überlebensfähig - "spekulativ kaufen"
Banken machen ernst
Jetzt machen die Banken ernst und WCM (WKN 780100, DE0007801003) droht der Ausverkauf. Bereits investierte Aktionäre gehen derzeit durch das Tal der Tränen. Die Volatilitäten dieses Wertpapiers sind enorm. Bei einem Kurs von zeitweise bis zu knapp über einem Euro, verkommt die WCM-Aktie immer mehr zu einem hoch spekulativen Zockerpapier. Der Vorstandsvorsitzende Roland Flach spricht immer häufiger vom Überleben der Aktiengesellschaft. Damit dürfte das immer bescheidener werdende Ziel der WCM jetzt allen klar sein. Der rapide sinkende Aktienkurs zeigt allzu deutlich an, es brennt bei WCM. Über 230 Jahre gehen die Wurzeln der WCM zurück. Das Kürzel WCM steht für Württembergische Cattunmanufactur. Buntes Cattun nannte man in der damaligen Textilära die dort hergestellten Produkte der Weberei und Stoffdruckerei. Von dieser Historie hat man sich völlig entfernt. Heute ist der Geschäftszweck Beteiligungskäufe und -verkäufe sowie Immobilien.
Konzentration aufs Kerngeschäft
Als in der Vergangenheit die Zukäufe und Transaktionen zur Zufriedenheit der Aktionäre verliefen, gab es kein Grund der Klage. Heute sinniert man, wie sinnvoll die Beteiligung in Commerzbank gewesen ist. Wieso ist man so lange so restriktiv in der Informationspolitik des Unternehmens gewesen? Es stellen sich weitere grundsätzliche Fragen: Wie sinnvoll können Beteiligungsholdings wie die WCM für den Aktienanleger überhaupt sein? Wer kann solche und andere Konglomerate überhaupt noch sinnvoll bewerten? Hier ist großes Vertrauen in die Fähigkeiten der Firmenentscheider notwendig. Und der Entscheider war in den strategischen Fragen bisher immer der Haupteigner Karl Ehlerding. Das Geschäftsmodell Beteiligungsgesellschaft dürfte sich mit dem vorgezeichneten Weg der Reduzierung der Anteile Ehlerdings und der angespannten finanziellen Situation des Konzerns aber erledigt haben. Es steht in jedem Falle eine Rundumerneuerung an.
An Wert gestiegener Beteiligungsbesitz
Zu den Beteiligungen der WCM gehören derzeit Commerzbank, IVG, Klöckner Werke, MAAG, Maternus-Kliniken, Ymos und BHE. Bei dem Erwerb der Unternehmensanteile, größtenteils im Immobilien- und Gründstücksbereich, hat man sich gemäß Leitlinie der WCM auf börsennotierte und bundesweit bekannte Firmen spezialisiert: "WCM investiert, wenn sie der Ansicht ist, dass der Börsenwert des Unternehmens nicht den tatsächlichen Wert widerspiegelt." Ein Verkauf der Aktienpakete trifft derzeit wieder auf ein gutes Börsenklima. Der Wert der genannten Beteiligungen beläuft sich auf im Moment immerhin ca. 1,4 Mrd. Euro.
Geschäftsbereich Wohnimmobilien reift
Das Hauptvermögen des WCM-Konzerns besteht im zur Zeit unverhältnismäßig wenig in den Medien in Erscheinung tretenden Geschäftsbereich Wohnimmobilien, der mit ca. 3 Mrd. Euro anzusetzen ist. WCM bewirtschaftet rund 53.400 Wohnungen mit einer Wohn- und Nutzfläche von 3,3 Mio. m². Hauptsächlich befinden sich die Wohnungen an den fünf Standorten in Berlin, Bremen, Kiel, Mönchengladbach und Wuppertal (bzw. Rhein-Ruhr-Gebiet). Das erklärte Ziel ist es, jährlich ein bis zwei Prozent des Bestandes zu verkaufen. Dabei kann die WCM steuerliche Privilegien ehemals gemeinnütziger Wohnungsgesellschaften nutzen und steuerfreie Erträge einheimsen! Die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter liegt zwischen vier und fünf Euro. Die meisten der Wohneinheiten, nämlich 40%, sind in Berlin angesiedelt - allerdings auch mit den geringsten durchschnittlichen Mieteinnahmen pro Quadratmeter. Die Vermietung der Objekte ist wenig lukrativ. Darüber hinaus wird das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit durch hohe einmalige Effekte beeinträchtigt. Im Jahr 2002 lag bei einer Leerstandsquote von 3,6 für alle Wohnimmobilien des Konzerns das Ergebnis durch Mieteinnahmen bei 29,1 Mio. Euro und durch einmalige Abschreibungen bei -180,6 Mio. Euro. Der einzig lukrative Weg der Unternehmung ist der Verkauf der günstig erworbenen Wohnobjekte und der geht trotz der neu eingerichteten Ladenlokale für Vermietung und Verkauf noch schleppend voran. Im Jahr 2002 wurden vor dem Hintergrund der jährlichen Zinszahlung von 89,46 Mio. Euro 489 Wohn- und Nutzeinheiten mit einem Gesamtwert von 39,9 Mio. Euro veräußert.
WCM überlebensfähig
Die finanzierenden Banken haben Anfang November die 600 Mio. Euro Kredite der SIRIUS Beiteiligungs GmbH fällig gestellt, die zur Finanzierung des 49,9-prozentigen Aktienanteils an der IVG Immobilien AG dienten. Hierbei haben die Banken angekündigt, das überlassene Pfand der IVG-Aktien im Paket oder gestückelt versteigern zu wollen. Von außen angetrieben, muss WCM jetzt handeln. Die WCM würde mit der Versteigerung zwar den Vermögenswert der Anteile verlieren, aber sich auch der entsprechenden Kredite entledigen. Von den 2,6 Mrd. Euro Verbindlichkeiten der WCM sind 1,8 Mrd. Euro Hypothekendarlehen.
Damit bleiben 800 Mio. Euro an Zahlungsverpflichtungen, die derzeit leicht über den Verkauf der Beteiligungen zu vereinnahmen wären. Das käme dem Erhalt der Unternehmung zu Gute. Die zumindest buchhalterischen Vermögenswerte der Unternehmung übersteigen die 2,6 Mrd. Euro Verbindlichkeiten bei weitem und die Marktkapitalisierung der WCM liegt derzeit bei etwa 350 Mio. Euro. Der Ruf der WCM ist heute stark ramponiert und Wert wird sich so schnell nicht wirklich erholen. Der Abwärtstrend dürfte aber trotz aller Charttechnik jetzt sein Ende gefunden haben. Auf dem derzeitigen Niveau von 1,30 Euro je Aktie lässt es sich trefflich spekulieren.
Die Analysten des "Frankfurter Finance Newsletter" stufen das Risikopapier WCM bei einigermaßen stabilem Marktumfeld daher auf "spekulativ kaufen" mit Kursziel 2,00 Euro. Stop-Loss-Marke bei 90 Cent.
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