Hypoport - Kurschancen mit dem Finanzvertrieb 2.0

Ich habe mich in den letzten Monaten substantiell an Hypoport beteiligt. M.E. bietet die Aktie auf dem derzeitigen Niveau die reelle Chancen von nennenswerten Überrenditen in den nächsten 2-3 Jahren. Die Gründe für die Einschätzung stelle ich anschließend kurz dar und erläutere sie kurz:

1) Antizyklisches Investitionsmöglichkeit in der Finanzdienstleistungswirtschaft
Die Finanzdienstleistungswirtschaft in Deutschland befindet sich aktuell in der Krise, was man auch an den Aktienkursentwicklungen der Peers von Hypoport MLP, OVB und Aragon ersehen kann. Entsprechend sind die Bewertungen der dort operierenden Unternehmen allgemein depressiv mit teils einstelligen KGV´s. Da der Finanzdienstleistungsmarkt eher zyklisch verläuft deutet sich hier ein zyklischer Tiefpunkt an. Weiterer Vorteil von depressiven Marktstimmungen ist bekanntlich, dass nicht mehr zwischen guten und schlechten Unternehmen unterschieden wird (ähnlich wie in einer euphorischen Marktstimmung). Strukturell ist der Finanzdienstleistungsmarkt weiterhin ein Wachstumsmarkt, da die Marktmacht der Banken tendenziell sinkt und der Bedarf zur Altersvorsorge weiterhin hoch bleibt, da der Staat zunehmend seine Leistungsversprechen nicht mehr finanzieren kann. Im Vergleich zu Banken haben die Finanzdienstleistungsunternehmen den Vorteil im Hinblick auf die Assets deutlich transparenter zu sein und somit weniger unkalkulierbare Bilanzrisiken aufzuweisen. Für ein antizyklisches Investment insoweit ein interessantes Marktsegment.

2) Strukturell überlegendes Geschäftsmodell
Hypoport hat m.E. ein im Vergleich zum Wettbewerb strukturell überlegendes Geschäftsmodell, was dem Unternehmen ermöglichen wird auch in einem stagnierenden bzw. rezessiven Marktumfeld zweistellig organisch zu wachsen.
a) Allfinanzvertrieb Dr.Klein
Hypoport besitzt einen "normalen" Finanzvertrieb wie ähnlich z.B. AWD, OVB, Bonnfinanz, DVAG und MLP. Der Unterschied ist, dass dieser Vertrieb vollständig internetfokussiert und nachfrageorientiert ist. Dr. Klein berät, wenn eine Nachfragesituation beim Kunden vorhanden ist und "drückt"( in der Regel) keine ungewollten Produkte auf. Folge ist eine höhere Beratungsqualität und einhergehend eine relativ gute Markenreputation. Die notwendigen Leads werden sehr effizient über eigene Seiten (v.a. vergleich.de) im Internet generiert, wobei einfache Produkte über den Telefonvertrieb und komplexe Produkte über den Filialvertrieb verkauft werden. Im Unterschied zu reinen Onlinevertrieben wie Check24 und finanzen.de verfügt Dr.Klein auch über ein "Offline" Filialvertrieb der als Franchisemodell betrieben wird, was dem Unternehmen eine kapitalschonende Expansion in diesem Bereich ermöglicht. Dies zeigt, dass Dr.Klein im Gegensatz zu den vorgenannten Strukurvertrieben bei entscheidenen Elementen anders (m.E. besser) organisiert ist. Dieses "neue" Geschäftsmodell des Vertriebs scheint sich auch verstärkt in der Branche durchzusetzen, da Dr.Klein für sein Modell seit Jahren neue Berater gewinnen konnte, während bei fast allen Vertrieben diese Kennziffer rückgängig ist. Mit steigender Beraterzahl steigt bekanntlich auch die Vertriebsmacht und damit einhergehend der Wert des Vertriebes.

