WCM oder wie Milliardäre Milliarden machen
(Quelle: iNTELLiGENT iNVESTiEREN) - WCM war mal kurz davor, in den DAX aufzusteigen, als man sich beim Versuch, die Commerzbank zu übernehmen, mächtig verhob. Das war vor vielen Jahren, noch weit vor der Bankenkrise, und die WCM Beteiligungs- und Grundbesitz AG engagierte sich im Bereich der Wohnimmobilien und der Firmenbeteiligungen. Dann folgte die Pleite, WCM war jahrelang ein Börsenmantel ohne Inhalt. Fast jedenfalls. Denn in diesem Börsenmantel schlummerten inzwischen Verlustvorträge in Milliardenhöhe und daher ist es nicht verwunderlich, dass der Milliardär Karl Ehlerding, der schon früher hinter WCM stand, alles daran setzte, WCM durch die Klippen der Insolvenz zu lotsen und ihr wieder neues Leben einzuhauchen. Auch mittels eines Kapitalschnitts und späterer Kapitalerhöhung. Dabei blieb Ehlerding nicht alleine, denn die Aussicht, zukünftige Gewinne in großem Stil steuerfrei einfahren zu können, war einfach zu verlockend.
Im Dezember 2014 fiel dann der Startschuss, die erste großangelegte Kapitalerhöhung wurde in Angriff genommen und zu 1,30 EUR betrieb das Unternehmen seine Wiederauferstehung. Künftig wird man sich allerdings weder an Wohnimmobilien versuchen, noch an Firmenbeteiligungen, der neue Fokus liegt im Bereich der Gewerbe- und Einzelhandelsimmobilien. Denn hier erkennt WCM noch einen erheblichen Nachholbedarf in Deutschland und lukrative Investmentperspektiven. Denn die Steuerfreiheit der Gewinne bringt ja nur etwas, wenn zuvor auch Gewinne erwirtschaftet wurden. Und wie man Ehlerding kennt, dürfen diese Gewinne ruhig üppig ausfallen. Ehlerding und weitere Betuchte zogen bei der Kapitalerhöhung voll mit und nicht nur das: sie brachten auch eigenes Immobilienvermögen mit ein und dieses wurde gegen WCM Aktien getauscht, das diese mit 2,70 EUR bewertete. Also mehr als doppelt so hoch, wie der Aktienkurs notierte, aber entsprechend einem Wertgutachten, das eben die Verlustvorträge mit dieser Summe ansetze. Ein großer Vertrauensbeweis Ehlerdings in "seine" neue WCM und ein Signal an alle möglichen Investoren, sich die WCM mal wieder anzusehen.
Zur operativen Umsetzung der Pläne wurde ein absoluter Immobilienprofi ins Boot geholt, Stavros Efremidis. Dieser hatte einst die Kommunale Wohnen AG mit Werten gefüllt, und als diese dann von der österreichischen conwert übernommen wurde, freute sich auch KWG-Großaktionär Karl Ehlerding. Aus dieser Verbindung heraus heuerte dann Efremidis bei WCM an und brachte gleich noch zwei Kollegen für die zweite Managementebene mit. Und seitdem geht es Schlag auf Schlag bei der Umsetzung der ehrgeizigen Ziele, denn immerhin will man aus dem Stand ein Immobilienportfolio von 1 Milliarde Euro aufbauen.
Zunächst wurden im März drei Gewerbeimmobilien von GE Real Estate erworben im Rahmen eines Share Deals für einen Kaufpreis von 64 Mio. EUR. Die Finanzierung des Erwerbs von 94,9 % an den jeweiligen Objektgesellschaften erfolgte durch Mittel aus der erfolgreichen Barkapitalerhöhung sowie durch ein Bankdarlehen. Der Erwerb der drei Büroimmobilien sowie einer Industrieimmobilie in Bremerhaven, der bereits im Dezember 2014 abgeschlossen wurde, führen bei der WCM AG zu Mieteinnahmen von etwa 5,9 Mio. EUR im Jahr.
Im April wurde dann eine Büroimmobilie in Berlin Mitte erworben. Der Nettokaufpreis beträgt 22 Mio. EUR, bzw. rund 2.290 EUR pro qm. Der Vollzug der Transaktion wird für August 2015 erwartet.
