Kaufsignal bei Gagfah

vermeintlich nur Lug und Betrug, weiter nichts.
Wer hier investiert sollte wissen auf was für Machenschaften er sich einlässt...  

 

http://www.ariva.de/news/...s-Aktienrueckkaufangebots-deutsch-3860779

Das hätte ich nicht erwartet, das obere Ende der Spanne nur um 5ct unterschritten.

müsste sich doch pos. auf den Kurs auswirken, oder?  

Sonst sehe nicht keinen Grund, warum der Kurs korrelieren sollte..

ich irre mich in dem Fall auch gerne mal..

zumindest hat der Handel zugelegt.  

Hätte doch eher gedacht, dass viele kleinere und mittlere Aktionäre bei so Kurs von ca 4,40 bis 4,55 gesagt hätte," gut für 4,60.. (oder 4,70,,4,75 oder so) kann Gagfah meien stücke haben."

Und hätte ich gewusst, bzw. hätte ich nur annähernd eine Möglichkeit gesehen ,dass wir klar über 4,50 erreichen hätte ich auch Stücke angebote, die , die ich vorher dann für 4,40 oder 4,50 gekauft hätte.
Habe aber zu einem gedacht, dass niemals auch nur annähernd ein hoher Ankaufkurs gezahlt würde und , dass so schlau andere auch schon sind, und die stücke für unter 4,55 ankaufen, um dann mit knapp 10 % Gewinn weiter zu geb en.

Also , ich hätte keine meiner aktuellen  Stücke definitv abgegeben.........eben nur gehandelt ..sehe für meine Aktienstückzahl schon deutlich höhere Kurs und werde hier wohl nur mit hohem Gewinn rausgehen ,oder doch irgendwann mit grössten Verlust, dann aber erst in Jahren...  

die Preisspanne für den Rückkauf lag zw. 3,50 und 5 Euro.

Gut, wäre man Hellseher, dann hätte man sich damals Mitte Sept. mit Gagfah Aktien eindecken können und hätte nun einen schönen Gewinn. Schlusskurs gestern 4,85 Euro.
Egal, was ist an der Börse schon vorhersehbar? Nix!

Ich werte jedoch die Tatsache trotzdem als positiv, dass das Rückkaufangebot nur knapp unter 5 Euro liegt. So deute ich zumindest auch das gestrige Plus.
M.E. dürfte wir in den nächsten Tagen durchaus mind. die 4,95 Euro sehen.  

hellseher?

man muss doch kein hellseher sein, um zu wissen dass der gagfah-kurs irgendwann wieder steigen wird, da der NAV zwischen 12 u. 16,- EUR liegt.

es ist sehr erfreulich, dass sich viele Gagfah-Aktionäre nicht von dem Gagfah-Rückkauf-Programm haben einschüchtern lassen u. ihre Aktien nicht zu einem Schleuderpreis hergegeben haben.

ich bleib jedenfalls drin u. verkaufe meine aktien nicht so schnell. Selbst wenn gagfah von der börse gehen sollte müssen sie den restaktionären ein Angebot machen u. das wird mdst. im Bereich von über 8,- EUR liegen. Vorher denk ich nichtmal an einen Verkauf.

 

Kurs haben werden, der wesentlich näher an den NAV ist.

Ob es nun wirklich 16 Euro werden können, lasse ich mal dahin gestellt.

Nur, kann man ja nicht ständig und immer kaufen. Ich hatte ja teilweise mal 70 tsd Euro Schulden gemacht, nur für gagfah Aktien. Gut, dass ich es nach und nach etwas abgebaut hatte, denn da war mein Einstand fast bei 6,00 Euro.

Also ich bin nach wie vor, total voll mit Gagfah. Im Verhältnis zu meinem Gesamtdepot. Und klar hätte ich auch welche zu 4,95 angeboten, wenn ich damit gerechnet hätte.
Doch hätte ich nie gedacht, dass selber die 4,50 überschritten würden.

Das hat aber gar nichts damit zu tun, dass Gagfah mittel bis langfristig sehr gute Chancne hat.  

du musst entweder reich sein und auf die Kohle scheissen oder aber völlig bekloppt. Welcher normale Mensch verschuldet sich mit 75.000 € um das Geld in eine einzelne Aktie zu investieren? Da muss dein Gesamtdepot schon einen Wert von mind. 750.000 € haben und selbst dann würd ich nicht 1/10 in Gagfah stecken, dafür wäre mir das Unternehmen schlicht und einfach zu unsolide. Fuer nen kleineren Zock oder zur Depotbeimischung mag sie ja ok sein...

