Mieten in Ballungszentren dürften deutlich steigen

HANDELSBLATT, Montag, 20. März 2006, 11:22 Uhr
Offenbar weiterer ausländischer Investor vor Einstieg

Mieten in Ballungszentren dürften deutlich steigen

Die Mieter in Deutschland müssen sich in den nächsten Jahren vermutlich auf deutlich steigende Mieten einstellen.

HB FRANKFURT. „Ich erwarte in Ballungszentren überproportional hohe Mietsteigerungen“, erklärte Volker Riebel, Chef von Deutschlands größter Immobiliengesellschaft Deutsche Annington, den „Ruhr Nachrichten“. Von Mieterhöhungen oberhalb der allgemeinen Preissteigerung seien vor allem Ballungszentren wie Köln, Frankfurt oder München betroffen.

Mit Blick auf die 106 000 zum Verkauf stehenden Wohnungen der nordrhein-westfälischen Landesentwicklungsgesellschaft (LEG) rechnet Riebel mit einem harten Bietergefecht. Neben Annington interessieren sich der Zeitung zufolge die Finanzinvestoren Fortress, Cerberus und Morgan Stanley für den LEG-Wohnungsbestand. Mit einer Eröffnung des Bieterverfahrens rechnet Riebel im Verlauf dieses Jahres. Die Deutsche Annington ist eine Tochter des Londoner Finanzinvestors Terra Firma.

Unterdessen steht nach einem Bericht des Berliner „Tagespiegel“ ein weiterer ausländischer Finanzinvestor vor dem Einstieg auf dem deutschen Wohnungsmarkt. Dem Bericht zufolge will ein neues Unternehmen namens Puma Brandenburg Limited in den nächsten Jahren für bis zu drei Milliarden Euro Wohnungen kaufen. Berlin soll zunächst der Schwerpunkt sein. Puma Brandenburg sei auf der Kanalinsel Guernsey registriert und gehöre zur britischen Shore-Capital-Gruppe.

Von Puma Brandenburg hieß es dem „Tagesspiegel“ zufolge, hinter dem Fonds stünden vor allem britische Investoren, etwa Pensionskassen. Die Preise für Immobilien in Berlin seien viel niedriger als zum Beispiel in London oder Paris. Erwartet werde ein starker Preisanstieg.

Als erste deutsche Kommune hatte Dresden sich kürzlich entschieden, seinen kompletten Wohnungsbestand zu verkaufen. 48 000 Wohnungen der städtischen Wohnungsgesellschaft WOBA gehen für 1,7 Milliarden Euro an den US-Finanzinvestor Fortress.
 

(von anderen "Experten" will ich garnicht erst reden)

kiiwiiMfg  

bin ich total begeistert!
Und meine noch, dass ich das sehr konservativ gerechnet habe - gut  die Einkommenssteuern habe ich doch vergessen - aber man geht ja auch immmer von einer Rendite vor steuern aus!

Echt, das sieht klasse aus - so kann man echt reich werden - wenn man 100 Mio oder so hat, könnte man ja  eine Milliarde daraus in so 12 Jahren machen, und das nur mit diesem Wohnungsbestand.  

kiiwiiMfg  

Nur leider wohl etwas hohe Erwartungen was die Mietrendite anbelangt. Sollten sich 20% des Immobilienbestandes mit gut 50% Aufschlag verkaufen lassen (was ich durchaus für möglich halte) und daraus wird das eingesammelte Geld plus der versprochenen hohen Rendite bezahlt, so bin ich mit dem Teil der Rechnung einverstanden. Dies trifft aber auch nur zu, wenn die Zahlen, sprich die Summe der Geldgeber in etwa da liegt und die 20% des Wohnungsbestandes sich mit 50% Aufschlag verkaufen lassen. Ist der Anteil der Geldgeber an der Gesamtkaufsumme höher, geht deren Rendite entsprechend in den Keller.

850 Millionen zu 4% finanziert erscheint realistisch. Die 6,75% Mietrendite nach Abzug aller Kosten eher nicht. Genau in der Differenz zwischen Mietrendite und Fremdkapitalzinsen liegt der weitere Gewinn oder aber auch der Verlust. Warum sollte der Vorbesitzer denn den Wohnungsbstand aufgeben, wenn er 6,75% auf 1 Mrd. netto kassieren kann. Sollte er aus Gründen eines erhöhten Kapitalbedarfs heraus die Wohnungen verkaufen, so könnte er seinen Kapitalbedarf auch über die Beleihung der Objekte realisieren und darüber hinaus die 2,75% Überschuss einstreichen.

Was soll eine Investorengruppe im Bereich der Immobilien eigentlich billiger oder besser bewerkstelligen können als eine Gesellschaft? Die Verwaltung von Immobilien stellt doch keine grossen Ansprüche und die Berechnung der Rendite ergibt sich aus recht einfachen Formeln.

Und so ganz nebenbei. Wenn es wirklich so einfach wäre mit derart veralteten Objekten solche Renditen zu erzielen, dann gäbe es dafür bei uns wohl Interessenten genug. Kapitalkraft ist hierzulande reichlich vorhanden, doch die scheint von derartigen Objekten lieber die Finger zu lassen, bzw. trennt sich von ihnen.

Vielleicht ist man ja im Ausland der Meinung aufgrund von diversen Immo-Hypes, die man ja teilweise von dort vernimmt, dies auch auf Deutschland zu übertragen. Ein Blick in die Immobilienteile der Wochenendausgaben der gösseren Tageszeitungen lässt momentan eher auf ein Überangebot sowohl was Gewerbeimmobilien, als auch Wohnraumobjekte angeht in Deutschland schliesse.

Ansonsten empfehle ich dir eine Geldsammelstelle für derartige Vorhaben nach dem Modell der ausländischen Investoren zu gründen. Vielleicht klappt es ja.  