b) Europace
Das interessanteste Asset von Hypoport ein Europace. Ein Marktplatz für Finanzprodukte, der als Cloudsoftwarelösung bei Vertrieben und Produktgebern platziert wird. Dieser Marktplatz ist in seiner Konzeption einzigartig in Deutschland und wird über Finmas und Genopace aktuell auch im Sparkassen und Genossenschaftsbankensektor platziert. Der Marktplatz ermöglicht einen sehr effizienten Vertrieb bzw. die Abwicklung von Finanzierungsprodukten und scheint ein Marktbedürfnis zu befriedigen. Jedenfalls steigen die Umsätze auf dieser Plattform kontinuierlich an und haben zuletzt 2012 ein Volumen von 28 Mrd. erreicht. Insofern kann man nunmehr feststellen, dass sich diese Geschäftsidee bzw. dieses Geschäftsmodell in Deutschland durchgesetzt hat. Gerade bei neuartigen Geschäftsmodellen besteht regelmäßig die Gefahr, dass diese scheitern. Dies sehe ich bei Europace nicht mehr, da der erreichte Track Record eine beeindruckende Sprache spricht. Sobald sich eine Plattformlösung durchsetzt, proftiert der Inhaber dieser Plattform von zwei positiven Effekten. Dem Marktplatzeffekt und den hohe Grad an Skalierbarkeit( vgl. Ebay). Beide Effekte werden in den nächsten Jahren immer deutlicher hervortreten, da bislang die Investitionen in dem Plattformaufbau im Vordergrund standen, die bis dato schon über 50 Mill. EUR (mehr als die aktuelle Marktkapitalisierung) betragen haben (aufgrund der Höhe der bislang geleisteten Investitionen sehe ich auch das Replacementrisiko durch Wettbewerber als gering an). Die "Erntezeit" bei Europace beginnt also erst langsam.
c) Maklertätigkeit für die Wohnungswirtschaft
In seinem dritten Geschäftsbereich ist Hypoport als Makler in der Wohnungswirtschaft tätig. Nach eigenen Angaben ist man hier Marktführer. Dies kann ich nicht verifizieren, allerdings generiert Hypoport hier seit Jahren kontinuierlich Ebitmargen von 30%, so dass hier offenbar ein Wettbewerbsvorteil gegeben ist.

Zu der zugegeben schwierigen und strittigen Frage der Bewertung des Unternehmens nehme ich im Verlauf der kommenden Tage nochmal gesondert Stellung.  

denke ich schon, dass einem etwas gehört. Zudem finanziert man ja nicht zwingend 100% das ist ja variabel festzulegen. Das ist mit Autoleasing nicht vergleichbar.  

Das ist wie eine Anzahlung beim Leasing um eine niedrigere Rate zu bekommen. Was besitzt man denn deiner Meinung nach, wenn man nur die Zinsen zahlt?! Dadurch bezahlst du effektiv nur, dass dir die Bank einen Kredit gewährt. An der Immobilie besitzt du dadurch gar nichts, dafür müsstest du tilgen. Durch Tilgung erlangst du quasi Eigentum an einem Teil von dem durch die Bank gewährten Kredit und dementsprechend an dem mit Kredit erworbenen Objekt.  

so eine Vorgehensweise gibt es in vielen skandinavischen Ländern. Man hat dadurch mehr Möglichkeiten als beim mieten und profitiert auch vom Wertzuwachs. Gibt ja ökonomisch keinen Unterschied ob man nun fürs Wohnen Miete oder Zinsen zahlt. So etwas macht aber in Deutschland keinen Sinn, weil es hier ja eine ganze Industrie (und den Staat) gibt, die von den 15% Nebenkosten leistungslos lebt.

minus Kaufpreis?! Das ist bei Autos wohl in 99% der Fälle negativ. Bei Immos häufig nicht. Mein Haus hat vor 10 Jahren 500.000 als Neubau gekostet. Jetzt ist es ca. 900.000 wert. Die Tilgung spielt keine Rolle.  