 

Weiss nicht........man muss das auch aus dem Kontext sehen.

Also nie hatte ich mehr als 50 % meines Depotwertes finanziert, aber auch wohl nie hatte ich mehr als ca 280,000 Depotwert.

Hatte ja mit Gagfah grossen Erfolg gehabt. Hatte um 2,86 damals schon "gross" auf Kredit gekauft. Hatte hier einen threat damals aufgemacht mit der Fragestellung, ob man Kredite aufnehmen sollte in die gerade sehr günstigen ImmoAgs investieren sollte.

Die meisten haben natürlich das nicht für gut befunden, einige hielten  mich auch für bekloppt. Trotzdem machte ich es, aber nahm nur 60 Tsd auf und nicht wie ursprünglich geplant 100 tsd. Der Erfolg stellte sich auch ein............aber eben weil man ja nie auf Kredit Aktien kaufen soll, alle, bzw viele mich für bekloppt erklärten etc. wurrde ich doch unsciher und verkaufte zu früh. Fing schon an bei 3,40 zu verkaufen und bevor wir 4,20 gesehen hatten, hatte ich alle Schulden getilgt - also nicht mal 50 % Kursgewinn gemacht.

Tja, und dann stieg die Aktie weiter und fiel auch mal wieder.....
War insgesamt, dann auch in andere Werte engagiert und meinte, Gagfah zahlt 80 cent Dividende, also netto rund 10% Rendite und ich zahle nur 3 % Zinsen (Sicherstellung über Immobilinen)
Nun schliesslich wurde aber die Diviidende ganz aufgegeben... später verkauft ich noch ein paar Stücke über 8..
Das Darlehen tilgte ich nach und nach, bzw. habe ich insgesamt das für mein Gesamtdepot vorgsehen.. Habe ja jetzt noch ein wenig mehr vermögen in Aktien, und das Gesamtdepot ist etwa zu einem drittel beliehen.
Dieses Darlehen könnte ich auch mit einen Geldzufluss in 1,5 Monaten komplett tilgen, also habe ich praktsich schon im voraus gekauft.

Keine Frage, der zweite Kreditkauf war falsch. Weil ich ja im Schnitt die Aktie zu 6,00 einkaufte und die ca 15% die ich für 8,20 verkaufte und die 20% die ich für 3,82 nachkaufte und für 4,55 wieder verkaufte, ändern da nicht viel dran.

Hatte mich einfach geärgert weil ich zuvor zu früh die Aktien auf Kredit verkauft hatte und da es einigermassen geklappt hatte, machte ich es erneut. Nur ganz klar, war das dann niemals so intereesant wie zuvor.
Das eine Aktie mit NAV von 14 von 2,60 um 30% oder 40% oder 60% steigt ist wohl sehr viel wahrscheinlicher, als das genau diese Aktie 1,5 Jahre später vom Kurs von 6,00 aus, auch die gleichen prozentuallen Gewinne macht.

Alles eigen verantwortet. Ich hätte beim ersten Mal stur meinen Weg gehen sollen und mir nicht die Angst einreden lassen und beim zweiten mal hätte ich dann viel früher , also bei 7,20 oder 8,50 oder so, fast komplett verkaufen sollen.
Hätte hätte, ja klar..........  

Die Gagfah war zumindest einmal ein hochinteressantes Investment.
Und dies in vielerlei Hinsicht:

1. Unterbewertete Aktie, wie es schien.
2. Super Dividende, die auch sehr sicher erschien
3. Stabiles Einkommen, völlig konsumunabhängig.
4. Durch relative Volativität, manhmal 0,30 Euro am Tag eine gute Tradingaktie.

Das alles brach weg, als jeder Laie erkennen konnte, das die Gewinne aus dem FfO kamen und nicht wirklich fundamental aus den Mieteinnahmen.
Dann die vielen Beschwerden aus dem Bestand, von Mietern.
Die 5%-ige Leerstandsrate.
Auch noch der Zustandsbericht, bzw. Instandhaltungsrückstau.
Dazu gesellten sich dann noch Insiderdeal und die Dresdenklage, wie auch mangelhafte Unternehmenskommunikation.

