Hypoport - Kurschancen mit dem Finanzvertrieb 2.0

Ich habe mich in den letzten Monaten substantiell an Hypoport beteiligt. M.E. bietet die Aktie auf dem derzeitigen Niveau die reelle Chancen von nennenswerten Überrenditen in den nächsten 2-3 Jahren. Die Gründe für die Einschätzung stelle ich anschließend kurz dar und erläutere sie kurz:

1) Antizyklisches Investitionsmöglichkeit in der Finanzdienstleistungswirtschaft
Die Finanzdienstleistungswirtschaft in Deutschland befindet sich aktuell in der Krise, was man auch an den Aktienkursentwicklungen der Peers von Hypoport MLP, OVB und Aragon ersehen kann. Entsprechend sind die Bewertungen der dort operierenden Unternehmen allgemein depressiv mit teils einstelligen KGV´s. Da der Finanzdienstleistungsmarkt eher zyklisch verläuft deutet sich hier ein zyklischer Tiefpunkt an. Weiterer Vorteil von depressiven Marktstimmungen ist bekanntlich, dass nicht mehr zwischen guten und schlechten Unternehmen unterschieden wird (ähnlich wie in einer euphorischen Marktstimmung). Strukturell ist der Finanzdienstleistungsmarkt weiterhin ein Wachstumsmarkt, da die Marktmacht der Banken tendenziell sinkt und der Bedarf zur Altersvorsorge weiterhin hoch bleibt, da der Staat zunehmend seine Leistungsversprechen nicht mehr finanzieren kann. Im Vergleich zu Banken haben die Finanzdienstleistungsunternehmen den Vorteil im Hinblick auf die Assets deutlich transparenter zu sein und somit weniger unkalkulierbare Bilanzrisiken aufzuweisen. Für ein antizyklisches Investment insoweit ein interessantes Marktsegment.

2) Strukturell überlegendes Geschäftsmodell
Hypoport hat m.E. ein im Vergleich zum Wettbewerb strukturell überlegendes Geschäftsmodell, was dem Unternehmen ermöglichen wird auch in einem stagnierenden bzw. rezessiven Marktumfeld zweistellig organisch zu wachsen.
a) Allfinanzvertrieb Dr.Klein
Hypoport besitzt einen "normalen" Finanzvertrieb wie ähnlich z.B. AWD, OVB, Bonnfinanz, DVAG und MLP. Der Unterschied ist, dass dieser Vertrieb vollständig internetfokussiert und nachfrageorientiert ist. Dr. Klein berät, wenn eine Nachfragesituation beim Kunden vorhanden ist und "drückt"( in der Regel) keine ungewollten Produkte auf. Folge ist eine höhere Beratungsqualität und einhergehend eine relativ gute Markenreputation. Die notwendigen Leads werden sehr effizient über eigene Seiten (v.a. vergleich.de) im Internet generiert, wobei einfache Produkte über den Telefonvertrieb und komplexe Produkte über den Filialvertrieb verkauft werden. Im Unterschied zu reinen Onlinevertrieben wie Check24 und finanzen.de verfügt Dr.Klein auch über ein "Offline" Filialvertrieb der als Franchisemodell betrieben wird, was dem Unternehmen eine kapitalschonende Expansion in diesem Bereich ermöglicht. Dies zeigt, dass Dr.Klein im Gegensatz zu den vorgenannten Strukurvertrieben bei entscheidenen Elementen anders (m.E. besser) organisiert ist. Dieses "neue" Geschäftsmodell des Vertriebs scheint sich auch verstärkt in der Branche durchzusetzen, da Dr.Klein für sein Modell seit Jahren neue Berater gewinnen konnte, während bei fast allen Vertrieben diese Kennziffer rückgängig ist. Mit steigender Beraterzahl steigt bekanntlich auch die Vertriebsmacht und damit einhergehend der Wert des Vertriebes.

