Ab heute (fast) alles neu bei AT1

Vielen Dank für den ausführlichen Beitrag. Ich sehe es ähnlich. Als langfristige Position wird uns die Aktie noch sehr glücklich machen. Mich nervt jedoch das Gedrücke der Leerverkäufer. Ich hoffe auch das die Bodenbildung langsam abgeschlossen ist, dann ist der Spuk langsam vorbei. Die Anzahl an umgesetzten Aktien spricht für sich.

Auch durch die aktuelle Flüchtlingsdebatte werden Gewerbeimmobilien von aroundtown zur langfristigen Unterbringung durch den Staat angemietet oder sogar gekauft. Hier profitiert aroundtown auch von der historischen Herangehensweise der Immobilienkäufe. Schlecht laufende Immobilien kaufen, sanieren und in die Profitabilität führen. Hier wird nun doppelt von den deutlich gestiegenen Immobilienpreisen profitiert.  

Eher maue, aber eben auch nicht zu negative US Arbeitsmarktdaten sollten der Zinssenkungshoffnung für September weiteren Rückenwind bescheren. Es läuft bei der FED m.E. auf zwei Zinssenkungen um je 25 Basispunkte im September und Dezember hinaus. Die EZB dürfte ähnliches vorhaben.
In 2025 sollten dann 3 bis 4 weitere Zinssenkungen um je 25 Basispunkte folgen. Damit dürfte für geschundene Immobilienkonzerne spätestens Ende diesen Jahres ein ersten Aufatmen angesagt sein.
Vom aktuellen Kursniveau um 2 EUR aus sehe ich für den Rest des Jahres deutlich mehr Aufwärts- als Abwärtsrisiken.

Kurzfristig heißt es heute "jetzt oder nie"! Denn der Kurs steht charttechnisch direkt am Widerstandscluster aus SMA200 2,025 €, SMA 38 2,034 € und SMA 50 2,036 €.

Wenn die Longies den Shorties ein Bein stellen wollen, müssen sie jetzt Druck machen und den Kurs signifikant und nachhaltig über das Widerstandscluster schieben.

Als Bottomfisher habe ich zuletzt zwischen 1,95 und 1,80 € nochmals deutlich aufgestockt und sehe dem Kurstreiben nun gespannt zu. Ein Ausbruch über das Widerstandscluster und mithin auch über den kurzfristigen Abwärtstrend, würde den Kurs charttechnisch in deutlich ruhigeres Fahrwasser bringen und ein neues Kaufsignal generieren.
Allen Investierten viel Glück!  

"Die Grand City Properties S.A. (GCP) hat eine Benchmark-Anleihe mit einem Volumen von 500 Mio. Euro emittiert. Mit dieser ersten Emission seit über drei Jahren bestätigt GCP den Zugang des Unternehmens zu den Kapitalmärkten. Die Emission folgt auf die erfolgreiche Umtausch- und Tender­transaktion einer Nachrang­anleihe mit unendlicher Laufzeit im April 2024.

Die neue Anleihe der Serie Y 2030 mit einem Volumen von 500 Mio. Euro wird mit 4,375% verzinst und hat eine Laufzeit von 5,5 Jahren. Die Anleihe wird voraussichtlich von S&P mit BBB+ bewertet. Die Emission war einem Orderbuchvolumen von über 3,5 Mrd. Euro deutlich überzeichnet, und stieß auf eine sehr starke Nachfrage seitens erstklassiger Investoren.

Der Emissionserlös ist für die Rückzahlung kurzfristiger Verbindlichkeiten bestimmt. Die Emission wird daher in Verbindung mit einem Schuldenmanagement durchgeführt, das am 1. Juli begonnen hat und voraussichtlich am 8. Juli ausläuft. Im Rahmen des Schuldenmanagements sollen Anleihen mit kurzfristigen Fälligkeiten im Wert von über 1,4 Mrd. Euro im Rahmen eines Tenderverfahrens erworben werden. Ziel der Transaktion ist es, das Fälligkeitsprofil der Anleihen zu verlängern, das Refinanzierungsrisiko zu verringern und die Bilanz von GCP zu stärken..."