Ich kann Gate4Share schon verstehen. Er hatte ja nicht auf Aktienmüll gewettet, sondern in einen vermeintlich sehr attraktiven und stabilen Wert.

Ich kann mich hier auch an einem Fall erinnern, Technoboy, oder so ähnlich nannte sich der Beitragschreiber, dem die Gagfah seitens seines Bankberaters angeraten wurde, um damit erstklassige Gewinne zu erzielen. Der nahm auch eine Hypothek auf.

Ob die Gafah bei dem hier schon so oft diskutierten Geschäftsmodell wirklich nochmal weit über die 5 kommt, wage ich noch zu bezweifeln.
Dafür müssten die negativen Gründe der Kursentwicklung erstmal neutralisiert werden.  

hab das auch so gemacht, allerdings gibts für mich keinen Grund mehr, auszusteigen, da die restlichen Aktien, welche ich noch besitze (ca. 65% meines ursprünglichen Bestandes) einen rechnerischen EK von -2,65 € je Aktie haben. Bin also im Gewinn und hab noch Gratisaktien dazu. Bin übrigens genau so vorgegangen wie du, außer mit den ganz so hohen Beträgen - da kann ich leider nicht mithalten, 2008 Kredit genommen, Gagfah für durchschnittlich 2,35 € je Aktie gekauft, insgesamt 1,70 € Dividende mitgenommen und leider auch zu früh teil-ausgestiegen (zu 5,35; 6,26 und 7,60).  

Außer der Dividende war und ist alles dazu noch steuerfrei :O)

Erstens hast du etwas günstiger gekauft, mein Schnitt was 2,63 und nicht 2,86 wie ich eben schrieb.
Dann hast du, vielleicht auch ein vorteil nicht so hohe Summen aufgenommen. Denn das ist, weil ich auch nicht jeden Tag  mit 10,000den Schulden umgehen, auch eine Belastung und treibt einem mehr zum Verkauf bzw. zum Ausgleich der Schulden.
Dann bist du erst zu über 5,35 ausgestiegen. Ich ja mehrheitlich schon bei unter 4,20... unjd dann, kam ich später auf die idee, bei 6,00 wieder neu auf Kredit zu kaufen... tja, eben weil ich vorher zu früh verkauft hatte, oder so..., glaube aber da habe ich auch im Schnitt auch 40 cent Dividende bekommen....
Also ich bin jetzt defintiv im Verlust, allerdings wenn ich die mit Gewinn verkauften Aktien mitrechne, wo ich den gewinn ja schon vereinnahmt hatte, wird es eher in kleiner Gewinn sein.
Klar 2,000 meiner zu 2,63 gekauften Stücke halte ich auch noch.....und da habe ich dann auch wohl 1,70 Dividdende bekommen, wie da ja errechnet hattest.

Also Orth du warst im Längen besser als ich!

Aber ich glaube nach wie vor an einen Erfolg----------siehe neues Posting.  

Gesellschaft.

Klar du kennst dich auch gut mit Gagfah aus. Auch wenn die wohl mehr aus der Sicht des Traders Gagfah siehst und ich mehr aus der Sicht das langfristigen Anlegers.

Doch ich muss dir ganz klar in einigen Punkten massiv widersprechend !

Diese von den Vermietern wohl in die Welt gesetze FFO setzt sich ja primär aus den Mieteinnahmen zusammen. Also erfolgte schon grösstenteils, teilweise auch nur , die Dividendenzahlung bei gagfah aus den Mieteinnahmen. Klar die Kennzahl ffo berücksichtigs nicht alle Kosten und rechnet Bestandteile mit ein, die wenn man seriös rechnet , nicht zur Ausschüttung benutzen sollte.

Die anderen von dir genannte Probleme sind bis auf die Dresd/ner Problematik und evtl noch die Insidersache , keine aktuell aufgetretenen Probleme, bzw. haben keine hohe Relevanz.