b) Europace
Das interessanteste Asset von Hypoport ein Europace. Ein Marktplatz für Finanzprodukte, der als Cloudsoftwarelösung bei Vertrieben und Produktgebern platziert wird. Dieser Marktplatz ist in seiner Konzeption einzigartig in Deutschland und wird über Finmas und Genopace aktuell auch im Sparkassen und Genossenschaftsbankensektor platziert. Der Marktplatz ermöglicht einen sehr effizienten Vertrieb bzw. die Abwicklung von Finanzierungsprodukten und scheint ein Marktbedürfnis zu befriedigen. Jedenfalls steigen die Umsätze auf dieser Plattform kontinuierlich an und haben zuletzt 2012 ein Volumen von 28 Mrd. erreicht. Insofern kann man nunmehr feststellen, dass sich diese Geschäftsidee bzw. dieses Geschäftsmodell in Deutschland durchgesetzt hat. Gerade bei neuartigen Geschäftsmodellen besteht regelmäßig die Gefahr, dass diese scheitern. Dies sehe ich bei Europace nicht mehr, da der erreichte Track Record eine beeindruckende Sprache spricht. Sobald sich eine Plattformlösung durchsetzt, proftiert der Inhaber dieser Plattform von zwei positiven Effekten. Dem Marktplatzeffekt und den hohe Grad an Skalierbarkeit( vgl. Ebay). Beide Effekte werden in den nächsten Jahren immer deutlicher hervortreten, da bislang die Investitionen in dem Plattformaufbau im Vordergrund standen, die bis dato schon über 50 Mill. EUR (mehr als die aktuelle Marktkapitalisierung) betragen haben (aufgrund der Höhe der bislang geleisteten Investitionen sehe ich auch das Replacementrisiko durch Wettbewerber als gering an). Die "Erntezeit" bei Europace beginnt also erst langsam.
c) Maklertätigkeit für die Wohnungswirtschaft
In seinem dritten Geschäftsbereich ist Hypoport als Makler in der Wohnungswirtschaft tätig. Nach eigenen Angaben ist man hier Marktführer. Dies kann ich nicht verifizieren, allerdings generiert Hypoport hier seit Jahren kontinuierlich Ebitmargen von 30%, so dass hier offenbar ein Wettbewerbsvorteil gegeben ist.

Zu der zugegeben schwierigen und strittigen Frage der Bewertung des Unternehmens nehme ich im Verlauf der kommenden Tage nochmal gesondert Stellung.  

Ich finde deine Antworten ziemlich oft ziemlich undifferenziert. Tut mir ja leid, dass es möglicherweise bei dieser Aktie mit der sich mancher emotional verbunden zu fühlen scheint nicht ganz so läuft wie vielleicht gehofft wurde. Allerdings denke ich, dass es einer Diskussion förderlich wäre, wenn man nicht versucht nicht ganz so optimistische Einschätzungen mit pauschalen schwarz/weiss-Aussagen abzuwürgen. Ich habe nie behauptet, dass niemand Häuser kauft und auch nicht, dass Hypoport nicht wächst. Ich schätze nur, dass das Wachstumspotenzial nach oben ziemlich gedeckelt ist, weil die Rahmenbedingungen für stärkeres Wachstum aus meiner Sicht nicht passend sind. Aber vielleicht ist eine Diskussion ja auch von manchen gar nicht gewünscht und man möchte lieber Meinungen hören, die die eigene Einschätzung bestätigen egal was die Aktie macht, damit man nicht am Ende noch die eigene Sicht in Zweifel zieht.  

Das Wachstum bei Europace wird ab 2027 schon allein durch die Anschlusszinsfinanzierung getragen. Im Jahr 2024 wurden über Europace nur 4 Mrd. Euro abgeschlossen, bei einem Gesamtmarkt von 32 Mrd. Euro (Bundesbank).
Ab 2027 werden statistisch nachvollziehbar jährlich ca.  rd. 80 Mrd. Euro zur Anschlusszunsfinanzierung fällig. Wenn Europace hiervon nur 25% bekommt, reden wir von rd. 20 Mrd. Euro, also 16 Mrd. Euro mehr als 2024.  

sehe ich für das Jahr 2027 ein Potenzial von rd. 100 Mrd. Euro beim Transaktionsvolumen.
Das wären 76 Mrd. Euro (Erwartungswert 2025) + 16 Mrd. (zusätzliche Anschlusszinsfinanzierung siehe oben) + (8 Mrd. Euro (zusätzlicher Neubau/Modernisierung und Martkanteilsgewinne).
Dann wären auch die Verluste bei locker Value weg.
Kann sich dann jeder selbst ausrechnen, wieviel zusätzliches EBIT allein damit drin sind.
 

interessant, dass Grish hier Undifferenziertheit vorwirft. Der Immobilienmarkt ist extrem komplex und heterogen. Da gibt es alles, fallende Preise, steigende Preise, Boomregionen und Gegenden, wo Immobilien einen negativen Wert hat. Wo jetzt mit fehlenden Eigenkapital argumentiert wird vergisst, dass die Erbschaften extrem zunehmen und häufig auch Schenkungen der Eltern für das Eigenkapital sorgen. Und natürlich gibt es Schichten, die niemals Eigentum erwerben können, vielleicht konnten sie es in der Nullzinsphase kurzfristig, aber halt jetzt nicht mehr. Es gibt also nicht den Immobilienmarkt und die zu hohen Preise.

