Spanien

Unsere kleine Insel ist vielleicht nicht auf die halbe Welt übertragbar. Es gibt vielleicht sogar auf den Kanaren Ecken, wo das alles nicht so zutrifft, weil die sich da vorher ganz grob verschätzt/verzockt haben.
Aber
Seit Jahren werden in Spanien 600 - 800.000 Wohnungen gebaut und nun haben sich mal wegen einer hergeredeten Krise 500.000 als Blase angesammelt, . Dieses Jahr werden nur ca.400.000 Wohnungen gebaut, davon ein großer Teil Sozialwohnungen. Nachfrage besteht nach wie vor,nur den Ausländern sind die Lebenserhaltungskosten derzeit hier zu teuer und die Spanier bekommen derzeit keine Kredite. Sowas kann sich aber innerhalb von Wochen ändern, zB. wenn die Lebenserhaltungskosten in Deutschland noch ein bischen steigen und hier nicht. Oder unserer Regierung fällt etwas ein, damit die Spanokels wieder leichter an Kredite kommen.dann sind die 500.000 Wohnungen auch innerhalb von ein paar Monaten wieder verkauft.
Und dann?
Zuwenig Wohnungen, Bau-und Immofirmen, sofern es sie noch gibt, sind dann gebrannte Kinder und warten erstmal noch (auf neues  ATH?) bis zum Wiedereinstieg. Ein Großteil der Bauarbeiter ist nicht mehr hier und kommen auch erstmal nicht wieder.....
Bodenbildung? Ich denke mal, wenn man mit 2 oder 3 Jahresgehältern eine Eigentumswohnung bezahlen kann oder von dem Arbeitslosengeld noch die Raten bezahlt werden können, kann der Preistiefpunkt nicht weit her sein. Nicht zu vergessen dabei die Inflation. Müllarbeiter und Strassenreiniger haben gestern eine Lohnerhöhung von 21% durchbekommen.
25% Inflation + 25% Preissenkung bei Immos = Halber Preis, und das wo wir Immopreissteigerungen von mindestens 15%/p.a. gewohnt waren.
Ich denke nicht, dass die Immopreise hier noch stark fallen.
Zeithorizont: ich hab nix gegen die 2,5 Jahre von @Malsomalso einzuwenden. Allerdings sehe ich das ATH nicht im Sommer 2007. Da sind zwar die Preise am höchsten gewesen aber da ist schon lange nix mehr verkauft worden. Wir haben hier zu Ostern und im Sommer gutes Geschäft. Wenn Ostergeschäft wegen irgendwelchen Umständen ausfällt, dann wird im Sommer eben nochmal 10% erhöht damit die Verluste ausgeglichen sind. Hat letztes Jahr nicht geklappt. Danach hat auch sofort die große Kündigungswelle angefangen und am Jahresende waren es nur noch die hälfte an Immobilienbüros.
Wenn der letzte Bauer 100km westlich von Afrika seine Hoffnungen aufgibt, doch noch nebenbei gut mit Immos zu verdienen dann muss die Krise schon etwas fortgeschritten sein.
Meine Frau hatte für den größten Immobesitzer  der Insel (ca.8.000 Wohnungen, die meisten touristisch vermietet, zu verkaufen je nach Bedarf) gearbeitet. Dieser hatte seine Büros im Februar 2007 geschlossen, wäre es mein Laden gewesen, hätte ich ihn wahrscheinlich schon Sommer 2006 geschlossen. Sommer 2006 bis Feb.2007 sind keine 10 Wohnungen von den 8 Verkäufern an den Mann gebracht worden, das ist vielleicht ein zenhtel von normal.
Für mich ist das ATH nicht dann wenn die Preise am höchsten sind (was hilfts, wenn keiner kauft) sondern dann, wenn am meisten verkauft und verdient wird und das ist beides schon mindesten 2 Jahre her.
Auf Grund der hohen Inflation erwarte ich keine großen Preisrückgänge mehr bei Immobilien an spaniens Küsten und auf den Inseln. Ausserdem ist es längst an der Zeit illegale und Schrott-Immos abzureissen. Es gibt Ferienanlagen, die haben 40Jahre auf dem Fundament, werden nur noch von Farbe und Gips zusammengehalten und sind inzwischen 5x abgeschrieben. Die werden seit 3 Jahren auch verstärkt von den Behörden aus dem Tourismusgeschäft gekickt.
Angebot des Tages:
Doppelhaus am Golfplatz mit Pool, AudiA6 oder Benz S400cdi ......  475.000€
 