Also der Leerstand ist insgesamt bei Gagfah in den letzten Jahren nicht gestiegen, sondern eher leicht gesunken. Man hat auch vorher schon einen Leerstand von gut 4 % gehabt. Man kann auch im Geschäftsbericht sehen, wo die Leerstände jeweils sind. Also an gefragten Standorten wie Berlin oder ähnlichen, hat man Leerstände von unter 2 %, die aber wohl auf Mieterwechsel beruhen.
Die grossen Vermieter haben immer Leerständer wegen Mieterwechseln. Wir kleinen Vermieter passen da auf, dass wir möglichst nicht mal einen Monat verlieren!
Weiter sind einige Leerstände nur dadurch begründet, dass man die Bestände zum Einzelverkauf bereit hält.
Also hier hat sich nichts verschlechtert gegenüber vorherigen Ansichten.

Die Berichte über Instandhaltungen bzw. das Gagfah die Wohnungen verkommen lässt, sind ja sehr massiv gewesen. Mag sein, dass da in einigen Gebäuden durchaus was dran sein mag, nur schlüssig wird das in den Berichten nie dargelegt.
Denn warum ziehen die Leute denn nicht aus? Tja, weil sie keine so günstigen Wohnungen finden.!
Dann scheint ja Gagfah jeweils für diese Mieter der günstigste Anbieter zu sein. Und der billigste sein und dann noch in Luxussanierung investieren geht einfach nicht!
Und alle Rechts mit der Instandhaltung, und dem zustand des Mietobjektes sind im allgemeinen beim Mieter, Der Mieter hat bei berechtigten Beanstandungen sehr viele Rechte und die Mietkürzung ist so hoch, dass es für den Vermieter in berechtigten Fällen richtig weh tun würde.
Deshalb sind nur ganz seltenen Fällen echte und grossen Instandhaltungsprobleme vorhanden. Das Mieter, gerade in den einfachen Häusern, die grösstenteils auch nicht arbeiten, immer was finden, war nicht in Ordnung sein soll und  was angeblich sooo schlimm ist, sogar lebensgefährlich sei, ist mir zumindest sehr gut bekannt!

Nur sind diese vermeindlichen Gedanken dieser Klientel nicht entscheidend - Gott sei Dank.

Also die Überschüsse aus der Vermietung sind nur deshalb gesunken, weil man den Bestand nach und nach immer mehr abbaute. Auf vergleichbarer Fläche hat man die Mieten sogar jeweils leicht gesteigert, um 0,3 bis 1,6 % je Jahr.
Und das trotz der vermeindlich schlechten instandhaltung und trotz des vermeindlich hohen Leerstandes.

Also man konnte diese 18 bis 22 cent je Quartal Ffo nicht weiter erzielen, weil man vor allem wegen der Kapitalmarktkrise den Eigenkapitalanteil erhöhen musste. Weiter hat man auch bis 2009 über 1,40 je Aktie an Nav verloren ,durch Abschreibungen auf den Bestand. Also der Bestand war anfangs entweder zu hoch bewertet oder man da hat da Wertminderung in 2007 bis 2009 erlitten.


Die Verkäufe und damit  eben weniger überschuss musste sein, damit man mehr Eigenkapital nachweisen kann, umso auch später, spätestens in knapp 2 Jahren eine Refinanzierung hin bekommt. Mit nur 22% Eigenkapital wie damals, wird man , wenn überhaupt nur eine langfristige Finanzierung zu sehr ungünstigen Konditionen hinbekommen und mit Zinssätzen, die keine gewinnbringende Bewirtschaftung nur aus der Vermietung wohl nicht ermöglichen.

Das war aber zum Zeitpunkt des Kaufes bzwe. auch noch 2008 ganz anders. Da hatten viele ausländische Käufer nur 10 % Eigenkapital mitgebracht und sich über 90 % geliehen zu Zinssätzen von damals 4,5 % .
Das dieses auch nur gut ging, wenn man ständig auch ein paar Einheiten mit hohem Gewinn verkaufen konnte, keine hohen Instandhaltungskosten anfallen und wenig Leerstände hat,  ist klar und ist auch bewiesen worden durch die Pleite einiger kleinerer Gesellschaften oder einzelnen Zwangsversteigerungen.