Deutschland bleibt für Investoren attraktiv
Ausländer dominieren - Einheimische Unternehmen zu klein für große Portfolien

Frankfurt/Main - Der deutsche Immobilienmarkt wird für ausländische Investoren nach Einschätzung der Deutschen Bank noch einige Zeit hoch attraktiv bleiben. "Der wichtigste Treiber sind die vergleichsweise stabilen Mietrenditen und die niedrigen Fremdkapitalzinsen", sagte der Immobilienexperte von DB Research, Tobias Just. In den letzten Jahren seien die Immobilienpreise bei weitgehend stabilen Mieten gesunken. "Wir rechnen in diesem Jahr mit stagnierenden Preisen und leicht anziehenden Mieten", sagte Just.

Investoren würden dann kaufen, wenn die Talsohle gerade durchschritten sei. "Dann kann man zu Rezessionspreisen einkaufen und hat die Chance auf Wertzuwächse in der Zukunft", sagte der Experte von DB Research. Wegen der großen Spanne zwischen den Mietrenditen und den Fremdkapitalzinsen bräuchten Investoren diese Wertzuwächse aber gar nicht. "Deswegen sind die Investoren in Deutschland unterwegs und nicht in Großbritannien, wo die Preise explodierten", sagte Just. Da in Deutschland in den vergangenen Jahren sehr wenig gebaut worden sei, sei nicht mit sinkenden Mieten zu rechnen.

Bei den Investoren handele es sich vornehmlich um angelsächsische Kapitalmarktakteure. Diese seien zu einem großen Teil fremdfinanziert. "Es ist ein Kapitalmarktthema und quasi nur zufällig ein Immobilienmarktthema", sagte Just. In Deutschland gebe es noch recht wenig Private-Equity-Firmen. Zudem seien die deutschen Firmen noch zu klein, um bei großen Portfolios mitbieten zu können. "Wenn klassische Immobilieninvestoren, die mit weniger Fremdkapital arbeiten, an Bietgefechten teilnehmen, würden sie nicht dieselben Preise zahlen", sagte der Experte. Bei steigenden Zinsen werde das Preisgebot der Investoren aber sinken müssen.

Just sieht auch auf der Angebotsseite noch großes Potential. "Der Markt könnte noch lange sehr dynamisch bleiben", sagte er. In Deutschland befänden sich noch 2,5 Mio. Wohnungen in öffentlicher Hand, weitere 1,5 Mio. Wohnungen seien bei Unternehmen. Zudem würden einige Wohnungsportfolios auch wieder von Investoren abgestoßen. Das Angebot würde nur austrocknen, wenn zu starke Mietsteigerungen politische Wellen schlügen. "Dann würde sofort das Heuschreckenbild bemüht, und die Kommunen würden deutlich vorsichtiger", meint der Bankfachmann. Mieterhöhungen seien aber nicht das primäre Geschäftsmodell der Private-Equity-Firmen. dpa


Artikel erschienen am Mi, 15. März 2006  

In der Tat überrascht mich auch, warum deutsche Immofirmen sowas nicht machen.
Fast alle Objekte die in den letzten Jahren, im Wege von ehemals staatlichen Unternehmen, wie Bahn, Post, Telekom, oder auch der Länder und Kommunen, aber auch von den Grossunternehmen verkauft wurden, gingen an ausländische Investoren, und die zumeist eher über wenig bis gar keine Erfahrungen im Immobereich verfügen.

Eine Immobilienunternehmen, wenn nicht die Mehrheit sind ja in der Tat in grossen Schwierigkeiten. Teilweise, weil sich wohl so manche Sache doch nicht rechnete, teilweise weil man, wie bespeilsweise im Falle CBB, ernorem Geldfressanlagen in den neuen Bundesländern, oder Berlin baute.

Und richtig, in der angenommen Mietrendite sehe ich auch wohl fast den einzigen Unsicherheitsfaktor, alle anderen Zahlen, bis auf die steuerliche Seite, dich ich fast völlig ausblendete , scheinen mir doch konservativ bis realistisch dargestellt zu sein.

Einer sagte oben, dass grosse Bestände wohl nur zu 50% des Marktpreises verkauft werden, dann tauchte mal 20% unter Markwert auf, bei nur 15 Wohnungen, wenn diese Annahmen so zutreffed wären, dann kommt man durchaus auf mind 6,5% Rendite, denn die zusätzliche 0,25 hatte ich auch Einsparpotentiale in der Verwaltung und in der Instandhaltung zurückgeführt. Dieses scheint realistisch, oder auch wieder konservativ - laut einem Bericht der Immobilienzeitung sollen durch effektive Verwaltung und Instandhaltungsmanangment über 400 Euro und Jahr je Wohneinheit  - und hier geht man von solchen Wohneinheiten der gemeinnützigen Gesellschaften aus - eingespart werden können.  

bin vor knapp 10 Jahren im sehr, sehr KLeinen , in eine ähnliche Spekulation eingestiegen.
Vermietete Immos hatten wir schon immer, und so kaufte ich meine erste ETW in der Zwangsversteigerung, ohne die Wohnung von innen jemals gesehen zu haben. Konnte das Wohnumfeld sehr genau, und auch den grundsätzlichen Zustand des Hauses, aber nicht der Wohnung - zahlte, mehr mit Coolness, dann 53.000 DM, weil der Banker alles dran setze mich ins Bockshorn zu treiben und von mir als einzigen Bieter, ein höheres Gebot wollte.