Anreiz höher laufend zu modernisieren, die Immobilie allgemein zu pflegen und vor allem bekommst du Fluktuation in den Bestand und damit eine bessere Ressourcen Ausnutzung. Eigenverantwortung, Marktlenkung und Lösungsorientierung sind in Deutschland aber absolut nicht gewünscht.. hier bekommst du nur Betonmischer für Machterhalt und die Bewahrung von Verkrustungen  

Wenn man davon ausgeht, dass der Wert von Immobilien trotz demografischem Wandel immer weiter steigt, egal wo die Immobilie steht und in welchem Zustand sie sich befindet, mag das funktionieren. Letztendlich wäre das aber in meinen Augen eine ziemlich vage Spekulation. Man sieht es z.B. gerade ganz gut an den älteren, kaum sanierten Bestandsimmobilien. Deren Wert ist in den letzten Jahren aufgrund der Klimadiskussion eher deutlich gefallen als gestiegen, weil jeder Käufer weiß, dass er in den nächsten Jahren 50-100.000 in die Sanierung stecken muss. Aber im Endeffekt ist es sowieso eher eine theoretische Überlegung, weil die Banken unter den derzeitigen Umständen da wohl in den meisten Fällen sowieso nicht mitmachen würden.  

passiert mit den Immopreisen. Aber der Trend ist eindeutig und es deutet sich an, dass es so weitergeht. Hypoport wird davon profitieren. Irgendwelche sanierungsbedüftigen Immos interessieren mich nicht. Der Trend des gesamten Marktes ist entscheidend und der geht nach oben.  

Ok, da haben wir eine etwas andere Sicht. In den letzten Jahren kann man eigentlich nur einen Seitwärtstrend bei den Immopreisen erkennen. Einen deutlichen Anstieg wie durch die Nullzins Phase wird es in den nächsten Jahren wahrscheinlich nicht nochmal geben. Dafür müsste die Nachfrage erheblich anziehen und dafür bräuchte es deutlich niedrigere Zinsen. In Toplagen mögen die Preise weiter steigen, aber in der Breite des Marktes kann ich das nicht erkennen!  

dank Hypoport völlig valide Daten die zeigen, dass die Preise steigen.

Aber die Diskussion führt ja nicht viel weiter. Dein Punkt ist jetzt ja klar. Die hohen Preise kann sich keiner leisten und deswegen wird Hypoport nicht weiter wachsen. Am Ende wird die Zukunft und der Aktienkurs zeigen, wer Recht hat.

Ich finde deine Antworten ziemlich oft ziemlich undifferenziert. Tut mir ja leid, dass es möglicherweise bei dieser Aktie mit der sich mancher emotional verbunden zu fühlen scheint nicht ganz so läuft wie vielleicht gehofft wurde. Allerdings denke ich, dass es einer Diskussion förderlich wäre, wenn man nicht versucht nicht ganz so optimistische Einschätzungen mit pauschalen schwarz/weiss-Aussagen abzuwürgen. Ich habe nie behauptet, dass niemand Häuser kauft und auch nicht, dass Hypoport nicht wächst. Ich schätze nur, dass das Wachstumspotenzial nach oben ziemlich gedeckelt ist, weil die Rahmenbedingungen für stärkeres Wachstum aus meiner Sicht nicht passend sind. Aber vielleicht ist eine Diskussion ja auch von manchen gar nicht gewünscht und man möchte lieber Meinungen hören, die die eigene Einschätzung bestätigen egal was die Aktie macht, damit man nicht am Ende noch die eigene Sicht in Zweifel zieht.  

