WCM in einem neuen Licht. Dann ist eigentlich der letzte Halm einer Chance auf große Gewinne gebrochen und alle Hoffnung bricht zusammen, die den Wert bisher getragen haben. Die IMMOhausse ist ebenfalls großteils vorbei.