Wilhemshaven ist interessant, das es sich um die Wohnungen des Hafenbetreiber handelt, die er jetzt verkauft. Der Jade-Weser-Port fängt langsam an zu blühen, vor allem weil die Schiffe immer Größer werden und Hamburg nicht nachlegen kann im Bezug auf immer neue Elbvertiefungen, wenn Olympia auch noch nach Hamburg kommt, wird jedoch ein segnifikanter Hafenteil komplett neu gebaut...soweit ist es ja aber noch lange nicht.
Ob die "neue" Adler dann im SDAX eventuell ein Übernahmekandidat ist wird sich zeigen. Mit 50.000 Wohnungen ist sie zwar kein Riese aber der Starke Anstieg der letzten Jahre macht sie für eine Übernahme uninteressant, da sie mit Ihren starken Kennzahlen dem Übernehmenden wenig Spielraum für Bewertungsgewinne gibt. Auch kenne ich außer der TAG niemanden der groß/größer ist und in B-Lagen so aktiv.
Die Immobilienzeitung hat letzten über die LEG das hier geschrieben:
Mit Kennzahlen Stärke zeigen
Von Monika Leykam
Unter deutschen Immobilien-AGs grassiert das Fusionsfieber. Wer hier als Jäger mitmischen oder wenigstens nicht zum Gejagten werden möchte, nutzt positive Bilanzzahlen als Botschaft an den Markt. Auch LEG und alstria Office gingen bei der Vorlage ihrer Ergebnisse von 2014 diesen Weg.
Als sich der Branchenprimus Deutsche Annington kürzlich 90% des Wettbewerbers Gagfah sicherte, versprach er seinen Aktionären daraus ein Synergiepotenzial im Wert von 84 Mio. Euro bis Ende 2016. Vor wenigen Wochen zog die Deutsche Wohnen nach und bot für die Conwert. Der Conwert würden dadurch günstigere Refinanzierungskonditionen eröffnet, wodurch wiederum Ertragssteigerungen realisierbar seien, hieß es zur Begründung. Die Conwert zahlt für ihre Verbindlichkeiten aktuell 4% Zins p.a., die Deutsche Wohnen nur 2,5%.
Eine Marktanalyse aus dem Bankhaus Lampe hat vor kurzem die LEG Immobilien als den "ersten Übernahmekandidaten" geoutet, der nach dem Annington-Gagfah-Manöver noch am Markt zu finden ist. Die LEG hat eine überdurchschnittlich starke Eigenkapitalquote von 47% und ist an der Börse sehr gut bewertet - in den vergangenen zwölf Monaten stieg ihr Börsenwert um satte 56%, Analysten schätzen die Prämie auf den Nettovermögenswert auf ca. 40%. Das macht eine Übernahme der LEG zu einer teuren Aktion. Mit positiven Jahreszahlen 2014 und einem erhöhten FFO-Ausblick tut das Management das Seine, um den Kurs weiterhin hoch zu halten.
Dank steigender Mieten (+3%), Kostendisziplin und Zukäufen stieg der FFO 2014 um 16% auf 163,6 Mio. Euro. Die neue FFO-Prognose für die beiden Jahre 2015 und 2016 wurde auf +14% erhöht. Es gebe weiteren Spielraum für Margenverbesserungen, erklärt das Management. Die LEG werde das extrem günstige Bankenumfeld nutzen, um Darlehen über 900 Mio. Euro mit Laufzeit bis 2018 und einem Zins von 3,86% p.a. vorzeitig zu refinanzieren - für weniger als 2%. Das soll zum FFO I im laufenden Jahr weitere 7 Mio. Euro beitragen. Die vorzeitige Kreditablösung kostet die LEG allerdings 60 Mio. Euro. Dass die FFO-Prognose darunter nicht leidet, liegt an der Berechnungsformel für diese Kennzahl. Einmalige Sonderaufwendungen wie die besagten 60 Mio. Euro lässt die LEG hier nämlich außen vor.