Doch ganz klar die Dresdener Sache ist eine klare grosse Gefahr. Persönlich halte ich das  Risiko für sehr viel kleiner als hier oder sonst immer diskutiert wird.
Doch wir können nicht ausschliessen, dass Gagfah in der Tat  zu 1 mrd + Kosten und Zinsen wohl, Schadenersatz verurteil wird. Ich halte die Wahrscheinlichkeit für sehr gering, aber ich bin kein Jurist. Und selbst wenn,  könnte jedes Gericht anders urteilen, als der "schlaueste" Rechtsgelehrte es für richtig halten würde.


Und diese Unsicherheit wegen Dresden ist hauptsächlich für den grossen Kursrückgang verantwortlich. Das natürlich die schlechte Instandhaltung, die Berichte darüber auch einen gewissen Anteil haben, kann man nicht verleugnen, aber direkt wird deshalb kein niedrigerer Gewinn gemacht und das ist eben nicht der grund warum keine Dividende mehr ausschüttet. Im Gegenteil hätte man immer so viel Geld in die Renovierung und Instandhaltung gesteckt, wie einige es sich vorstellen, hätte man wohl nie eine Dividende ausschütten können.

Die Dividende wurde in erster Linie ausgesetzt, um Liquidität an zu sammeln. Dieses nicht ausgeschüttet Geld wurde inzwischen grössetenteils nun in den Aktienrückkauf investiert. Mit dem Programm aus dem letzten jahr und auch durch den aktuellen Ankauf.

In eine Erhöhung der Eigenkapitalquote was ja dringend auch erforderlich war, ist bisher nichts gegangen.
Also wird man in den nächsten  12 Monaten wohl noch weiter einiges verkaufen müssen, damit man eine gute Refinanzierung hin bekommt.

Also diese beiden Sachen , Dresden und die Refinanzierung, sind die grossen Unbekannten, wie viele grosse Gefahren sehen. Einige meinen sogar davon hänge überhaupt der Fortbestand der Gagfah ab.  

entwickeln. Ob wir auch über 10 Euro kommen, weiss ich nicht.

Nur um wirklich einen gerechten Kurs zu bekommen, muss die gesamte Dresdener Sache komplett erledigt sein, und die Finanzierung für mindestens die nächsten 4 Jahre müsste stehen.
Die Finanzierung wird wohl spätestens in 1,5 Jahren ausgemacht sein. Und da hängt es auch von den Konditionen ab, ob das auch noch einen günstigen Einfluss auf den Kurs hat. Bis 0,3 % schlechter darf es sein, ohne, dass Gagfah gross weniger Gewinn macht... aber je weiter darüber umso schwieriger wird es.

Die Dresdener Sache wird sich meiner Meinung nach noch länger hin ziehen. Also mindestens noch 1 Jahr, eher länger. Also wird, aus meiner Sicht nicht damit zu rechnen sein, dass wir innerhalb von 1,5 Jahren einen Kurs sehen, der auch nur halbwegs den korrekten Wert wieder gibt.

Aber diese Gefahren werden  jetzt schon viel zu hoch eingepreisst. Zwar sind die möglichen Gefahren  in der Tat teilweise Existenzbedrohend, aber die Wahrscheinlichkeit ist extrem gering, dass es so schlecht für Gagfah ausgeht.
Und selbst wenn man alle Dresdener Wohnungen, also die ganze Wohnungsgesellschaft  Dresden  abgeben müsste, wäre Gagfah immer noch gut 7,80 wert und der Eigenkapitalanteil wäre höher als 28 %.
Aber dieses ist eine extrem unwahrscheinlich. Denn damit rechnet wohl nicht mal  Dresden selber, dass man die gesamte Wohnugnsgesellschaft jetzt geschenkt bekommt.  

Also habe ja im Gegensatz zu dir gemeint, dass die schlechte Instandhaltung, und der Leerstand keinen negativen Einfluss auf Gewinn, Einschätzung und Kurs von Gagfah haben.

Wenn du das doch viel anders siehst, oder sonst etwas dazu meinst, freue ich mich auch über Widerspruch. Will ja mir eine klare Meinung bilden, und deshalb sind andere Sichtweisen und Argumente immer gut.  

Es gibt verschiedene Korrelationen zwischen I-Rückstau und Leerstand und Gewinn.