Das Wachstum bei Europace wird ab 2027 schon allein durch die Anschlusszinsfinanzierung getragen. Im Jahr 2024 wurden über Europace nur 4 Mrd. Euro abgeschlossen, bei einem Gesamtmarkt von 32 Mrd. Euro (Bundesbank).
Ab 2027 werden statistisch nachvollziehbar jährlich ca.  rd. 80 Mrd. Euro zur Anschlusszunsfinanzierung fällig. Wenn Europace hiervon nur 25% bekommt, reden wir von rd. 20 Mrd. Euro, also 16 Mrd. Euro mehr als 2024.  

sehe ich für das Jahr 2027 ein Potenzial von rd. 100 Mrd. Euro beim Transaktionsvolumen.
Das wären 76 Mrd. Euro (Erwartungswert 2025) + 16 Mrd. (zusätzliche Anschlusszinsfinanzierung siehe oben) + (8 Mrd. Euro (zusätzlicher Neubau/Modernisierung und Martkanteilsgewinne).
Dann wären auch die Verluste bei locker Value weg.
Kann sich dann jeder selbst ausrechnen, wieviel zusätzliches EBIT allein damit drin sind.
 

interessant, dass Grish hier Undifferenziertheit vorwirft. Der Immobilienmarkt ist extrem komplex und heterogen. Da gibt es alles, fallende Preise, steigende Preise, Boomregionen und Gegenden, wo Immobilien einen negativen Wert hat. Wo jetzt mit fehlenden Eigenkapital argumentiert wird vergisst, dass die Erbschaften extrem zunehmen und häufig auch Schenkungen der Eltern für das Eigenkapital sorgen. Und natürlich gibt es Schichten, die niemals Eigentum erwerben können, vielleicht konnten sie es in der Nullzinsphase kurzfristig, aber halt jetzt nicht mehr. Es gibt also nicht den Immobilienmarkt und die zu hohen Preise.

Müsste man sich als Investor nicht auch die Frage stellen, warum der Anteil von über 25% auf 13% in den letzten beiden Jahren gefallen ist?! Natürlich immer davon ausgehend, dass die Zahlen stimmen. Das habe ich jetzt nicht nachgeschaut. Und die nächste Frage müsste dann sein welche Katalysatoren dazu führen sollen, dass der Anteil sich wieder auf den alten Wert knapp verdoppelt. Das kann man ja wohl kaum als Selbstläufer einfach mal so annehmen. Ok, kann man vielleicht schon, aber fragt sich wie realistisch das ist.  

Das stimmt. Die schwankenden Marktanteile sind mir natürlich auch aufgefallen. Insofern kann man das Szenario mit verschiedenen Marktanteilen bei den Zinsprolos durchspielen. Die Kernaussage aber bleibt, dass ab 2027 spürbar mehr Volumen daraus zu erwarten ist.
Slapke hat im letzten CC erklärt, das  Europace bei den Zinsprolos generell eine tiefe Marktdurchdringung hat. Ich persönlich halte daher einen Marktanteil >20% für absolut realistisch. Allein durch die über Dr. Klein abgeschlossen Finanzierungen hat Hypoport sehr Voraussetzungen von den Zinsprolos zu profitieren.
Aber das kann jeder gerne selbst recherchieren.....  

Bis 2027 hat man ja noch zwei Jahre, um zu sehen wie sich der Anteil entwickelt. Wenn er in den nächsten zwei Jahren nicht größer wird, würde ich 2027 nicht mit einem Sprung rechnen ;-)  

gibt's einen chartspezialisten hier ;-)  

Slabke hat in einem CC nach dem Markteinbruch 22 gesagt, dass man sich auf den Ansturm u.a. durch weitere Automatisierung vorbereite.
Der Markanteil wird in einem normalisierten Refinanzierungsumfeld sicher höher sein als vor 2022. Schon alleine weil Altsysteme das eben nicht abbilden können und Europace in weiten Teilen konkurrenzlos ist.