Müsste man sich als Investor nicht auch die Frage stellen, warum der Anteil von über 25% auf 13% in den letzten beiden Jahren gefallen ist?! Natürlich immer davon ausgehend, dass die Zahlen stimmen. Das habe ich jetzt nicht nachgeschaut. Und die nächste Frage müsste dann sein welche Katalysatoren dazu führen sollen, dass der Anteil sich wieder auf den alten Wert knapp verdoppelt. Das kann man ja wohl kaum als Selbstläufer einfach mal so annehmen. Ok, kann man vielleicht schon, aber fragt sich wie realistisch das ist.  

Das stimmt. Die schwankenden Marktanteile sind mir natürlich auch aufgefallen. Insofern kann man das Szenario mit verschiedenen Marktanteilen bei den Zinsprolos durchspielen. Die Kernaussage aber bleibt, dass ab 2027 spürbar mehr Volumen daraus zu erwarten ist.
Slapke hat im letzten CC erklärt, das  Europace bei den Zinsprolos generell eine tiefe Marktdurchdringung hat. Ich persönlich halte daher einen Marktanteil >20% für absolut realistisch. Allein durch die über Dr. Klein abgeschlossen Finanzierungen hat Hypoport sehr Voraussetzungen von den Zinsprolos zu profitieren.
Aber das kann jeder gerne selbst recherchieren.....  

Bis 2027 hat man ja noch zwei Jahre, um zu sehen wie sich der Anteil entwickelt. Wenn er in den nächsten zwei Jahren nicht größer wird, würde ich 2027 nicht mit einem Sprung rechnen ;-)  

gibt's einen chartspezialisten hier ;-)  

Slabke hat in einem CC nach dem Markteinbruch 22 gesagt, dass man sich auf den Ansturm u.a. durch weitere Automatisierung vorbereite.
Der Markanteil wird in einem normalisierten Refinanzierungsumfeld sicher höher sein als vor 2022. Schon alleine weil Altsysteme das eben nicht abbilden können und Europace in weiten Teilen konkurrenzlos ist.

Was in dem Zusammenhang meiner Meinung auch noch total unterschätzt wird ist das Refinanzierungsgeschäft bei Zinsänderungen nach unten jederzeit quasie explodieren kann. Sollte jetzt die Konjunktur einbrechen und wir sehen Zinssenkungen auf das Niveau von vor 10 Jahren kommt eben nicht die Refinanzierungswelle ab 2027, sondern es wirdunmittelbar alles  refinanziert was sich seit 2022 aufgestaut hat. Insofern hat Hypoport mittlerweile einen riesigen antizyklischen Puffer.  

Ich sehe das auch so. Wir haben mittlerweile einen Kreditbestand von rd. 1.600 Mrd. Euro der sukzessive in die Refinanzierung gehen wird.
 

Womit belegst Du diese Aussage? Bedenke, dass wir hier nicht über die "oberen Zehntausend" reden, da ist also irgendeine Gesamtstatistik über die Erbmasse in Deutschland völlig unerheblich.
Wir reden doch hier die ganze Zeit von  3-5 Personenhaushalten mit mind. 1 1/2 Vollzeitstellen, also Leuten, deren Mietwohnungen zu klein/zu teuer werden. Diese Leute sind in der Regel noch nicht über 40 Jahre als und ihre Eltern leben noch. Und ob die dann etwas zu vereerben haben, steht bei der aktuellen Entwicklung z.B. der Pflegekosten aber so was von in den Sternen.
Deine Behauptung, dass die Erbschaften Extrem zunehmen, könnte man also durchaus als "undifferenziert" betrachten, meinst Du nicht?  ;-)  

wie bereits mehrfach erwähnt, es ist ein sehr hetrogener Markt. Natürlich nehmen die Erbschaften in Deutschland zu, weil der Kapitalstock seit dem 2 Weltkrieg immer mehr wächst. Am Ende geht natürlich auch um die Verteilung, die natürlich sehr unausgewogen ist. Es profitierert natürlich nur die Mittel- und Oberschicht. Trotzdem dürften immer mehr Anteile des Eigenkapitals vn Erstkäufern von der Elterngeneration finanziert werden, wenn der eigene Sparanteil nicht ausreicht.

Na ja, du wischt meine Argumente bzgl demografischer Wandel und möglicherweise stagnierenden Preisen mit der Aussage “ist ein heterogener Markt” weg(ganz nebenbei gibt es so gut wie keine homogenen Märkte, ein heterogener Markt ist also gewissermaßen der Normalzustand) und argumentierst dann dass aus deiner Sicht wahrscheinlich dies und das passieren wird (also z.B. eine starke Zunahme der Erbschaften). Dazu könnte man dann ja auch einfach sagen: kann man so gar nicht einschätzen, weil es ein sehr heterogener Markt ist :-) und wenn wir so erstmal anfangen, kann man jedes Argument direkt als “Einzelmeinung” abbügeln.
Grundsätzlich stimmt es wahrscheinlich, dass mehr vererbt wird, aber die Gruppe der Erben ist sehr heterogen ;-) und ob das jetzt eine relevante Auswirkung auf den Immobilienmarkt hat bzw. ansatzweise in der Lage ist bestehende Bremswirkungen durch allgemeine Kosten und Zinsen auszugleichen halte ich persönlich für ziemlich fragwürdig.