Letztlich auch in Sachen Energieausweis, den Vermieter ja bekanntlich vorlegen müssen.
Mieter betrachten bei Angeboten doch immer, ausser Lage, Fahrtkosten und Fahrtzeit die Miethöhe und die Höhe der zu erwartenden Nebenkosten.
Kann der Vermieter, wegen eben des Rückstaus kein Niedrigenergiehaus anbieten, so wird der mögliche Mieter die Wohnung nur nehmen, wenn eine günstige Kaltmiete, die hohen Nebenkosten zum Teil kompensiert.

Dann kommt ja noch die neue Energieverordnung in Sachen Wärmedämmung, die gerade eine so große Gesellschaft mit eben diesen doch nicht modernen Bestand hart treffen wird. (Rückstellungen!)

Dann kommt noch die Alterspyramide hinzu.
Ich vergleiche mal Gagfah mit einem anderen, mir bekannten Bestand.
Dort sind über 60% der Mieter über 60 Jahre alt. 10% sogar über 70.
Das dürfte bei der Gagfah sehr ähnlich sein.
Ergo, werden Mieter natürlich wegsterben und bei Wohnungen mit Rückstau, die Weitervermietung nur mit Zugeständnissen an Renovierung und Miete erfolgen können.
Ich denke, die Leerstandsrate von rund 5% wird eher steigen, als sich verringern.

Dann kommt ja noch das Verkaufsprogramm.
Es werden ja die Mengen nur in den A-Städten und entsprechenden Lagen und Umfeld verkauft.
Ergo wird der Bestand immer schlechter.

Dann gab es ja auch einmal die Annahme, das nach dem europäischen Immobilienboom, der grob gesagt an Deutschland vorbei ging, die Preise für Wohneigentum drastisch anziehen werden.
Unter der Prämisse wurde der Bestand ja auch mal zusammen gekauft und Anleger umworben.
Das ist aber auch nicht erfolgt und ich sehe diesen Boom für den Bestand der Gagfah eher nicht kommen.

Und letztlich sind Mieterhöhungen ja auch rechtlich begrenzt.

So ist dann irgendwann immer weniger FfO in der Bilanz.

So ein Wohnungsbestand lässt sich so klassifizieren.
1. Cash-Cow: Gute Rendite, da gute Lage und Bestand: Ergo, niemals verkaufen.
2. Wertsteigerungs-Potential: Investieren um in Kategorie 1. zu kommen und natürlich nicht verkaufen.
3. Normalbestand: Langfristig eher problematisch. Wenn nicht durch Investitionen in Kategorie 2. zu bekommen, verkaufen.
4. Problembestand: Weg damit!

Das ganze nennt sich eigentlich Asset-Management und die Kategorien beinhalten natürlich mehr Punkte, als die hier von mir genannten.

Leider ist es aber so, dass, um die FfO hoch zu halten, die Klassifizierungsregeln missachtet werden.
Sie werden quasi umgekehrt angewendet.
Klar was dann aus dem Bestand zwangsläufig werden muss.

Hoffe meine Meinung zu diesem Thema ist etwas verständlicher geworden.  

du jetzt darstellst und hat das meiste hat auch einen gewissen Einfluss auf Gagfah.

Weiss nicht, ob man so pauschal sagen kann, wenn viele alte Leute da wohnen, und da wird die Mieterklientel von Gagfah wohl ähnlich sein, dann muss man sehr viel in Instandhaltung investieren.  

Viele und wenig ist auch immer die Frage. Wenn man 10 Jahre lang nur 200 Euro in eine 60qm je Jahr für Instandhaltung steckte, kann es im 11 Jahr dann auch durchaus 3000 Euro sein, und man liegt immer noch über 11 Jahre unter den angesetzten 10 Euro je qm.
Dafür bekommt man aber bei einer Neuvermietung i.R. gleich eine um mindestens  20 % höhere Miete. Es ist die Regel, jedenfalls in Gebieten wo rege Nachfrage ist, dass Neuvermietungen erheblich über den Mietspiegelpreisen erfolgen - und da sind 20 % über Mietspiegel noch nicht mal soviel. Und wenn vorher die alten Leute unter Mietspiegel bezahlten, was sehr wahrscheinlich ist, weil man ja nicht jedes jahr um 5 cent oder so je qm anhebt.
Also könnte sich diese zusätzliche instandhaltung durchaus durch die folgende Mehrmiete durchaus gut rechnen.