In den letzten 2 Jahren bin ich recht häufig auf den kanarischen Inseln gewesen und habe mir die Preise für Immobilien angeschaut. Am auffälligstem ist es in Teneriffa. An sehr vielen Häusern und Wohnungen hängen Schilder mit „Se vendre“ und die Preise sind grob geschätzt von 3000 €/qm auf 2000 €/qm gefallen.

Auf Fuerteventura fallen zwar nicht die vielen Verkaufsschilder auf, aber Unmenge von Bauruinen.

La Palma scheint das alles noch locker wegzustecken, aber die Auslastung der Hotels liegt bei 50% und die Reiseunternehmer denken daran die Direktflüge zu streichen. Das dürfte die Preise i der näheren Zukunft deutlich drücken.

Auf Sicht von 1 bis 3 Jahren dürften Immobilien noch deutlich an Wert verlieren.

den Preisanstiegen der letzten Jahre!

sieht ziemlich leer aus dort.
Haben jetzt alle die Insel verlassen?  

...hält noch die Stellung (erkenne im Hintergrund seinen AUDI)  

Natürlich halte ich hier noch die Stellung. Da verlassen vorher noch die Einheimischen die Insel, bevor ich auf Sonne, Sand und Meer und das an 340Tagen im Jahr verlasse.
Ich habe mich nur hier im Forum in den letzten Wochen rar gemacht, weil ich keinen freien Kopf für die Börse hatte.
Ich habe meinen Postings #74 u.#76 nichts hinzuzufügen. Nachdem schon Anfang 2006 das maximale an Immos gebaut und verkauft wurden, sehe ich die Bodenbildung sehr nahe.
Die Immo- u. Baufirmen sind letztes Jahr schon alle Pleite gegangen. Von Juli bis dezemeber 50% aller Immobüros. Natürlich haben die nicht dichtgemacht, nur weil es drei Monate mal nicht lief. Das Immogeschäft lief schon 2006 grottenschlecht. Inzwischen sind die offiziellen Preise  bei den verbliebenen Händlern 25 - 30% gesunken. Sehr viele sind im Preis gleich geblieben. Das sind Objekte, die aus vorigen Gewinnen bezahlt sind oder Steuersparmodelle der Firmen im Rahmen von RIC (reserva inversion canarias). Die Hypotheken die darauf noch bezahlt werden, werden auch weiterhin von der Steuer abgeschrieben. Die gehen nicht wesentlich mit dem Preis runter. Die haben genug Luft um das auszusitzen und könnten die Immo auch als Totalschaden verkraften. Aber mit Verlust verkaufen tun sie sie nicht.