Was in dem Zusammenhang meiner Meinung auch noch total unterschätzt wird ist das Refinanzierungsgeschäft bei Zinsänderungen nach unten jederzeit quasie explodieren kann. Sollte jetzt die Konjunktur einbrechen und wir sehen Zinssenkungen auf das Niveau von vor 10 Jahren kommt eben nicht die Refinanzierungswelle ab 2027, sondern es wirdunmittelbar alles  refinanziert was sich seit 2022 aufgestaut hat. Insofern hat Hypoport mittlerweile einen riesigen antizyklischen Puffer.  

Ich sehe das auch so. Wir haben mittlerweile einen Kreditbestand von rd. 1.600 Mrd. Euro der sukzessive in die Refinanzierung gehen wird.
 

Womit belegst Du diese Aussage? Bedenke, dass wir hier nicht über die "oberen Zehntausend" reden, da ist also irgendeine Gesamtstatistik über die Erbmasse in Deutschland völlig unerheblich.
Wir reden doch hier die ganze Zeit von  3-5 Personenhaushalten mit mind. 1 1/2 Vollzeitstellen, also Leuten, deren Mietwohnungen zu klein/zu teuer werden. Diese Leute sind in der Regel noch nicht über 40 Jahre als und ihre Eltern leben noch. Und ob die dann etwas zu vereerben haben, steht bei der aktuellen Entwicklung z.B. der Pflegekosten aber so was von in den Sternen.
Deine Behauptung, dass die Erbschaften Extrem zunehmen, könnte man also durchaus als "undifferenziert" betrachten, meinst Du nicht?  ;-)  

wie bereits mehrfach erwähnt, es ist ein sehr hetrogener Markt. Natürlich nehmen die Erbschaften in Deutschland zu, weil der Kapitalstock seit dem 2 Weltkrieg immer mehr wächst. Am Ende geht natürlich auch um die Verteilung, die natürlich sehr unausgewogen ist. Es profitierert natürlich nur die Mittel- und Oberschicht. Trotzdem dürften immer mehr Anteile des Eigenkapitals vn Erstkäufern von der Elterngeneration finanziert werden, wenn der eigene Sparanteil nicht ausreicht.

Na ja, du wischt meine Argumente bzgl demografischer Wandel und möglicherweise stagnierenden Preisen mit der Aussage “ist ein heterogener Markt” weg(ganz nebenbei gibt es so gut wie keine homogenen Märkte, ein heterogener Markt ist also gewissermaßen der Normalzustand) und argumentierst dann dass aus deiner Sicht wahrscheinlich dies und das passieren wird (also z.B. eine starke Zunahme der Erbschaften). Dazu könnte man dann ja auch einfach sagen: kann man so gar nicht einschätzen, weil es ein sehr heterogener Markt ist :-) und wenn wir so erstmal anfangen, kann man jedes Argument direkt als “Einzelmeinung” abbügeln.
Grundsätzlich stimmt es wahrscheinlich, dass mehr vererbt wird, aber die Gruppe der Erben ist sehr heterogen ;-) und ob das jetzt eine relevante Auswirkung auf den Immobilienmarkt hat bzw. ansatzweise in der Lage ist bestehende Bremswirkungen durch allgemeine Kosten und Zinsen auszugleichen halte ich persönlich für ziemlich fragwürdig.



 

Diese Auswertung halte ich für wirklich relevant, und von daher hätte ich gerne gewusst, welche exakte Zahlen die Grundlage hierfür bilden.  

-Präsentation vorläufige Ergebnisse 2024, Seite 9
https://www.hypoport.de/wp-content/uploads/2025/...raesentation-1.pdf

- Wohnungsbaukredite an private Haushalte,  Spalte "darunter neu verhandelte Kredit"

https://www.bundesbank.de/resource/blob/615036/.../s510athyp-data.pdf
 

Hypoport Q3 Ergebisse 2023, Seite 50.

https://www.hypoport.de/wp-content/uploads/2023/...-Praesentation.pdf