Kaufsignal bei Gagfah

von ca 12 Wohnungsmietern nur einvernehmlich die Miete erhöht.

"Sie zahlen doch eine sehr niedrige Miete. So wohnen auch schon über 30 jahre hier und so will ich Ihnen auch entgegen kommen. Aber 3,40 ist wirklich unmöglich, wo heute alle Kosten so hoch sind... " Dann hat sie freiwillig 20 Euro je Monat vorgeschlagen , und wir haben uns auf 25 euro geeinigt.

Aber wenn jemand auszieht und je Wohnung ist das ja wohl im schnitt, auch bei bester Verwaltung mind 7 bis 8% also alle ca 12 bis 13 Jahre wechselt der Mieter, dann kann man eine ganz neue Miete festsetzen. Und dann holt man alles nach. So hat man auch schliessilch auch die 1,3 % Erhöhung, zwar nicht sofort jedes Jahr, aber nach 12 Jahren ist die Gesamtmiete genauso hoch , wie wenn man jedes Jahr erhöht hätte.
wir sind ja einer Meinung- Es nützt nichts, wenn man für eine Wohnung im jahr dann 350 Euro mehr Miete bekommt und der Mieter zieht dann lieber in eine andere wohnung und man muss wieder jemand neues suchen. Wo man nicht weiss, wie der ist, gar einer der nich zahlt, der Lärm macht, der ständig zum Anwalt rennt, oder einen sonst ägert.........
Finanziell lohnt es auch wohl nicht, weil man gleich wieder erst renovieren muss, so, dass die für ersten Jahre die Mehrmiete schon ausgegeben ist.  

Interessant was Du schreibst. Vermieter sind ja allgemein Feinbild.
Bei der Gagfah ganz besonders.
So machst Du das so wie ich.
Ich versuche Freund und Partner zu sein und so nehmen es meine Mieter auch.
Es gibt nie ein Problem, jedenfalls bei meiner Anlage mit Arbeitern als Mieter.
Manche wohnen schon 30 Jahre bei mir.
Eine Familie sogar mit drei Generationen.

Eine andere stylische Anlage die ich gebaut habe, mit vorwiegend Besserverdienenden, habe ich da schon eher mal Probleme, vor allem, und das ist eine rein sachliche Feststellung, mit Beamten.
Deshalb vermiete ich an solche schon nicht mehr und bevorzuge einfache Familien.

Wegen der Gesetzgebung in Sachen Wohnungsrenovierung halte ich das so, dass ich die Wohnungen unrenoviert übergebe und wieder übernehme.
Ich bezahle allerdings das Material für die Renovierung, wenn der neue Mieter das selber macht.
Damit fahre ich sehr gut. Nur allerbeste Erfahrungen damit gemacht.
Ist der Mieter happy, dann gibt es auch keine Probleme.
Und letztlich lutsche ich nie den Mietpreis bis zum Anschlag aus.
Daher, kaum Fluktuation und ich bin in meinen Anlagen immer gerne gesehen.  

5.  Jahr Miete 71,7 Kosten 21 Zinsen 27 - Überschuss 23,7 Darlehen Jahresende  662,000
6,  Jahr Miete 72,7 Kost 21,3  Zi     26,5    Übers        24,9                                647,100
7.  Jahr Miete 73,6 Kost 21,6         26,0                     26,0                                631,100
8.  Jahr Miete 74,5 Kost 22,0         25,2                     27,3                                613,800
9.  Jahr Miete 75,5 Kost 22,3         24,5                     28,7                                595,100                
10.Jahr Miete 76,5 Kost 22,7         23,8                     30,0 (keine Aussch)          565,100
Zinserhöhung auf 5 % - Mieterhöhung je Jahr 1,7 % Kosten 2,0 %
11.Jahr Miete 77,8 Kost 23,1         28,2                     26,5                     548,600
12.Jahr Miete 79,0         23,5         27,4                     28,1                     530,500
13.Jahr Miete 80,3         24,0         26,5                     29,8                     510,700
14.Jahr Miete 81,6         24,5         25,5                     31,6                     489,100        
15.Jahr Miete 82,9         25,0         24,4                     33,5                     465,600      
16.Jahr Miete 84,2         25,5         23,3                     35,4                     440,200
17.Jahr Miete 85,6         26,0         22,0                     37,6                     412,600
18.Jahr Miete 86,9         26,5         20,6                     39,8                     382,800
19.Jahr Miete 88,3         27,0         19,1                     42,2                     350,600
20.Jahr Miete 89,7         27,6         17,5                     44,6                     316,000  