Es gibt hier Dörfer mit 30-50 neuen Bungalows in denen nur 5 Häuser bewohnt sind. Der Rest ist trotzdem nicht billiger.
Für neue Wohnanlagen mit 50 bis 1000 WOhnungen gilt dasselbe.
Das sind die Dinger, bei denen man dann einen audi, polo oder benz dazubekommt was dann 5-10% der Kaufsumme entspricht. 10% konnte man immer schon raushandeln wenn man fit war oder in Cash bezahlt hatte.Wenn man schon beim Bauherren und nicht erst beim Immobilienhändler kaufen konnte, waren oft 30% drinnen. Da hat man dann schon für den Bauplan eine ordentliche Anzahlung geleistet. Geht derzeit nicht, weil ja nic neues gebaut wird.
Dann gibts da noch reichlich Gewerbeimmobilien in Einkaufszentren. Nachdem die um die Jahrtausendwende festgestellt haben, dass wir genug Ferienanlagen haben, wurden dann anstatt diesen verstärkt EKZ gebaut. Davon sind ein paar schon wieder komplett geschlossen. In anderen sind einzelne Läden zu kaufen für ungefähr 30-50% unter dem Preis von vor 2 Jahren.
Von neuen Einkaufszentren, Dörfern und Wohnanlagen die fast unbewohnt sind lasse ich die Finger. Die werden erst billig, wenn nix mehr zu retten ist.
Die überfinanzierten Wohnungen der spanischen Familien werden voraussichtlich nicht im großen Stil versteigert werden, weil es die meisten Spanier betreffen würde. Man kann schlecht eine spanische Familie auf die Strasse setzen, schon gar nicht 5 millionen. DIe Banken wissen, dass alle Objekte hoch überfinanziert sind und bei einer Versteigerung nur ein Bruchteil wieder reinkommt. Lieber ein bischen noch rauszögern, die Inflation, die Regierung oder die EU werdens schon richten.
Aber:
In den letzten 8Monaten haben 15.000 Ausländer und Festlandspanier die Insel verlassen. Vorwiegend Leute aus Bau u. Immobranche mit ihren Familien und Engländer und Deutsche, denen es hier zu teuer geworden ist. Von 1.000€ Rente lebt man hier nicht mehr so gut, wenn man Miete bezahlen muss. Bei den Löhnen sind wir von der höchstbezahltesten Provinz im Jahre 2001 an die vorletzte Stelle gerutscht.
Immobilien von Ausländern sind meistens zu teuer, weil die meisten beim Kauf einen Ausländerzuschlag von 20-30% hatten der nun weitergegeben werden muss.
Immos von den Spaniern die hier keine Arbeit mehr bekommen landen entweder beim Immobilienhändler,wo sie dann als Schnäppchen verloren sind, oder:
Als kleiner Zettel auf einer Pinwand im kleinen Supermarkt oder der Dorfkneipe. Manchmal als Kleinanzeige in der Tageszeitung.Das sind m.E.normalerweise die besten Möglichkeiten günstig an eine Immo zu kommen.
Günstig sind derzeit auch einige ehemalige Ferienanlagen die aus dem Tourismus gestrichen wurden. Meistens gerade renoviert und neu möbliert kosten solche WOhnungen 60-85.000€ 1Sz, 70-120.000€ 2Sz. Unterhaltskosten bei zwischen 15 und 50€ monatlich für Gärtner, Pool und Reparaturen.Keine Heizkosten.

Nun ist das doch wieder länger geworden als ich dachte. Über mein Schnäppchen berichte ich euch im nächsten Posting, entweder später oder in den nächsten Tagen.Ich habe wieder mal festgestellt, dass es für mich wesentlich rentabler ist in der Kneipe zu sitzen als den ganzen Tag auf den Monitor zu glotzen. Ich habe durch Kneipenbesuche in den letzten 6 Wochen wieder das reingeholt, was ich in den letzten 6 Monaten mit Zertis verbraten habe.
Ich werde nun meinen Mädels an die Titten fassen und danach feinen Bio-Käse machen.
Lasst euch ned abzocken
M
 