Noch bevor ich im Grundbuch stand, ca 5 Wochen nach Versteigerungstermin hatte ich die WOhnung für 76.000 DM weiterverkauft.
In den kommenden Jahren kaufte ich 18 Wohnungen, die grösstenteils weiter verkauft wurden - meistens mit Aufschlag einmal ohne Gewinn und einmal mit Verlust.
Aktuell halte ich noch 6 Wohnungen, die bis auf eine Wohnung, die leersteht und fast unverkäuflich und unvermietbar scheint, eine Rendite, nach Kosten und Instandhaltung zwischen 7% und 14%, im Mittel so 8,5% abwerfen.
Habe ausschliesslich hier in meinem Heimatstädtchen gehandelt bis auf 3 Obejkte in Köln, von denen ich eines noch halten möchte, eben das mit der niedrigeten Rendite.

Doch meine ich, es scheint immer schwieriger zu werden. Was er fast undenkbar vor einigen Jahren noch, dass Wohnungen in zentraler Lage und durchschnittlicher Ausstattung unvermietbar waren, so ist es wohl heute einfach so, dass trotz intensiven Angebots, und auch Mietzugeständnissen (4 Monate Mietfrei, etc) keine Vermietung möglich scheint.
Dieses trifft dann auf bestimmte Objekte zu ,  wo die Mietbewohner und der Zustand der Anlage, eben für die meisten gesellschaftlichen Gruppen abschreckend wirken.  

aber was heißt: verkauft unter dem Marktpreis? Wenn ein riesiger Immobilienbestnad an einem Stnadort verkauft wird, dann ist das der Marktpreis. Bei "Schrottimmobilien" im Osten, also Plattenbauten werden schon um die 11 Prozent Rendite erwartet. Das Risiko ist ja hoch. An Top west- und süddeutschen Standorten sind Renditen von 6,5 % im Wohnbereich manchmal schon OK. Dann darf man auch nicht vergessen, dass die Großinvestoren nicht die Hypothekenzinsen zahlen, die wir zahlen müssen, sondern deutlich weniger  

bin ich immer ein wenig skeptisch!

lol......erinnert mich irgendwie an solche Gespräche in der Lottobude, wo lamentiert wurde, wenn jetzt 20 Millionen gewinnt, und das anlegt wieviel Zinsen man bekommt.
Einer meint 4%, ein anderer meint, soviel wäre im Moment bei sicheren Anlagen nicht drin und tippe auf 3%, ein anderer meint, man würde ja schon beim Sparbuch teilweise 4% bekommen, hätte er letzetn noch bei der Citybank im Fenster gesehen und meint , bei DER Summe, bekommt man mind 7% Zinsen garantiert!

Klar Reila, kann da noch was drin sein, aber es muss oberhalb der Refinanzierung liegen, und das sind wohl Pfandbriefrendite, oder Anleihen der öffentlichen Hand, als Referenzzinsatz.
Aber andererseits muss man auch wieder bedenken, in meinem Beispiel bin ich von nur 15% Eigenkapital ausgegangen, und die banken verlangen ja wohl sonst mind. bei erstrangiger Beleihung mindestsns sowas um die 60 bis 80%.
Was darüber ist, wird nur mit einem üppigen Risikoaufschlag vergeben.  

Die Banken verlangen in der Regel in Eigenkapital in Höhe von 35 bis 46% auf die Investitionssumme im "erstrangigen" Bereich, und dann oftmals in einer zweiten Grenze, die schon einen Zinsaufschlag bedingt, sind dann mind 20 bis 40 % einzubringen.  

und was ist, wenn dir die Bank gehört?
Es gibt auch in D eine Anzahl von Privatpersonen, die haben eigene Banken. Da bekommt man gute Zinsen, ohne viel zu verhandeln. Natürlich muss sich die Bank refinanzieren können. Ausländische Investoren haben noch ganz andere Möglichkeiten. Aber geh einfach davon aus, dass große Investoren heute deutlich unter vier Prozent zahlen.

Dann gibt es noch andere Faktoren, die die Rendite beeinflussen, z.B. wenn man bei Schrottimmobilien den Leerstand verringert. Kalkulieren muss man auch ein paar Prozent der Mieteinnahmen als Kosten für Instandsetzung/Instandhaltung/Wiedervermietung.

Oben wurde die Frage gestellt, warum jemand, der vielleicht 10 oder 11 Prozent Rendite aus seiner Immobilie hat, solche Bestände verkauft. Dafür kann es viele Gründe geben. Tatsache ist, die Leute tun das. Warum z.B. haben denn die Grohe-Brüder ihre Firma verkauft? Die brachte doch auch eine Top-Rendite und war noch dazu Marktführer.  

Ich habe dieses Prozedere schon vor 5 Jahren in Köln beobachtet. Kauf großer Pakete an Wohnungen aus den 60er Jahren für ca. € 650-700 qm². Anschließend sofortige Renovierung (kein Luxus) der Fassade, Eingänge und Fenster, womit sich der Bestand dann schon deutlich von den umliegenden Blocks unterschieden hat. Im Anschluss Verkauf an die Mieter, was auf Grund von Klientel und Bonität zu ca. 30% möglich war. Die restlichen 70% der Mieter hat man mit Zahlungen zwischen € 5.000-10.000 versucht zum Auszug zu bewegen, was bei ca. 50% gelang. Die leeren Wohnungen wurden dann auch von innen renoviert (Laminat, neue Bäder). Anschließend wird der Verkauf aller übrigen Wohnungen (leerer renovierter und nicht renovierter vermieteter W) an Vertriebsgesellschaften übertragen, die diese W hauptsächlich an Kap.-anleger verkaufen. Die Vertriebe haben diese Wohnungen zwischen € 800-950 qm² bekommen und haben beim Verkauf im Durchschnitt ca. € 1.100 erzielt. So wurden über einen Zeitraum von ca. 4 Jahren 70% des Bestandes verkauft. Die restlichen W sind weiterhin vermietet (ortsüblich aber teurer als vorher, weil von außen + Fenster renoviert).  

was du zum Eigenkapital gesagt hast, gilt nicht für Investoren mit hoher Bonität. Selbst ich kleines Licht habe nie mehr als 20 % EK eingesetzt und keine Zinsaufschläge bezahlt. Außerdem ist die Frage, wie die Bank das Objekt einwertet.  

hatte eher den Eindruck, dass die Banken immer skeptischer werden, so musste ich im letzten Jahr, nach langen Diskussion, dann doch meine Abschlussunterlagen vorlegen, was ich nie wollte.