https://www.boerse-frankfurt.de/news/...3-4c95-4b9f-8d61-fecb1dd260e3

Spätestens mit dieser ersten erfolgreichen Anleiheemission zu einem unterhalb der GCP Mietrendite von derzeit 4,8% liegenden Couponzins i.H.v. 4,375%  sollte auch dem letzten Zweifler unter Analysten und Börsianern klar geworden sein, dass Aroundtown aktiv an der Beseitigung des den Kapitalmarkt seit min. zwei Jahren beherrschende Problems "Fälligkeitsprofil der Finanzverschuldung" arbeitet und im Gegensatz zu vielen finanzschwachen Wettbewerbern auch in einem Marktumfeld mit rekordhohen EZB-Leitzinsen dazu in der Lage ist, unbesicherte Anleihen zu vergleichsweise niedrigen Zinsen erfolgreich am Markt zu platzieren.

Nach Abschluss der bis zum 08.07. geplanten Rückkaufs von Anleihen mit kurzfristigen Fälligkeiten im Nominalwert von mehr als 1,4 MRD EUR rechne ich mit weiterem positiven Newsflow zum Thema "Schuldenmanagement" bei Aroundtown und GCP.

Der Auftakt zur Refinanzierung der in den Jahren 2026 bis 2028 auslaufenden Anleihen ist hiermit gemacht. Weiter so!  

https://www.aroundtown.de/newsDetail/110414

Aroundtown (the “Company” or “AT”), announces the successful issuance of a 5-year €650 million unsecured bond (the “Issuance”). With this first senior unsecured bond issuance in over two years, following the recent successful bond issuance of its subsidiary Grand City Properties S.A. (“GCP”, together with AT the “Group”), the Group further diversified its broad range of funding sources in addition to disposals and secured debt.

The new Series 40 bond will have a nominal amount of €650 million, a coupon of 4.8% and a tenor of 5 years, maturing in Q3 2029. The Issuance attracted very strong demand from high quality investors with a substantial book of approx. €4.5 billion, as a result of which the Issuance was 7 times oversubscribed. The bond is expected to be rated BBB+ by S&P.

In parallel the Company is executing a liability management exercise and plans to utilize the proceeds of the Issuance to repay shorter-term debt to pro-actively manage its debt profile. The liability management exercise was launched on July 8th, is expected to expire on July 15th, and is targeting over €1.8 billion in nominal value of bonds with near-term maturities through a tender process (together with the Issuance the “Transaction”). Through this Transaction, the Company aims to extend its debt maturity profile, as well as strengthen its balance sheet and support deleveraging.

Together with GCP, the Group issues €1.15 billion of bonds, receiving significant investor interest and supporting its pro-active liability management strategy.
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Wie erwartet folgt der GCP Anleiheemission nun auch eine von Arountown selbst initiierte Anleiheemission im Nominalwert von 650 Mio €.

Wie schon bei GCP kommuniziert werden die Anleiheerlöse zum Rückkauf kurzlaufender Anleihen genutzt. Aroundtown adressiert im Rahmen einer bis zum 15.07.24 laufenden Tender Offer Anleihen im Nominalwert von mehr als 1,8 MRD EUR.

Das vielzitierte "Problem" einer MRD-Summe an 2026-2028 fällig werdenden Anleihen wird nunmehr aktiv angegangen.

Dass der Kurs diese Nachricht nicht mit einem Jubelsprung feiert zeigt einmal mehr, dass bei AT1 vor allem Charttechnik getradet wird. Die Trader zieren sich weiter wie eine Jungfrau, die in greifbarer Nähe liegende Widerstandszone zwischen SMA200 (2,027), SMA 38 (2,018) und SMA50 (2,037) zu überwinden und den Shortsellern mit dem hierdurch generierten starken Kaufsignal einmal mehr das Heft des Handelns aus der Hand zu nehmen.