Am Chart der Colonial erkennt man, dass der Höhepunkt im 2.Quartal 2006 war. Wenn ich von einem Zeitraum für eine Blase von 2-3 Jahren ausgehe haben wir das gröbste hinter uns.
Sólange die Weltbevölkerung nicht wesentlich reduziert wird, wird auch eine Nachfrage nach Wohnraum bestehen. Ich kann mir vorstellen, dass mittelklassige Wohnungen ( neue Dörfer)Ladenhüter bleiben werden. Für die Bungalows am Golfplatz wird es immer eine Nachfrage geben. Genauso für Wohnungen der unteren Preisklasse.
Ich denk mal, wenn man eine Eigentumswohnung von 2 Jahresgehältern oder vom Arbeitslosengeld die Hypothekenraten bezahlen kann (Gürtel enger schnallen, Eintopf für die ganze Woche),dann ist der Zeitpunkt gekommen um in Immobilien oder Immo-Aktien zu investieren.
Beispiel: Ehemalige Ferienwohnung,1Sz, Salon-Küche,Terasse, Ostküste,Meerblick, 400m bis zum Atlantik ...... 52.000€, gratis gibts die nie
Der Nachbar verkauft für 65.000, bei dem drückts noch nicht ganz so.Wenn man ein Schnäppchen macht, kratzt das auch nicht , sollten die Preise nochmal um 20% fallen.
Anderseits, an den Tourismuszahlen ist kein Rückgang zu sehen. Wenn in den Ferien wieder ein paar Wohnungen mehr verkauft werden, sind wir im Herbst wieder um mind.20% teurer.
Ich hab mir ein Ladenlokal mit 40m² im Dorf gekauft. Vor anderthalb jahren war das für 125 nicht zu haben. Derzeitiges Wertgutachten 76.000€. 60 wollte er, für 50 in cash(Barscheck)war es meines. 60.000 würde ich als Hypothek bekommen bei 6,75% Festzinssatz auf 30 Jahre = 377€ monatlich. An Miete kann man 800-1.200€ kassieren (denkmalgeschütztes Dorf, bis 1200 Touristen am Tag).
Ich habe den Laden nicht vermietet sondern meiner Frau einen Souvenirladen eingerichtet.
Obwohl der Juni zu den schlechtesten Monaten hier zählt (tote Hose wie im November)hat sie ihre Unkosten sowie kleines Gehalt schon verdient . Und die Ferien fangen erst an.Nebeneffekt:ich hab meine Ruhe
In den paar Wochen ist aufgefallen, dass Deutsche und Engländer weniger Geld ausgeben. Italiener, Franzosen und Polaken lassen derzeit Geld hier.


P.S.: Ich bin derzeit an einer renovierungsbedürftigen Finca mit 50.000m² für 130.000€ dran  

Buenas Dìas
Das Posting vom Juni 2008 hätte ich auch heute tippen können. Man achte auf den aktuallisierten Chart der Inmob Colonial (COl.MC) Einem Monat nach dem Posting war der von mir vorhergesagte Boden erreicht. Und seitdem hat sich nix geändert . Preisrückgänge oder Steigerungen von 0,etwas unberücksichtigt. Ich glaube das gilt für ganz Spanien, sowas wie eine Schockstarre oder so. Es gibt kein anderes Thema ausser Krise. Die Leute wohnen aber immer noch in ihren unbezahlten Chalets und Bungalows. Nur a:ihre Autos und b: Frauen werden immer älter. Beispiel zu a: Unser Bürgermeister fährt seit 5 Jahren denselben Ford Pick-Up. War mal ein schickes SUV...
zu b: die derzeit hohe Scheidungs-und Trennungsrate liegt wohl hauptsächlich an den leeren Haushaltskassen, ohne Moos nix los. Wir waren doch viel besseres gewohnt. Einen kleinen Anteil daran haben aber auch junge Ostblockbräute, die immer mehr herkommen. Gibt inzwischen sogar schon Direktflüge nach Prag.
Warum ich mich mal wieder melde: Ich hatte mich anderthalb Jahre in meine Bärenhöhle verkrochen weil es im Bullenmarkt für mich nix zu holen gab. Nun hat mich aber der Duft von Bullenfleisch geweckt und ich bin wieder zwischen Melken und Stallausmisten am scalpen/swingen mit ko-shorts auf den DAX. Wenn ich die nächsten 3 Monate so eine Performance hinbekomme wie die letzten 5 Wochen, würde ich meine Verluste wieder alle wettmachen. Ich denk mal die Pause hat mir gutgetan und nun hab ich wieder Anfängerglück. Oder es liegt daran, dass man derzeit gut nach BB traden kann.
Saludos
M
P.S: Atlantik 22 grad, sonnig  

was der Markt hergibt werden mittelfristig an den Nebenkosten ersticken , die weiterlaufen durch die Leerstände.
Inflation, wo ist die bitte ? Sie würde helfen als Angstmacher in die sachwerte zu gehen  ( in Spanien ? )aber sie ist nicht da.... Trotzdem kauft mancher Immobilien in Spanien Canarias und anderswo.
Ich kaufe sie nicht.
Hasta luego