Klar, wenn eine gute Gesellschaft dahinter steht, die die Verbindlichkeiten verbürgt, dann ist das so, aber ob die Investoren gerade das wollen? Sie wollen Geld einsetzen und eine hohe Rendite erzielen, und wenn das Investment in die Hose geht, dann werden die wohl nur mit dem Einsatz haften wollen und nicht noch mehr Geld reinstecken.

N1608, tja dann rechnet sich meine Sache aber nicht, wenn es so ist , wie Du sagst. Für 650 kaufen, noch renovieren und dann für 850 weiterverkaufen.
Sind das freifinanzierte Wohnungen und ohne Belegungsrecht und Bindungen von denen Du sprichst? Es sind ja auch eine ganze Menge Wohnungen aus den Beständen der Post, Bahn und Telekom, so privatisiert worden und grösstenteils mit sehr niedrigern Mieten, die noch für Jahre festgeschrieben sind.

Aber an dem von Dir genannten Preis an Kapitalanleger oder Mieter von 1.100, in Köln kann man dann aber auch nur annehmen, dass sich die Wohnungen in schlechteren Lagen, etwa Chorweiler, Seeberg, oder eben in weit vom Zentrum entfernten rechtsrheinischen Lagen befinden, oder?  

klar werden die Banken immer skeptischer. Das lassen sie witzigerweise vor allem die kleinen Kreditnehmer spüren, wobei sie ihre größten Verluste doch mit den großen Bauträgern und Projekten gemacht haben.  

Die Wohnungen befinden sich in 3-7 stöckigen Geschossimmobilien in Köln-Porz. Hervorragende Anbindung an AB und Flughafen aber sicher keine Gegend, in der man unbedingt wohnen möchte. Übrigens bleibt bei € 200 pro qm²!!! Differenz nach der Aussensanierung noch ordentlich Geld über. Den hier wird nur einmalig ein Gerüst aufgebaut und dann gleich die Aussenfassade für 300-400 Wohnungen gemacht. Außerdem ist die Differenz bei anschließendem Verkauf an die Mieter höher als € 200. Hier kannst Du von qm-Preisen zw. € 1000-1.100 ausgehen. Also € 300-450 Differenz pro Einheit !!!. Letztendlich gilt bei allen Investoren das Aldi-Prinzip. In der Masse extrem günstig kaufen und relativ günstig weiterverkaufen. Die Marge ist nicht exorbitant aber die Masse machts.  

Die haben mal kurz überschlagen wie lange ihr Betrieb noch so weiterlaufen muss um aus dem operativen Geschäft die gleiche Summe zu ziehen, wie sie es über den Verkauf erzielen. Da haben sie schnell festgestellt, dass der Kaufpreis deutlich über dem inneren Wert des Unternehmens liegt und sie das Geld einstreichen ohne dafür auch noch einen Handschlag arbeiten zu müssen. Bei den Kaufsummen für die Mietobjekte steht ja ein Preis im Raum, der eher unter dem inneren Wert liegt und selbst der lässt für den Käufer eher magere Renditen mit zudem grossen Risikopotential zu.

Ausser, dass man vielleicht wie im Posting 22 vermutet auf steigende Zinsen und ein mehr an Inflation setzt, kann ich auch weiterhin nichts lukratives an diesen Investments ausmachen. Scheint mir eher eine wilde Spekulation mit viel Schönrechnerei zu sein. Auch Steuerabschreibungs- oder Steuerverrechnungsmöglichkeiten, die ähnliche Investments erst für eine entsprechende Klientel interessant machen, also Dinge wie Schiffsbeteiligungen, die neuen (altbekannten) Finanzierungen um die erneuerbaren Energien, Cross-Border-Leasing oder früher eben die Bauherrenmodelle. Alles sehr wacklig und die kleinste Fehleinschätzung oder eine Steuergesetzesänderung und das Ding platzt wie eine Blase. Und die Renditeerwartung per Anno zwischen 15 bis 30%, die da immer seitens der Investoren im Raum stehen, sind mit Immobilien dieser Art wohl eher unmöglich.  

So ist ja in etwa Dein Tenor bobbycar.

Kann wohl wenig dagegen setzen, wenn Du mir jetzt von Aktiengewinnen von einigen 100% berichtest, in Pennystocks oder auch spekulativen Werten. Auch wird es Jahre, auch in den letzten gegeben haben, wo auch Blue Chips in zwei oder drei Jahren mal schnell über 100% Gewinn brachten.

Das ist möglich, aber auch evtl nicht möglich. Es liegt wohl vieles an dem richtigen Zeitpunkt - viele aktienspekulanten gewinnen, viele verlieren auch, manche sogar Alles!

Schwer zu beurteilen, was sinnvoller ist. Du magst bei einer gesamten Chancen-Risiko Abwägung, und auch angesichts der erzielbaren Renditen, einen klaren Vorteil für Aktien bzw. Index oder Optischeine oder dergleichen sehen.

Es mag auch sein, dass wir Deutschen oder ein einzelner Anleger eben mehr mit Stein und Beton anfangen kann, und sich so gut fühlt weil er es angucken kann etc. etc.