Also mit nur 1,3 %, nach 10 Jahren 1,6% (auch wegen höherer Zinsen eine höhere Preissteigerung) Mieterhöhung, Erhöhung der Kosten um 1,6 % , nach 10 Jahren 2 % und einer Ausschüttung von rund 4 % auf das in der Gesellschaft gebundenen Eigenkapital- lässt sich ein sehr grosses Vermögen machen.

Das was hier richtig was ausmacht , dass eben die Mietsteigerung auf den erhöhten Grundwert geschieht. Und man ständig eben, das was an Überschuss ist, über diese 4 % sofort tilgt.

Allerdings kommen spätestens so ab dem 8. oder auch erst ab 12 Jahr, Steuern zum tragen - zumindest nach Deutschen Recht.

Wir haben nun fast 90,000 Mieteinnahme im Jahr, gegenüber vor 20 Jahren 69,000  also rund 30 % mehr. Wenn wir da auch auf den Wert hochrechnen würden wir auf 1,300,000 kommen. Da jedoch die Gebäude noch älter sind, allerdings mit gut 30% der Mieteinnahmen sehr viel in die Instandhaltung und sonstige Kosten gesteckt wurde, gehen wir von 22% weniger wert aus, also 1,120,000.
Die Schulden betragen jetzt noch 316,000- somit würde bei Verkauf der bestände und TIlgung ein Wert von 800,000 übrig bleiben. Also von 280,000 Eigenkapital nach 20 Jahren mehr als das 2,5 fache - 520,000 mehr!
Das ist eine wahnsinig gute Rendite und das nur bei 1,3 bis 1,6 % Mieterhöhung!!  

Fortress will aus Gagfah raus und ganze Blöcke werden massenhaft verkauft, beste Lagen in Berlin zum Beispiel. Dazu ein intransparentes Management mit einem wohl kriminellen Vorstand. Wo entsteht da Mehrwert? Fortress ist sicher nicht an Mehrwert für den Freefloat interessiert.  

 

dabei ist ihnen jeder andere, oder auch wir Kleinaktionäre völlig egal.

Das sehen wir schon ähnlich. Nur sie wollen jetzt nicht raus, weil der Kurs zu niedrig ist!

Mag sein, dass sie Gagfah wieder komplett selber halten wollen, aber müssten wir das hinnehmen, wenn sie uns etwas zahlen wollen, was in Anlehnung an die Kurse der letzten Monate ist?

Glaube ich nicht.

Also wenn sie raus wollen, müssen sie erst Gagfah wertvoller machen. Mag sein, dass es geht, wenn man Gagfah von der Börse nimmt- aber das muss erst mal passieren!

Auf keinen Fall, werden sie sich zu diesen Kursen aus Gagfah verabschieden.  

Hallihallo,

nach dem Verlassen des Abwärtskeils ist die Gagfah nun in einen Aufwärtskanal eingeschwenkt.

Ich würde denken, dass dieser uns zunächst einmal bis ca. 5,20 Euro führt. Dort kommt dann aber eine Menge an Widerständen zusammen und ein weiterer Anstieg ist danach wohl noch nicht zu erwarten. Für mich sieht es so aus, als würden wir nach januar noch einmal eine Seitwärtsphase sehen ehe der kurs dann alte Niveaus um 6 Euro und höher wiedersieht. Immerhin sind nun wohl die meisten Shorties raus, da das Rückkaufsangebot doch eine Menge Aktien aus den schwachen Händen eingesammelt hat.

Na mal sehe, viele Grüsse

 

Euer Antonius

 

Hey, schön mal wieder einen Chart von Dir zu bekommen.
Kann Deine Mühe ja nicht mehr belohnen.
Habe schon alle Bewertungen an Dich vergeben.
Ist sehr ruhig hier geworden, leider.
Gruss an alle!  

HSBC - GAGFAH unterschätzt Gewinnpotenzial
13:45 26.10.11

London (aktiencheck.de AG) - Thomas Martin, Analyst von HSBC, stuft die Aktie von GAGFAH (Gagfah Aktie) unverändert mit "overweight" ein.