Klar ist auch richtig, dass die Mieter sich, zumindest auf Dauer ,die Gesamtmiete inkl. Nebenkosten angucken. Und je schlechter isoliert das Haus ist, um so tiefer muss man mit der Grundmiete gehen - um noch wettbewerbsfähig zu bleiben.
Allerdings ist das, wie auch die Mieterhöhe grundsätzlich und die Möglichkeit zu höheren Preisen neu zu vermieten, extrem stark von der Nachfrage in der Region abhängig.

Auch stimme ich mit Dir völlig überein, dass wir in Deutschland keinen grossen Anstieg bei den Immo Preisen gesehen haben. Somit auch keinen grossen Einbruch.

In den letzten 5 Jahren sind die Mietpreise im Deutschen Schnitt jedes Jahr um 0,1 bis 1,2 % angestiegen. Klar sind Regionen dabei, wo die mieten sogar zurück gingen und andere Regionen wo man jedes Jahr eher 3% Mieterhöhung hatte.
Doch zeigen die letzen 2 Jahre klar und der absolut niedrigste Stand bei den Neubauten, dass dauerhaft hier wieder eine höhere Steigerung erzielt wird. Auch ist die Inflationsrate jetzt etwas höher. Klar wird man selten in Höhe der Inflationsrate auch eine Mietsteigerung hinbekommen, wen die inflations sehr hoch ist, aber in gewisser Weise hat es Einfluss.
Aber rechnen wir nur mal mit 1,3 % Mietanstieg je Jahr - das würdest du doch auch für akzeptabel und gut erreichbar halten oder?

Rechne gleich mal aus, was das für die mieteinnahme und den Wert bedeuten würde.  

Ja, das halte ich generell für möglich.
Ich muss aber auch feststellen, das ich das in meiner eigenen Anlage nicht so durchziehe, um die Fluktuation gering zu halten.
Die hätte ich dann nämlich.  

Wert Wohnungen 1,000,000
Davon                    280,000 Eigenkapital
                            720,000 Fremdkapital  Zinsen 4 % 29 Mio
Sonstige Kosten       20,000
Mieteinnahme           69,000

Überschuss  20,000 - also 2 % des Gesamtwertes oder gut 7 % vom Eigenkapital.
Gehen wir davon aus, dass Leerstand gleich bleibt, und Zinsen auch, und die Kosten um 0,3% mehr steigen als die Mieteinnahmen. Also wenn die Mieten um 1,3 % steigen, dann steigen die sonstigen Kosten um 1,6 %
Beides steigt erst nach dem 2ten Jahr, weil ja Mieterhöhungen auch nicht sofort erfolgen und die  Kostenquote mit fast 30 % der Mieteinnahmen und 2% des Wertes sehr hoch ist.
Im ganz groben müssten die Verhältnisse umgerechnet so ähnlich bei gagfah sein. Nur man gibt zur zeit weniger für sonstige Kosten inkl. Instandhaltung etc aus - im Verhältnis etwa nur 14,000. Gleichzeitig notiert die Aktie ja zur Zeit auf rund 30 % vom NAV. Also von den 280,000 Eigenkapital müsste man nur rund 90,000 zahlen, weil das zur zeit nicht höher bewertet wird.
Diese 20,000 Überschuss nach Kosten und Zinsen, sind dann etwa gut 20 % von den 90,000 Euro.
Analog bei Gagfah Aktien . Kurs 4,6  - 20 %  0,93 Gewinn also wie es auch vorher war, bzw. etwas weniger, weil man ja nun auch etwas mehr in die Instandhaltung steckt und für sonstige Kosten ausgibt. Und so eine hohe Ausschüttung braucht es auch nicht. Man schüttet nur 10,000 aus, damit auch mehr als 10% des Wertes  den das Eigenkapital zur zeit hat.

Ab dem 3 Jahre ist die Miete dann  69,9
Die kosten steigen um 1,6 % auf   20,3
Da man in den vorherigen beiden Jahren schon je 10,000 tilgte sind es nur noch  28 Zinsen.
Also erhöht sich der überschuss auf  21,6 . also werden 11,6 getilgt.
Im vierten Jahr beträgt die Miete   70,8 , die Kosten 20,6  Die Zinsen 27,5 Überschuss 22,7 -Tilgung 12,70 - Ausschüttung 10
5. Jahr Miete folgt