Doch, wenn Du eine Immobilie kaufst, die eine Rendite nach prgnostizierter Kosten und Verwaltung etc. von vielleicht 8% hat, dann meint man, man könnte eigentlich wenig falsch machen. Wenn dann noch dazu kommt, dass der Preis für die einzelnen Wohnungen in der Regel bei etwas dem 1,5fachen liegt, also dann noch eine Rendite von 5,5 normal wäre, dann scheint alles prima auszusehen.

Sicher ist, dass niemals in der Regel der Wert so schnell fallen oder steigen wird, wie bei eben Börsenanlagen, was eine gewisse Sicherheit gibt.  

oder wie unterstelle ich jemanden etwas, was der nie behauptet oder gesagt hat.

Wo habe ich eine generelle Bewertung hinsichtlich einer Immobilienanlage abgegeben? Die Anzahl an unterschiedlichsten Motivationen um in Immobilien zu investieren dürften in etwa so groß sein wie in jedes andere Investment. Nur mit Schönrechnerei, egal ob Immobilie oder Aktie, damit hab ich es nicht so. So soll ja gerade in Deutschland der Anteil an Menschen sehr groß sein, die wirklich immer noch glauben eine Immobilie würde keinem Wertverlust unterliegen.

Aber Immobilienbewertung in Deutschland ist da eher ein ganz anderes Thema. Die Frage an sich bleibt, wieviel auf Dauer erfolgreiche Immobilienspekulanten gibt es überhaupt weltweit?  

HANDELSBLATT, Dienstag, 21. März 2006, 08:56 Uhr
Fortress in Dresden

Geld ohne Segen

Von Katharina Slodczyk

Auf den ersten Blick nur Vorteile. Was der Stadt Dresden nach dem Verkauf von 48 000 Wohnungen oder 2,6 Millionen Quadratmetern für 1,7 Milliarden Euro übrig bleibt – ein Besichtigungstermin

DRESDEN. Er kennt sie auswendig, die 71 Namen auf der Liste. Ganz genau weiß er, hinter welchem Namen ein roter Punkt steht und hinter welchem ein grüner. Grün, das sind die Verräter, jene 40, die mit Ja gestimmt haben. Die, so sieht er es, an die Amerikaner verhökert haben, was die Dresdner aus Trümmern aufgebaut haben. Rot, das sind die Verbündeten. Politiker, die noch wählbar sind bei der nächsten Kommunalwahl, weil sie mit Nein stimmten. Tilo Kluge kann diese 29 Namen aus dem Kopf herunterrattern: Bertram, Blümel, Ernst, ... Fein säuberlich hat er die Liste aus der Zeitung ausgeschnitten, ganz oben liegt sie auf den Aktenordnern. 2009, vor der nächsten Kommunalwahl, will er die Namen ins Internet stellen. „Die Politiker werden schon noch sehen, was sie davon haben.“

Auf den ersten Blick nur Vorteile. Der Dresdner Stadtrat hat beschlossen, die kommunale Wohnungsbaugesellschaft Woba an den US-Investor Fortress zu verkaufen. Für 1,7 Milliarden Euro. Woba, das sind 2,6 Millionen Quadratmeter Wohnraum verteilt auf 48 000 Wohnungen. Und Tilo Kluge wohnt in einer davon.

Dresden kann durch den Verkauf seine kompletten Schulden tilgen – als erste Stadt Deutschlands. Gleichwohl haben diese Pläne Dresden monatelang aufgewühlt, polarisiert. Vor mehr als einer Woche ist die Entscheidung gefallen. Doch ausgestanden ist die Sache damit nicht. Der neue kommunale Wohlstand und der Eigentümerwechsel bei der Woba – das löst viele Probleme, sorgt aber auch für neue. Für den Mieter Tilo Kluge, den Finanzbürgermeister Hartmut Vorjohann, den Woba-Chef Rainer Seifert.

Der Geldverwalter

Der Eindruck täuscht. Hartmut Vorjohann zieht alle Register, um deutlich zu machen, wie groß der Trugschluss ist: „30 Millionen pro Jahr – mehr zusätzlichen finanziellen Spielraum werden wir wohl nicht bekommen.“ Mehr bleibt nicht von 1,7 Milliarden Euro? „Möglicherweise sind es auch nur 20 Millionen“, sagt Vorjohann, Dresdens Finanzbürgermeister und damit oberster Geldverwalter. Und dann fängt er an zu rechnen, zieht 741,4 Millionen Euro ab für die Schulden der Stadt, 40 Millionen Euro für die Deckungslücke im laufenden Haushalt, 30 Millionen Euro für die Vorfälligkeitsentschädigung, wenn die Stadt alle Schulden auf einmal zurückzahlt – und jede Menge anderer Buchungsposten, darunter neue Kredite, die schon länger geplant sind, und Gelder, die in eine Stiftung fließen sollen. Innerhalb von Sekunden schmilzt die Milliardensumme dahin. „Der Überschuss wird uns helfen, die Sanierung von Schulen und Kindergärten zu beschleunigen“, erzählt Vorjohann, „der Bürger wird aber genau hinschauen müssen, um das wahrzunehmen.“

Vorjohann, 42 Jahre alt, die Haare schon eher grau als blond, hat den Woba-Verkauf durchgeboxt. Er ist wie auf einer Wahlkampftour von von einer Einwohnerversammlung zur nächsten getingelt, um die Menschen für diesen Plan zu gewinnen. Er hat sich anpöbeln und hinstellen lassen als einer, der gewissenlosen Investoren, raffgierigen Kapitalisten in die Hände spielt.

Gewehrt hat er sich mit seinen Mitteln: mit Zahlen, Diagrammen und steilen Kurven. Sie zeigen mit kühnem Schwung aufwärts, wo es um die Verschuldung der Kommune geht, und unaufhaltsam nach unten, wo sie die künftigen Einnahmen der Stadt nachzeichnen.

