und stelle den durchaus interesanten Artikel von Peddy 78 (Vivacon) hier auch mal rein.
News - 05.12.07 19:28
Geschlossene Fonds: Initiatoren vertrauen auf anziehende Mietpreise
Der deutsche Immobilienmarkt bleibt nicht nur für ausländische Investoren interessant. Auch geschlossene Fonds investieren wieder in heimische Objekte, vor allem in Nebenstandorte.
Bereits 2006 verzeichnete der deutsche Immobilienmarkt einen Investmentrekord. Laut Atisreal lag der bundesweit registrierte Investmentumsatz in gewerbliche Immobilien bei knapp 49,4 Mrd. Euro.
"Die Zeichen stehen gut, dass der deutsche Markt trotz steigender Finanzierungskosten, hoher Kaufpreisfaktoren und der US-Hypothekenkrise wieder auf ein Rekordjahr zusteuert", ist auch Morten Hahn, geschäftsführender Gesellschafter des Maklerunternehmens Dr. Lübke, überzeugt.
Zwar sind nach wie vor zahlreiche ausländische Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt aktiv. Doch im vergangenen Jahr war zu beobachten, dass auch deutsche Investoren wieder stärker in die Heimatmärkte investiert haben.
Der Glaube an den deutschen Standort
Eine wesentliche Ursache hierfür sieht das Immobilienberatungsunternehmen Atisreal darin, dass deutsche Anleger wieder an den Standort glauben. Aufgrund der positiven gesamtwirtschaftlichen Entwicklung und der spürbar anziehenden Immobilienmärkte. Um auch in den nächsten Jahren von Mietsteigerungspotenzialen profitieren zu können, würden sie ihre Investitionen in Deutschland weiter erhöhen.
Somit feierte auch der geschlossene Deutschland-Immobilienfonds im vergangenen Jahr sein Comeback. Mit einem platzierten Fondsvolumen von rund 5,1 Mrd. Euro sind diese Fonds 2006 um knapp 60 Prozent gewachsen.
Nachdem sie im Jahr zuvor auf ein Rekordtief von etwa 3,2 Mrd. Euro gesunken waren, so das Ergebnis der jährlichen Marktanalyse des Fondsanalysten Stefan Loipfinger. Für dieses Jahr rechnet der Experte aus Rosenheim mit einem Volumen von ungefähr 4,5 Mrd. Euro.
Zögern aufgrund hoher Preise
Warum dennoch einige Initiatoren zögern, in den Heimatmarkt zu investieren, liegt für Ali Arnaout, Geschäftsführer von MPC Real Estate Consulting, ganz klar auf der Hand: "Die erfreuliche globale Konjunkturentwicklung hat sicherlich auch den deutschen Markt wieder aussichtsreicher werden lassen.
Gleichzeitig sind aber auch die Preise, unter anderem aufgrund der Markteintritte ausländischer Investoren, bereits gestiegen." In den Toplagen liegen die Renditen für Büro- und Gewerbeimmobilien bei rund fünf Prozent. Das ist zu wenig, um dem Anleger attraktive Ausschüttungen anbieten zu können. Für Arnaout bleibt die Frage, wie das Wirtschaftswachstum verläuft und wie sich die Zinsen mittelfristig entwickeln werden.
"Nach unserer Einschätzung bieten derzeit andere Märkte wie beispielsweise Indien oder Opportunity-Strategien auf dem US-Immobilienmarkt die im Sinne der Anleger attraktiveren Investments", sagt der Hamburger Immobilienfonds-Spezialist.
Tatsache ist, dass in den letzten Jahren vor allem die Immobilienhochburgen wie Hamburg, Berlin, München, Frankfurt und Düsseldorf im Zentrum der Aufmerksamkeit vieler Investoren standen. Das war auch meist der Fokus geschlossener Deutschland-Immobilienfonds. Nun steigt aber auch das Interesse für B-Standorte und für Spezialsegmente wie etwa Sozialimmobilien, Logistik oder Hotels.
Ein gutes Beispiel dafür ist der Regionalfonds Baden-Württemberg vom Fondshaus Hamburg, der in B-Standorte im "Schwabenländle" investiert. Die Objekte liegen in Heidelberg, Esslingen und Freiburg.
"Mit unserer Investition in wirtschaftlich interessante Sekundärstandorte ermöglichen wir unseren Anlegern attraktive Anfangsrenditen und nehmen gleichzeitig Rücksicht auf das Sicherheitsbedürfnis der Anleger, indem wir gute bis hervorragende Lagen und bonitätsstarke Mieter bieten", sagt Angelika Kunath, Geschäftsführerin beim Fondshaus Hamburg. So ist beispielsweise das "X-House" in der Heidelberger Innenstadt zu über 70 Prozent an Heidelberger Druck vermietet.
Investition in wachsende Stadtteile
Der Fonds setzt jedoch nicht nur auf unterschiedliche Standorte, sondern auch auf unterschiedliche Nutzungsarten. Zum Regionalfonds Baden-Württemberg gehören zwei neu zu errichtende und eine vollständig sanierte und modernisierte Büroimmobilie. Und bei dem Objekt in Esslingen handelt es sich um eine Pflegeimmobilie.
Auch Lloyd Fonds hat mit dem Immobilienportfolio Köln einen Sekundärstandort gewählt, der eine wachsende Bevölkerungsstruktur aufweisen kann. Der Fonds investiert in drei Bürogebäude im Stadtbezirk Köln-Lindenthal.
Die Objekte sind zu 100 Prozent einschließlich einer Mietgarantie für eine kleinere Teilfläche vermietet. Die durchschnittliche Mietlaufzeit beträgt rund zehn Jahre. Bei den Mietern handelt es sich um insgesamt 15 Unternehmen aus unterschiedlichen Branchen.
Hotelinvestments unabhängig von Saisonfaktoren
Ein weiterer Fonds des Hamburger Initiators investiert in zwei neue Viersternehotels. Das Business-Hotel am Michel in der Hamburger Innenstadt sowie ein Familien-Ferienhotel am Rantumer Becken auf Sylt sind langfristig mit einer Laufzeit von 20 beziehungsweise 25 Jahren verpachtet.
Pächterin des Hotels am Michel ist die Unternehmensgruppe Lindner Hotels, und die Betreiberin des verpachteten Dorfhotels Sylt ist der Reiseveranstalter TUI. "Aufgrund von langfristigen Pachtverträgen sind unsere Einnahmen unabhängig von saisonalen Schwankungen", konstatiert Hanno Weiß, Leiter des Immobilienbereichs bei Lloyd Fonds.
Sowohl für den Hotelmarkt als auch für alle anderen Immobiliensegmente, wie Büro-, Einzelhandels-, Logistik- der Spezialimmobilien, geht das Beratungsunternehmen Atisreal davon aus, dass das Interesse der Investoren an deutschen Immobilien weiter anhalten wird.
Für die Käufer wird dabei entscheidend sein, ob die Rahmenbedingungen wie Cashflow und Entwicklungspotenzial stimmen. Daher erwartet der Immobilienmakler noch einmal leicht sinkende Renditen.
Aufgrund einer positiven gesamtwirtschaftlichen Entwicklung, gestiegener Konsumlaune und anziehender Büromieten erscheinen zukünftige Mietsteigerungen wahrscheinlich.
Von Manuela Frey-Broich
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HoHoHo soweit ist es nicht mehr bis zu7€