Fundamental spricht bei AT1 m.E. alles für deutlich steigende Kurse. Allein das Playbook der Shortseller sieht offensichtlich unbeeindruckt von sämtlichen Fundamentaldaten ein gänzlich anderes Szenario vor. Das Augenmerk der Shorties liegt aktuell auf dem Spiel mit der Angst vor den im Halbjahresbericht erwarteten Wertberichtigungen. Da selbige offensichtlich rein gar nichts an der Bonität des Unternehmens und der Refinanzierungsfähigkeit ändern (die heutige Anleiheemission wurde von Profi-Investoren gezeichnet und war - trotz Erwartung weiterer Wertberichtigungen auf das Immo-Portfolio - mit 4,5 MRD EUR Orderbuch 7-fach überzeichnet!) sollten die Shortseller bei rationalem Anlegerverhalten mit ihrem Spiel ins Leere laufen.

Es wird der Tag kommen, da die tagtägliche Kursdrückerei über die Briefseite ein Ende findet.
Ich hoffe, dieser Tag ist nicht mehr allzu fern.

Ich gehe davon aus, dass Aroundtown zeitnah zum Fristablauf am 15.07.2024 über das Ergebnis der Tender Offer berichten wird. Vielleicht realisiert der Markt dann endlich, wie grottenfalsch er bezüglich des von AT1-Bashern gebetsmühlenartig wiederholten "Refinanzierungsproblems 2026-2028" liegt.
Aroundtown wartet nicht untätig die Fälligkeit der Anleihen ab sondern handelt proaktiv und energisch. Das wird irgendwann auch der letzte AT1-Basher unter den Analysten zur Kenntnis nehmen müssen... Die AT1 zugedachte Rolle eines der Zinsentwicklung hilflos ausgesetzten Unternehmens zieht irgendwann nicht mehr...  

Lieber nicht, das Einzige, was mit dem Rückkauf zu 4% Abschlag von 1,5% notes und der Neuausgabe zu 4.8% erreicht wurde ist das net debt etwas zu senken, während die Zinskosten ohne guten Grund vorzeitig erhöht werden.
Rechne es ruhig selbst nach, im durchschnittlichen Szenario kostet die Aktion mehr als sie einspart.  

Könntest du deine Aussage bitte mit einem Link auf die Konditionen der Tender Offer belegen?

Auf der AT1 Homepage ist hierzu bisher nichts veröffentlicht und auch sonst finde ich die Angebotsbedingungen noch nirgendwo :-(

Insofern kann ich deine Aussage zum 4% Abschlag leider nicht nachvollziehen.

Im Ergebnis geht es bei der Anleiheplatzierung vor allem um ein glasklares Signal an den Kapitalmarkt, dass Aroundtown sich weiterhin problemlos via unbesicherter Anleihen refinanzieren kann.
Solange dies der Fall ist, kann Aroundtown die Baisse bei den Gewerbeimmo-Preisen weiterhin entspannt aussitzen und muss keine Notverkäufe zur Schuldentilgung vollziehen.

Wir haben eine Diskrepanz zwischen NAV und MKAP von ca 5 EUR je Aktie!
Auch wenn ich mich wiederhole, das Abstellen der Shorter und Analysten allein auf die FFO-Prognose blendet den Substanzwert komplett aus.

Es macht absolut Sinn, dass Aroundtown finanzierungsseitig nicht auf weiter fallende Zinsen spekuliert sondern dem Markt hier und jetzt signalisiert, dass man die 2026-2028 anfallende Refinanzierungsmauer bereits heute einreißt und damit die Angst aus dem Markt nimmt, dass Aroundtown spätestens 2026 Notverkäufe zur Schuldentilgung vornehmen muss.
Mir ist klar, dass Shortseller lieber weiter die Schuldenlaier spielen wollen, aber diesen Gefallen wird ihnen Aroundtown nicht tun.