Die Aussage ist eindeutig: Wenn nichts passiert, steuert Dresden auf einen finanziellen Kollaps zu. Die Schattenseite einer Stadt, in der eigentlich alles besser läuft als sonst im Osten Deutschlands, in der es weniger Arbeitslose gibt und höhere Einkommen, wo die Zahl der Einwohner steigt und die Umsätze der Firmen, die die Region zum größten Mikroelektronikzentrum Europas machen.

Auch mit dem Woba-Verkauf setzt die Stadt nun Maßstäbe: So konsequent hat sich bisher keine Kommune von ihren Immobilien getrennt. Keine andere Stadt ist derzeit in der Lage, ihre Schulden auf einen Schlag zurückzuzahlen und einen von Zinszahlungen unbelasteten Haushalt aufzustellen. In Dresden flossen zuletzt 77 Millionen Euro, zwölf Prozent der Einnahmen, in den Schuldendienst. Auch wenn Vorjohann mit seinem Seitenscheitel, der Metallbrille und dem grauen Anzug nicht zum Revolutionär taugt, so war die Entscheidung, sich von der Woba zu trennen, doch äußerst radikal.

„Eher aus der Not geboren“, so drückt er es aus. Die Hälfte der Anteile an den Stadtwerken hat Dresden bereits verkauft, Personalkosten gesenkt, Investitionen verschoben. Für einen Verkauf der Krankenhäuser fehlte die Mehrheit im Rat. „Dann kamen die Wohnungen auf die Tagesordnung“, berichtet der Finanzfachmann, „es ist auch ein guter Zeitpunkt dafür, da sich der Markt ganz gut entwickelt.“

Der befürchtete Finanzkollaps bleibt jetzt aus. Doch richtig erleichtert wirkt er nicht, wenn er in seinen Unterlagen blättert, neue Kurven hervorkramt: die Entwicklung der Kinderzahlen. „Wir haben steigende Geburtenraten, da hab ich mich selbst dran beteiligt.“ Dresden braucht also mehr Kindertagesstätten. Es gibt noch andere Unwägbarkeiten: „Was Hartz IV noch bringt? Wie können wir neue Schulden verhindern? Wird es einen Solidarpakt III geben?“

Der Mann problematisiert, vielleicht dramatisiert er auch, auf jeden Fall opponiert er gegen die Begehrlichkeiten, die der Erlös aus dem Woba-Verkauf weckt. Das ist sein Job. Denn Wünsche gibt es viele: Stadionneubau, Waldschlösschenbrücke, Messe, Eishalle.

Der Vermieter

Sanft wölbt sich die Dachkonstruktion unter den Schneemassen, hier und da scheint ein cremefarbenes Gewebe durch, einige Töne dunkler als das Weiß des Schnees, aber ebenso strahlend und erhaben. Wenn Rainer Seifert aus dem Fenster seines Büros schaut, hat er das Werk des Star-Architekten Sir Norman Foster im Blick. Er hat das Zeltdach entworfen, das sich über das Stahlgerüst des Dresdner Bahnhofs spannt.

Auch Seifert verdient sein Geld mit Architektur. Allerdings sind die Bauten nicht ganz so ambitioniert. Ihn beschäftigen die Häuser der Typenserie WBS 70, „Arbeiterschließfächer“, wie die Menschen im Osten Deutschlands sie verspotten.

Der Mann, der aussieht wie ein sächsischer Don Johnson, ist Sprecher der Woba-Geschäftsführung und Herr über Hunderte von Plattenbauten. Den meisten hat das Unternehmen eine neue Fassade verpasst, rote, grüne oder gelbe Balkone, wärmedämmende Fenster und Holztüren. Aus grauen Platten sind bunte Legosteine geworden. Mehr noch: Einfache Hausmeister hat die Woba zu beflissenen Concierges befördert, die nicht nur Sicherheit vermitteln, sondern für die Mieter auch die Hemden in die Reinigung bringen oder mit einer Briefmarke aushelfen. „Guter Wohnraum ist hier reichlich verfügbar“, erzählt Seifert, „da muss man sich was einfallen lassen.“

Auf die aufwendig sanierten Plattenbauten hat es der neue Besitzer wohl gar nicht so sehr abgesehen, spekulieren die Dresdner, sondern eher auf die Altbauten, immerhin jedes dritte Haus im Woba-Bestand stammt aus der Jugendstil- und der Gründerzeit – Immobilien, die sich wohl besser weiterverkaufen lassen als Häuser in Plattensiedlungen.

Davon ist derzeit aber noch nicht die Rede, nur so viel sagt die Fondsgesellschaft Fortress zu ihren Zielen: Woba soll in den nächsten drei Jahren eine Rendite von fünf Prozent einbringen. 2005 fuhr das kommunale Unternehmen einen Bilanzverlust von 40 Millionen Euro ein. Die ruhigen Jahre sind für Woba-Chef Seifert vorbei: Statt öffentlichem Dienst ist nun Gewinn gefragt.

Seifert gibt sich ungerührt: „Wir werden so weitermachen wie bisher, nur unsere Bilanz auf IFRS umstellen und unser Augenmerk stärker auf die Senkung der Leerstände richten.“ Denn jede fünfte Woba-Wohnung ist unvermietet, im Durchschnitt stehen in Dresden zwölf Prozent der Wohnungen leer.

ie einfachen Woba-Mitarbeiter sehen den Vorgaben nicht so gelassen entgegen. „Wir haben hier jetzt schon teilweise zu kämpfen, damit der Leerstand nicht steigt“, erzählt eine Mitarbeiterin.

Seit einigen Jahren interessieren sich Fondsgesellschaften – meist aus den USA oder Großbritannien – für deutsche Mietwohnungen. Sie heißen Terra Firma, Fortress, Apellas oder auch Cerberus. 800 000 Mietwohnungen haben die Investoren bislang erworben, in der Regel von Kommunen. Und es sollen noch mehr werden. Das Angebot wird auf bis zu drei Millionen Wohnungen geschätzt.

