Fannie ist sicher und wird auch per Consent Decree entlassen werden - wohl Ende des Jahres.
Ich könnte jetzt wieder einmal ganze Romane schreiben, aber ich denke, es ist genug Hilfe, wenn ich kurz Fannie's Geschäftsmodell vorstelle:
- Fannie kauft Hypotheken von Ein- und Mehrfamilienhäusern auf und verkauft diese gebündelt und versichert weiter. Dieses Geschäft dürfte jetzt rückläufig sein.
- Fannie ermöglicht Refinanzierungen. Dieses Geschäft dürfte zunehmen, da diese Refinanzierungen so günstig wie noch nie sind.
Wann macht Fannie Verluste? So gut wie überhaupt nicht. Es geht allein um die Kapitalanforderungen, die steigen, wenn die Immobilienpreise sinken. Wenn diese dann wieder steigen, kommt das Geld zu Fannie zurück, welches nie weg war, sondern als Rücklage gebraucht wurde, welche sich bei steigenden Immobilienpreisen in Firmengewinne wandelt.
Fannie macht echte Verluste, operative, wenn sie ihrer Versicherungspflicht nachkommen muss, sobald also über die Hypotheken nicht so viel Geld reinkommt, wie den Bondholdern von Fannies ausgegebenen Wertpapieren zusteht.
Fannie hat dieses Geschäft ausgelagert. Sogenannte Servicer übernehmen die Rolle des Geldeintreibers und leiten die Ratenzahlungen an die Bondholder weiter. Zwischen Fannie und den Servicern bestehen unterschiedliche Verträge. Manche Servicer wollen zudem noch an Fannies Wertpapieren, den MBS, verdienen. Dafür müssen sie aber im Ernstfall den "ersten Verlust" bis 10% tragen. Das ist das Credit Risk Sharing Programm von Fannie, um sicherer zu werden. Dieses Geschäft macht inzwischen rund 30% aus. Das heißt, dass Fannie hier noch gar kein Verlust entstanden ist.
Und jetzt kommt die Politik ins Spiel: Vor 3 Wochen hat der Kongress ein Gesetz verabschiedet, wonach die Immobilien, die über Fannie finanziert wurden, ein Jahr lang nicht zwangsversteigert werden dürfen und auch die Mieter nicht auf die Strasse gesetzt werden dürfen. Dieses Gesetz war möglich, weil Fannie ein staatlich gefördertes Unternehmen ist.
Fannie profitiert von diesem Gesetz, weil es bei diesen Immobilien ein Jahr lang nicht zu Zwangsversteigerungen kommen kann, welche die Immobilienwerte drücken könnte, was bei Fannie zu höheren Kapitalanforderungen führen würde - ganz egal, wie Calabrias Final Rule zu den Kapitalanforderungen am Ende aussehen wird. Denn an diesem Rücklagenmodell kann Calabria nicht rütteln.
Wer leiden könnte, sind die Servicer. Denn sie müssen die Bondholder immer bezahlen, auch wenn sie keine Einnahmen durch die Hypotheken haben. Und diese Zahlungen der Häuslebauer können ebenfalls per Gesetz für ein Jahr gestundet werden. Je mehr Häuslekreditnehmer am Stundungsprogramm teilnehmen, desto enger wird es für die Servicer, aber nicht für Fannie - zumindest erstmal. Aber die Servicer sind vertraglich dazu verpflichtet, die Bondholder von Fannie weiterhin zu bezahlen, egal, was kommt. Daran haben sie bisher ja auch gut verdient. Unterkapitalisierte Servicer kommen nun in Schwierigkeiten, in Liquiditätsengpässe. Aber daran sind sie selber schuld.
Vor gut 3 Wochen haben sich Interessenvertreter der Servicer an Calabria gewandt, mit der Bitte, den unterkapitalisierten Servicern unter die Arme zu greifen, mit Fannies Geldern. Aber Calabria hat ihnen eine Abfuhr erteilt. Er sagte, dass die Servicer ihren vertraglichen Verpflichtungen nachkommen müssten. Und falls sie das nicht könnten, könnten sie ihr Geschäft an Fannie zurückgeben, also aus dem Vertrag aussteigen, und Fannie würde es dann an besser kapitalisierte Servicer übergeben. Davon gebe es genug. Er habe kein Verständnis dafür, dass sich gewisse Servicer weigerten, ihre Vermögenswerte/assets zu veräußern, weil der Preis gerade niederig sei, und lieber Finanzhilfen von Fannie erhalten würden, um eigene Verlustgeschäfte zu vermeiden.
Vor gut einer Woche hat sich die FED eingeschaltet und gesagt, dass sie die Entwicklung der Servicer genau verfolge und man zur Not parat stünde, um eine Immobilienkrise zu verhindern. Daraufhin sind die Aktien von den meisten Servicern wie Mr. Cooper stark gestiegen. Und auch führende Politiker um Senator Warner sagten, dass man alles daran setzen werde, eine Immobilienkrise wie in 2008 zu verhindern. Diese Aussage wird verständlich, wenn man sich vor Augen führt, dass der Häusermarkt 20% des amerikanischen Bruttoinlansprodukts ausmacht. Und Millionen Amerikaner auf die Strasse gesetzt, da brauchen wir über die Dringlichkeit nicht zu reden...
Der Häusermarkt wird auf 'Teufel komm raus' gerettet werden. Da besteht überhaupt kein Zweifel mehr. Und Fannie und Freddie sind das Zentrum dieses Marktes und zudem der Fels in der Brandung und die Schaltstelle politischer Entscheidungen - aufgrund ihres Geschäftsmodells und ihrer Chartas. Bevor Fannie untergeht, geht die Welt unter.
Calabria sagte, dass wenn die Krise länger als 6 Monate andauern würde, es nicht genug Liquidität auf dem sekundären Häusermarkt geben würde. Jetzt gibt es klare Aussagen der FED, des Finanzministers under auch des Kongresses: Wir sind im Notfall da.
Und Fannie? Die ist schön raus... Recap and Release... hier gibt's nichts zu holen... Calabria hat uns bärenstark vertreten... und ALLE spielen mit!
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