Ab 2016 wird ein weiteres Effizienzprogramm bei der LEG pro Jahr 5 Mio. Euro Kosten einsparen. Zudem wird demnächst das gesamte Heizungs- und Stromsystem in ihren 100.000 Wohnungen zur Ausgliederung in ein Joint Venture ausgeschrieben. Das soll in der Gewinnrechnung 2015 einen positiven Einmaleffekt bringen und langfristig Kosten sparen. "Natürlich wollen wir außerdem so schnell wie möglich weiter wachsen", sagt der CFO. Plus 5.000 Wohnungen pro Jahr heißt der Plan, zuzüglich größerer Zukäufe bei passender Gelegenheit.
Ein Insider sieht das ständige Drehen an der Kennzahlenschraube bei der LEG als Abwehrstrategie gegen Wettbewerber. "Übernahmen werden heutzutage häufig damit begründet, dass sich dadurch entscheidende Steuerungsgrößen wie Finanzierungszins oder Bewirtschaftungskosten reduzieren lassen. Je mehr die Kennzahlen durch das potenzielle Übernahmeziel bereits optimiert wurden, desto weniger Fantasie bleibt übrig, die eine Fusion noch lohnend erscheinen lassen."
Die Präsentation von positiven Kennzahlen nutzte nun auch die Gewerbe-AG alstria Office Reit, um ihre eigenen Wachstumsambitionen anzumelden. Bei alstria werden ab Mitte 2015 viele teure Swap-Geschäfte auslaufen, das wird die Finanzierungskosten (ohne Umfinanzierungsgebühren!) von aktuell 3,4% auf 2,1% vermindern - anderen Gewerbe-AGs dürfte es schwerfallen, das noch zu unterbieten. Im Immobiliengeschäft läuft es ebenfalls rund, die operative Ertragskennzahl FFO verbesserte sich 2014 gegenüber dem Vorjahr um 5,1% auf 47,6 Mio. Euro. 2015 soll der FFO auf 49 Mio. Euro steigen.
Olivier Elamine Bild: alstria
Olivier Elamine
Bild: alstria
"Fusionen allein zur Optimierung von Finanzierungskosten sind absoluter Unsinn"
Der Markt hat die positive Entwicklung seit Jahresbeginn mit einem Kursplus der alstria-Aktie von 20% honoriert, aktuell notiert sie etwa 10% über NAV - eine gute Voraussetzung, um durch die Ausgabe von Aktien eine Übernahme zu finanzieren. "Der Kursgewinn hat unsere Position im Spiel schon verändert", freut sich Vorstandschef Olivier Elamine. "Aber wir werden trotzdem nichts Dummes tun." Am Kapitalmarkt wird eine Konsolidierung im Kreis der drei großen Büro-AGs - alstria, DIC Asset und Prime Office - bereits seit längerem erwartet und sogar gefordert. Doch Elamine lässt sich von solchen Börsenfantasien nicht so recht anstecken. "Der Konsolidierungsprozess ist Tagesgespräch. Und wir sind bereit, hier schnell zu handeln. Doch manchmal ist die naheliegendste Lösung nicht die beste", so Elamine mit Blick auf die einschlägigen Wettbewerber, die ebenfalls börsennotiert sind.
Zukäufe, sagt er, müssten zuallererst auf der operativen Ebene Zusatzwerte schaffen: durch eine Erhöhung der Vermietungsquote, bessere Ausnutzung der Grundstücke oder besseres Asset-Management. "Ein Unternehmen oder Portfolio nur deshalb zu kaufen, weil die Kapitalmarkttheorie das so vorsieht oder weil sich dadurch Finanzierungskosten optimieren lassen, halte ich für absoluten Unsinn." alstria halte zwar durchaus nach Übernahmezielen Ausschau, allerdings vor allem nach Beständen, die derzeit noch in privaten Händen liegen.
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