Für die Finanzinvestoren ist jeder Kauf ein Geschäft mit überschaubarem Risiko – auch wenn sie die Käufe meist mit viel Fremdkapital finanzieren. Die Kredite werden aus Mieteinnahmen getilgt. Solange die Rendite aus den Mieten höher ist als die Kreditzinsen, so wie derzeit, streicht der Investor einen Gewinn ein. Gesteigert wird dieser durch den Weiterverkauf von Wohnungen oder durch einen Börsengang der Wohnungsbaugesellschaften, wie Fortress ihn plant für Ende 2006 oder Anfang 2007.

Für die, die bei der Woba arbeiten, ein seltsamer Gedanke: „Wenn ich mir unsere Mieter vor allem in den noch unsanierten Platten angucke und mir vorstelle, von welchen Firmen ich mir denn Aktien kaufen würde, dann passt das irgendwie nicht zusammen“, erzählt eine Mitarbeiterin. Ihren Namen möchte sie nicht in der Zeitung lesen und auch nicht näher erläutern, wie viele A-Mieter, also Alte, Arbeitslose, Ausländer und Alkoholiker die Woba beherbergt. „Uns wurde eingetrichtert, nicht zu jammern und froh zu sein, dass wir noch unseren Job haben.“

Vor dem Verkauf hat Dresden eine Sozialcharta aufgestellt, die ist Teil des Verkaufsvertrags. Damit sind wenigstens die Woba-Mitarbeiter für fünf Jahre vor betriebsbedingten Kündigungen geschützt.

Der Mieter

Je lauter seine Stimme wird, desto durchdringender wird das Zetern seiner Wellensittiche. Und bei diesem Satz von Tilo Kluge steigt der Lärmpegel mal wieder gewaltig an. „Die Menschen sind zu phlegmatisch, hocken lieber zu Hause vor dem Fernseher, statt sich zu engagieren.“

Diese Leute sind seiner Ansicht nach jetzt schuld, dass die Woba verkauft wurde, haben sie doch nicht die Energie aufgebracht, sich mit ihrer Unterschrift an einer Bürgerinitiative zu beteiligen, die das zu verhindern versuchte. 45 000 Unterschriften haben sie zusammenbekommen. Mehr als 60 000 wären aber für einen Bürgerentscheid nötig gewesen.

Kluge hat sich engagiert, geradezu verbissen, um seine freie Zeit auszufüllen. Denn davon hat der Woba-Mieter eine Menge. Der 45-Jährige ist arbeitslos. Wie lange schon? Das will er gar nicht sagen, macht nur eine wegwerfende Handbewegung. Und erzählt lieber davon, dass er die meisten Unterschriften gesammelt hat. „Mehr als 500 Listen, auf jeder Liste sieben Unterschriften.“ Er hat vor Supermärkten gestanden, Flugzettel verteilt, und Passanten erklärt, was droht, wenn Fortress die Woba übernimmt. „Und wenn dann Mieten steigen, Wohnungen luxussaniert werden – und keine Ahnung, was denen noch alles einfällt, um auf ihre Rendite zu kommen.“

Sind die Sorgen begründet? Es gibt Fälle, die belegen: Es wohnt sich nicht mehr ganz so unbeschwert, wenn Private-Equity-Gesellschaften einziehen. Da sind beispielsweise die Erfahrungen in Berlin, die der lokale Mieterverein in seinem „Schwarzbuch Privatisierung“ zusammengefasst hat. Danach kann der Einbau eines Balkons die Miete um ein Drittel steigen lassen oder ein neuer Aufzug 200 Euro je Monat mehr kosten.

Und: Der Mieterbund sieht noch andere Probleme. Dem einmaligen Erlös stünden langfristige Nachteile gegenüber. Wenn die Investoren die Mieten erhöhten, werde mehr Wohngeld und mehr Miete für Sozialhilfe fällig. Mit wem, fragt Mieterbund-Direktor Franz-Georg Rips, wenn nicht mit den öffentlichen Wohnungsgesellschaften, kann eine Kommune ihre Stadt entwickeln? Was wird aus dem sozialen Frieden, wenn sich mehr Hartz-IV-Empfänger in Blocks konzentrieren und eine Stadt nicht mehr eingreifen kann, weil sie keine eigenen Wohnungen mehr hat?

Doch auch der Mieterbund gibt unumwunden zu: Größtenteils verhielten sich die neuen Wohnungsbesitzer kooperativ und zurückhaltend. Schließlich wollen die Unternehmen weiter hinzukaufen und mögliche Verkäufer nicht verschrecken.

Kluge beruhigt das nicht. Seit acht Jahren lebt er mit Lebensgefährtin und Tochter in einer sanierten Woba-Platte im Dresdner Süden, knapp 60 Quadratmeter, 440 Euro warm. Er fragt: „Wie lange noch?“

Begehrte Heimat

Gefragte Objekte: In Nordrhein-Westfalen haben Fondsgesellschaften längst die 100 000 Wohnungen der Landesentwicklungsgesellschaft im Visier, die die Landesregierung privatisieren will. In Leipzig steht womöglich ein Teilverkauf der Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft an. Und in Köln plädiert die FDP für einen Verkauf der kommunalen Wohnungsgesellschaften GAG und Grubo, findet aber bislang keine Mehrheit.

Zu den Akten: Nicht alle Verkäufe gehen glatt über die Bühne. Den Verkauf der Aachener Wohnungsgesellschaft GeWoGe hat der Kölner Regierungspräsident untersagt. Der Grund: Die Veräußerung verstoße gegen die Gemeindeordnung. Die GeWoGe habe die Aufgabe, „breite Bevölkerungsschichten“ mit preiswertem Wohnraum zu versorgen.