Im Rahmen einer Branchenstudie zum europäischen Immobiliensektor werde die Erwartung eines längerfristig geringeren Wachstums bei den Mieten geäußert. Auf mittlere Sicht bleibe der Ausblick für Vermietungen und Renditen aber positiv.

Die Bewertung der Sektortitel sei jedoch vielfach ungerechtfertigt niedrig. Die Risiken durch möglicherweise steigende Refinanzierungskosten würden vom Markt überschätzt, die dauerhaft erzielbaren Gewinne dagegen verkannt.

Das Kursziel für die GAGFAH-Aktie sei von 8,00 auf 7,00 EUR zurückgesetzt worden. Die Bewertung sehe nach wie vor attraktiv aus.

Vor diesem Hintergrund bewerten die Analysten von HSBC die Aktie von GAGFAH weiterhin mit dem Votum "overweight". (Analyse vom 25.10.11)  

... mehrere vom Management hatten Aktien abgeladen:
http://www.ariva.de/news/...-gegen-Gagfah-Manager-eingeleitet-3878030  

GAGFAH S.A. (WKN: A0LBDT)

Signal vom 02.11.2011 10:52:55 bei 4.21 Euro
Shortsignal Expansion Pivot

Für spekulativ orientierte Anleger, die von einer entgegengesetzten Markterwartung ausgehen, würde sich beispielsweise der Wave-XXL-Call DE6UJU anbieten.

© 2011 db-X markets Trade Radar

http://www.moneymoney.de/201111028245/moneymoney/...r-einsteigen.html  

Hallo Mitinvestierten,

es ist eine lange Zeit wo ich von Gagfah über meine Depotposition erfahren habe -immer schwankend übrigens.

Ich wollte Euch mal banal fragen: wann ist der ExTag für Q3? Ist es schon festgelegt, ob es jetzt EDividende geben wird oder wann es wieder welche geben wird?

Danke!

 

Heute nach Börsenschluss kommen die zahlen des 3 . Quartals.

Also ich gehe ganz stark davon aus, dass es wieder keine Dividende geben wird. Man muss erst die Neufinanzierung hinbekommen. Und dafür kann man jedes zehntel Prozent an mehr Eigenkapital gebrauche um gute Kreditkonditionen zu bekommen.  

Wie von get4share richtig erwartet keine Q3 Divi von Gagfah. Und insgesamt wohl Zahlen eher am untren Rand der Erwartungen. Hätte heute schon bei 4.20 beinahe zugeschlagen, denke aber, dass es in den nächsten Tagen noch ein wenig Abwärtspotenzial bis knapp unter 4 EUR gibt und werde wohl ein paar weitere Tage weiter beobachtend draußen bleiben. Insgesamt scheint mir aber der Boden so um 4 EUR gefunden und ein Einstieg langsam wieder interessant.  

Ich bin doch über den Kurs der Gagfah während der letzten Tage überrascht, lief besser als ich erwartet habe - insbesondere unter Berücksichtigng des Gesamtmarktes. Denke dennoch, dass wir eine 3 vorm Komma in nächster Zeit noch einmal, jedenfalls kurzfristig,  sehen werden.  

Ob Brennan seinen Dispo beim Bankhaus Lampe überzogen hat? Auf jeden Fall komisch, dass Lampe das Kursziel bei fiktiven 7 hält, der Kurs aber real Richtung Hälfte davon  abstürzt

 

Aktienfusion 2:1 und die von Lampe prognostizierten 7 sind erreichbar ;-).  

Liebe Mitinvestoren,

wegen der zu erwartenden Kreditklemme habe ich nun doch mein Investment in Gagfah glattgestellt.
Selbst wenn der Laden im Grunde solide erscheint, wirtd es nach der neuen Stresstest-Nummer für die Banken doch immer schwieriger, selbst für gute Geschäfte noch Kredite zu vergeben und die Refinanzierung ist für Gagfah eben ein wichtiger Teil des Geschäftsmodells.

Für mich nur ein kleiner Verlust, aber es schmerzt doch immer wenn ich eine Position mit einem Minus abschliesse.
Naja, vielleicht investiere ich wieder wenn sich der Pulverdampf der Eurokrise verzieht, wer weis?