Nur wenige Tage später sicherte sich WCM durch eine vorvertragliche Vereinbarung den Erwerb eines Gewerbeportfolios von 16 Objekten mit einer Mietfläche von insgesamt ca. 88.500 qm, die sich hälftig im Rhein-Main-Gebiet und in Dresden befinden. Die Miet-Anfangsrendite auf den Nettokaufpreis von 116 Mio. EUR beträgt8 Prozent, der Vermietungsstand liegt derzeit bei rd. 91 Prozent und die durchschnittliche Restmietlaufzeit beträgt 5 Jahre. Der Vollzug dieser Transaktion ist für Oktober 2015 vorgesehen.
Und am Dienstag wurde ein Portfolio bestehend aus Einzelhandelsimmobilien mit 29 EDEKA-Supermärkten übernommen für einen Nettokaufpreis von 95 Mio. EUR. Die Mietanfangsrendite liegt bei 7 Prozent und die Mietvertragslaufzeit beträgt 15 Jahre.
Mit diesen Maßnahmen hat WCM sein Gesamtportfolio innerhalb weniger Tage auf 315 Mio. EUR verdreifacht und seine Mieteinnahmen auf 24 Mio. EUR pro Jahr. Und man ist dem Ziel eines Bestandes von 1 Milliarde EUR mit Riesenschritten näher gekommen.
Der Aktienkurs hat diese Erfolge kräftig honoriert und die Aktie notiert aktuell bei 2,55 EUR, also etwa doppelt so hoch, wie zur Kapitalerhöhung im Dezember. Und da sind wir beim Stichwort: Kapitalerhöhung. Denn das rasante Wachstum kann WCM nicht mit Bordmitteln bestreiten und auch nicht alleine über Bankdarlehen. Das war von vornherein klar und wird seit dem Neustart auch regelmäßig so kommuniziert vom Vorstand. Die Aktionäre dürfen sich bei der anstehenden Hauptversammlung also nicht nur auf Äußerungen zur weiteren Wachstumsstrategie freuen, sondern auch auf Details zu einer deutlichen Kapitalerhöhung. Das dürfte jedoch kaum jemanden schrecken, nach einem Kursanstieg von 100 Prozent in einem halben Jahr. Vor allem, weil es keine Kapitalerhöhung "auf blauen Dunst" sein wird, sondern ja konkrete Projekte damit finanziert werden sollen.
Die erzielten Anfangsrenditen sind jedenfalls attraktiv und lassen vermuten, dass es bald Gewinne geben wird, die den hohen Verlustvortrag von rund 1,5 Mrd. EUR abzuschmelzen beginnen. Und dann gibt es noch einen fast ebenso hohen Verlustvortrag, der für die zukünftigen Dividenden in Anspruch genommen werden kann. Was bedeutet, dass diese an die Aktionäre ohne Steuerabzug ausgekehrt werden - und erst beim Verkauf der Aktien mit zu versteuern sind. Und Dividenden, die will WCM künftig ausschütten, das hat Ehlerding von Anfang an klar gemacht. Die erste Ausschüttung dürfen die Aktionäre für das Geschäftsjahr 2015 erwarten, also im Jahr 2016. Und wenn WCM in diesem Tempo weiter macht, dann ist man dem Ziel eines Immobilienbestands von 1 Milliarde Euro bis dahin noch sehr viel näher gekommen.
WCM ist eine Spekulation auf das Gespür des Milliardärs Karl Ehlerding und auf das Können des Vorstandschefs Stavros Efremidis, weitere Werte für die Aktionäre zu schaffen. Beide sind signifikant an WCM beteiligt und Efremidis hält noch Optionen, die mit steigenden Aktienkursen immer mehr Wert werden. Und es schadet freien Aktionären selten, wenn sie auf den Eigennutz der Großaktionäre und Vorstände setzen. Denn diese verdienen nur, wenn WCM und damit die Kleinaktionäre auch verdienen. Die Steuerfreiheit der Gewinne ist dabei für die Gesellschaft und die Aktionäre ein erheblicher Wettbewerbsvorteil. Auch wenn es um Übernahmen geht, die mit WCM-Aktien bezahlt werden könnten.
Ich habe mir jedenfalls einige WCM-Aktien ins Depot gelegt und werde den Wert auf meine Empfehlungsliste aufnehmen.
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