HANDELSBLATT, Dienstag, 21. März 2006, 08:56 Uhr
 

Zusammenfassend:

Wer es mindestens bis zum 4.Semester
Grundstudium in Wirtschaftswissenschaften
gebracht hat,
braucht erst gar nicht groß zu rechnen.
Das läuft alles unter "Leverage-Effekt", und
wenn es keine externen Störfaktoren gibt,
klappt das Modell unter bestimmten Modellannahmen.
Dies wird in verschiedenen Szenarien auf der Grundlage
mathematischer Modelle vorher exakt durchgespielt.

kiiwii, es funktioniert ceteris paribus
immer.
In der Praxis dagegen ist das Management entscheidend.
Aber es gibt ja nur gute Manager in
Deutschland. *gg*

Grüße
B.  

 

Puma springt auf Wohnimmobilien

Neuer Fonds will mehr als eine Milliarde Euro anlegen - Start in Berlin
Berlin - Mit der "Puma Brandenburg Limited" tritt ein neuer Investor in den Wettbewerb um lukrative deutsche Wohnungspakete ein. Puma ist eine britischer Fondsgesellschaft, die nach eigenem Bekunden in Deutschland rund eine Mrd. britische Pfund (1,5 Mrd. Euro) investieren will.

Das Geschäftsmodell unterscheidet sich nicht von anderen Akteuren aus der "Heuschrecken-Szene: Mit relativ wenig Eigenkapital, hohem Fremdkapitalanteil und einem daraus resultierendem "Leverage-Effekt" sollen Wohnungs-Pakete erworden werden. Wie die Fonds-Manager bei der Vorstellung ihres Unternehmens am Dienstag in Berlin mitteilten, habe man 269 Mio. Euro bei institutionellen Investoren eingesammelt; das stelle den Eigenkapitalanteil dar. Der Rest des Investitionsvolumens soll über Kredite finanziert werden.


Anfänglich will sich Puma um Immobilienpakete aus dem Berliner Raum bemühen, später sollen Investitionsmöglichkeiten in ganz Deutschland geprüft werden. In das Portfolio sollen nur Immobilien gelangen, die mindestens eine folgenden Eigenschaften haben: Lage in einer guten Wohngegend, Nähe zu Arbeitsplatzzentren, "gesunde" Bausubstanz, hoher Vermietungsanteil mit mittelfristigen Mietverträgen, attraktives Renditepotential, Objekte mit nachweislich starkem operativem Cash-Flow, teilweise Nutzung durch Einzelhändler.

Die Fondsanteile werden an der Londoner Börse gehandelt. Der Handel mit den Anteilen des Unternehmens soll "in Kürze" aufgenommen werden. DW

Artikel erschienen am Mi, 15. März 2006
http://www.welt.de/data/2006/03/15/859852.html
 

HANDELSBLATT, Dienstag, 21. März 2006, 13:14 Uhr
Woba-Verkauf

West-Städte wollen Geld von Dresden

Der Verkauf zehntausender städtischer Wohnungen in Dresden mit einem Erlös von fast einer Milliarde Euro hat im Westen der Republik Begehrlichkeiten geweckt: Kommunen in den alten Ländern verlangen ein Stück vom Kuchen, weil sie meinen, früher für Dresden geblutet zu haben.

HB DRESDEN. Nach einem Bericht der in Dresden erscheinenden „Sächsischen Zeitung“ kritisieren kommunale Finanzexperten aus Dortmund, Stuttgart, Bremen und Frankfurt/Main, dass nach der Wiedervereinigung viele Millionen Mark oder Euro an Steuergeldern aus dem Westen nach Dresden geflossen seien, die auch den Wert der jetzt verkauften Wohnungen erhöht hätten.

Der Finanzbürgermeister von Dortmund, Guntram Pehlke, betonte, dass Gelder, die verwendet worden seien, um Woba-Wohnungen zu sanieren, in die Steuertöpfe zurückfließen sollten. Dafür seien Mittel von westdeutschen Städten gezahlt worden, die diese selbst dringend benötigten.

Dresdens Finanzbürgermeister Hartmut Vorjohann wies die Zahlungsforderungen zurück. Es seien Steuergelder aus dem Investitionszulagengesetz geflossen, so Vorjohann. Davon habe jeder etwas bekommen, VW genauso wie die Woba oder der Bäcker an der Ecke. Die sächsische Landeshauptstadt hatte ihre Wohnungsgesellschaft Woba mit 48 000 Wohnungen für 1,7 Milliarden Euro an den US-Finanzinvestor Fortress verkauft. Weil diese Summe die Verbindlichkeiten der Woba einschließt, bleiben für Dresden aber nur 982 Millionen Euro übrig. Mit dieser Summe sollen die Schulden der Kommune in Höhe von 741 Millionen Euro auf einen Schlag getilgt werden.

 

Politiker sind sich wirklich für nichts zu blöd!  

nachdem nur 40-45% der Deutschen Wohneigentum besitzen (in allen anderen Europäischen Ländern liegt der Anteil wesentlich höher (z.B. Spanien 85%!!) steuern wir auf "nette" Zeiten zu:

Mietrückstand laut Haus & Grund auf 2,2 Milliarden Euro gestiegen

Erfurt (dpa) - Die Mietschulden der Deutschen sind im vergangenen Jahr auf insgesamt 2,2
Milliarden Euro gestiegen. Nach Angaben des Zentralverbandes der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer entspricht das einer Zunahme von etwa zehn Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Neben Arbeitslosigkeit, Überschuldung oder Trennungen spielten auch die drastisch gestiegenen Betriebskosten eine Rolle. Auch bei den Zahlungen von Langzeitarbeitslosen gebe es Probleme.

22.03.2006 17:45