Bis dahin viel erfolg und viel Glück

Anthonius

 

du lässt dich zusehr von den medien u. deren panikmache anstecken. schade... 

 

Berenberg belässt Gagfah auf 'Hold' - Ziel 6,15 Euro

Die Berenberg Bank hat die Einstufung für Gagfah nach Presseberichten über ein gescheitertes Mediationsverfahren im Streit zwischen dem Immobilienunternehmen und der Stadt Dresden auf "Hold" mit einem Kursziel von 6,15 Euro belassen. Er habe mit einem Scheitern bereits gerechnet, denn beide Seiten hätten sich unversöhnlich gezeigt, schrieb Analyst Kai Klose in einer Studie vom Donnerstag. Er wünsche sich in dem Fall nun aber Fortschritte, egal in welche Richtung. Ohne aber Klarheit über den Ausgang des Gerichtsverfahrens zu haben, sei es für einen Kauf der Aktie trotz des hohen Abschlags auf den Substanzwert immer noch zu früh.

AFA0053 2012-01-05/15:33

ISIN: LU0269583422

© 2012 APA-dpa-AFX-Analyser  

Schön mal wieder von den Stammpostern hier zu lesen!

Meine Überlegung zu Gagfah ist, dass wenn sich bald (...hoffentlich!) im Dax ein Ausbruch bestätigt, sich weit der Gagfah übergeordnete Chancen ergeben.
In anderen Worten, im Dax sind erstklassige Werte, die bessere und unbelastete Chancen mit Anstiegspotential aufweisen.
Warum sollte ich dann auf diesen, doch relativ belasteten Wert ausgerechnet jetzt setzen?

Andere Meinungen?  

Moin Jeff § @ll

Wie man im Chart sieht, gibs seit Aug.2011
eine schöne Einkaufsmöglichkeit bei ca. 3,85€ (Jahrestief: 3,74€)
um dann meist auf 4,20€ zurück zu kommen....
(manchmal mehr, aber lieber zeitig den Absprung schaffen)



das Dumme für einen langfristigen Einstieg
ist, das wir immer neue Tiefpunkte sehen (Chart)
und die negativen Nachrichten.

Gerade neu entdeckt:

11.01.2012
Gagfah verkauft 700 Wohnungen in Wuppertal
Von Anke Pipke

Das Essener Wohnungsunternehmen Gagfah hat 700 Wohneinheiten in der Siedlung am Rehsiepen in Wuppertal-Ronsdorf verkauft. Das bestätigt eine Sprecherin. Sie schweigt allerdings zu Fragen nach dem Käufer und dem Preis. Die Westdeutsche Zeitung hat von Mietern erfahren, dass die Grundstücksgesellschaft Residential Wuppertal neuer Eigentümer und Grand Property neuer Verwalter sei.

Das Muster würde zu vergangenen Verkäufen passen. Im vergangenen Jahr hat Gagfah 414 Einheiten in Solingen an Residential Solingen II und 366 Wohnungen in Dortmund-Aplerbeck an Residential Dortmund I und II verkauft. Das Grundstücksunternehmen hat seinen Sitz am Kurfürstendamm 207-208 in Berlin, also auch dort, wo Grand Property sitzt.

http://www.immobilien-zeitung.de/1000006938/...wohnungen-in-wuppertal

Im Dax....nicht sooo mein Ding
bin mehr im Tec, M, S-Dax auf der Pirsch

Gruß und erfolgreiches Jahr an @ll  

Ist ja NICHT direkt NEU, aber hier wird von einem Konkurs der Gagfah im Falle des Unterliegens vor Gericht gewarnt:

http://www.ariva.de/news/...t-gescheitert-Der-Aktionaersbrief-3936323  

ich würde mir mal ne seriöse Quelle suchen....
Erstens ist bei einer Insolvenz nur die dresdner Tochter betroffen, zweitens, ein "Analyst" der Millionen und Milliarden verwechselt, wirkt nicht gerade glaubwürdig  

Die Staatsanwaltschaft Düsseldorf durchsucht im Zuge ihrer Insiderhandels-Ermittlungen Geschäftsräume der Immobiliengesellschaft Gagfah. Das Unternehmen gibt sich gelassen.
http://www.bwinvestment.de/wirtschaf1.html