Das wichtigste Signal der heutigen Anleiheemission ist der Fakt, dass der Zinssatz einer UNBESICHERTEN Anleihefinanzierung schon heute wieder unter der Mietrendite des Gesamtportfolios von zuletzt 5% liegt. Natürlich schmilzt der FFO1 weiter, wenn sich die durchschnittlichen FK-Kosten von zuletzt 2,3% Richtung 4% erhöhen. Aber man kann da jetzt ganz anders kalkulieren, weil man nach 3 Jahren ohne Emission endlich wieder Benchmark für unbesicherte Anleihen kennt.
Als netten Nebeneffekt bekommt man eine zusätzliche EK-Stärkung in Form eines Gewinns aus Anleiherückkauf unter Nennwert. Bei 1,8 MRD Nominalwert wären 4% Abschlag auf den Nennwert übrigens ein Gewinn von 72 Mio EUR, den AT1 nebenbei mitnimmt. Gibt im MDAX viele Unternehmen, die nicht mal einen Jahresgewinn von 72 Mio € erzielen. Von Privatpersonen wollen wir da besser gar nicht erst reden. Und bezogen auf 2 MRD MKAP von AT1 wären 72Mio € Buchgewinn auch 3,6%.

Man kann natürlich alles schlecht reden, aber Fakt ist, dass AT1 sich durch Anleiheemission und Tender Offer Zeit kauft, die am Ende des Tages sehr viel mehr wert sein kann als ein paar Mio mehr Zinsbelastung. Wenn sich der Wert des Immoportfolios in den nächsten 5 Jahren um 10% erhöht, wäre die in den nächsten zwei Jahren anfallende Mehrzinsbelastung geradezu lächerlich klein gegenüber dem Wertzuwachs der Immowerte, der sich am Ende in einem steigenden NAV je Aktie niederschlägt.

Das Ziel eines Immobilienunternehmens ist nicht in erster Linie die Maximierung des FFO, sondern die Maximierung des NAV je Aktie! Und genau dafür kann das heute angekündigte Refinanzierungsgeschäft Gold wert sein!  

"Auf der AT1 Homepage ist hierzu bisher nichts veröffentlicht und auch sonst finde ich die Angebotsbedingungen noch nirgendwo :-("
Steht wie alle Meldungen (auch von GCP) im newsserviceweb.oslobors
Rechnen wir mal kurz (Durchschnittsannahmen bei Voll-Umtausch):
650 Millionen € zu 4.8% p.a. --> 31.2 Millionen € Zinsen pro Jahr
Umtausch gleichmässig verteilt:
162,5 Millionen € der 1% Notes --> 1.625 Millionen € Zinsen pro Jahr
Rückkauf zu 98,65% --> Ertrag/Gewinn von 2.2 Millionen €
162,5 Millionen € der 0,625% Notes --> 1.015 Millionen € Zinsen pro Jahr
Rückkauf zu 95,9%+0,6% --> Ertrag/Gewinn von 5.7 Millionen €
162,5 Millionen € der 1.875% Notes --> 3.050 Millionen € Zinsen pro Jahr
Rückkauf zu 95,2% +1,1 % --> Ertrag/Gewinn von 6 Millionen Euro
162,5 Millionen € der % Notes --> 2.44 Millionen € Zinsen pro Jahr
Rückkauf zu 94% +1,25 % --> Ertrag/Gewinn von 7.7 Millionen €
--> Zinslast alt pro Jahr: 8.13 Millionen Euro
--> Zinslast neu pro Jahr 31.2 Millionen €
--> Gewinn/Senkung Schulden durch Rückkauf: 21.6 Millionen €
"Ergebnis nach Umtausch 21.6 + 8.13- 31.2 = minus 1.5 Millionen €
Die Restlaufzeit im Mittel ist bis Juni 2025, kommt also mit 1 Jahr hin.

Zusätzlich kommen noch die Gebühren für den Tender Agent, maximal 1 Million €
Wenn sie hauptsächlich die längerlaufenden Anleihen zurückkaufen, umso besser, das hoffe ich zumindest, dass sie so vorgehen.
Bitte um Korrektur, falls ich in der Berechnung einen Fehler habe.
Disclaimer:
Habe noch keine meiner 25.000 Stück verkauft, würde aber bei 2.50€ wahrscheinlich das 1. Viertel verkaufen, Durchschnittskurs 1.09€