 

Diese Auswertung halte ich für wirklich relevant, und von daher hätte ich gerne gewusst, welche exakte Zahlen die Grundlage hierfür bilden.  

-Präsentation vorläufige Ergebnisse 2024, Seite 9
https://www.hypoport.de/wp-content/uploads/2025/...raesentation-1.pdf

- Wohnungsbaukredite an private Haushalte,  Spalte "darunter neu verhandelte Kredit"

https://www.bundesbank.de/resource/blob/615036/.../s510athyp-data.pdf
 

Hypoport Q3 Ergebisse 2023, Seite 50.

https://www.hypoport.de/wp-content/uploads/2023/...-Praesentation.pdf  

anrichten können :)

Ganz ehrlich der Kurs hätte nach den Zahlen genauso gut auf 250€ steigen können und man hätte RS einen tollen Job assistiert und die Zukunft nicht halb leer sondern halbvoll  

wie gesagt, gibt für beide Seiten Argumente und man wird durch  hin und herschreiben von Markteindrücken jetzt keine nachhaltigen Erkenntnisse erzielen.

Was aber als Fakt zu konstatieren ist, dass sich der Hypo Kurs parallel zum Bund Future gerade nach unten bewegt. Der Markt meint also, dass sukzessiv steigende Zinsen schlecht für das Hypoport Geschäft sind. Wie gesagt bin da anderer Auffassung, aber wo Käufer sind gibt's halt auch Verkäufer.

Nach meiner Einschätzung unterscheiden sich deine Zahlen fundamental von den Aussagen, die hinsichtlich der Gewinnung von Marktanteilen beim letzten Conference Call gemacht wurden.
Die Zahlen unterscheiden sich so stark, dass sich bei mir ein komisches Gefühl breitmacht.
Freuen würde ich mich, wenn Dritte in unserem Kreis die Zahlen analysieren und bewerten. Ich hoffe sehr, dass ich mit meinen Befürchtungen falsch liege.  

Nur zum Verständnis. Ich habe die von Europace ausgewiesenen Anschlusszinsfinanzierungen ins Verhältnis zu den neu verhandelten Krediten gemäß Bundesbank gesetzt. Damit wird dann nur der Marktanteil im  "Teilmarkt" der Zinsprolongationen betrachtet.
Mir ging es darum in etwa abzuschätzen, wie stark Europace von der Refinanzierungswelle profitieren wird.

Bezogen auf alle Finanzierungsarten (Neubau, Kauf, etc.) war der Marktanteil von Europace ja signifikant höher und war bis 2024 auch steigend.
 

Ich danke für die Präzisierung.  

die " goldenen Zeiten" von Hypoport sind wohl vorbei. Als man noch vom ewigen Wachstum träumte und der Aktie eine horrende Bewertung zugestand. Rein nach KGV betrachtet, ist die Aktie nicht günstig. Meine kleine Position, musste ich längst wieder verkaufen, weil ich tiefer ins Minus rutschte.
Steigende Zinsen sehe ich als schlecht für Hypoport, weil sich dadurch wieder weniger Leute ein Eigenheim leisten können.
Die Diversifizierung des business von Hypoport hat auch nicht zu den erhofften "Schnellbooten" geführt.
Kurzum: Hypoport ist eine ganz " normale" Aktie geworden, die man nach meiner Meinung durchaus traden kann, aber nicht unbedingt langfristig halten muss. Dazu gibt es zu viele up and downs.  

Kapitalmärkte Daily: Traum vom Eigenheim rückt in die Ferne
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- Zaghafte Trendwende im Bausektor
- Traum vom Eigenheim verblasst
- US-Immobilienmarkt im Fokus

Leichter Anstieg der Baugenehmigungen
Höhere Zinsen und teure Baumaterialien beendeten den jahrelangen Bauboom Schritt um Schritt. Nach einer langen Krise stabilisierte sich nun im ersten Halbjahr der deutsche Wohnungsbau allmählich. Gemäß Destatis ist die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen in neuen Wohn- und Nichtwohngebäuden als auch für neue Wohnungen in bestehenden Gebäuden in den ersten sechs Monaten 2025 um 2,9 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum gestiegen. Das Wachstum betrug damit 3.100 Einheiten und erreicht somit in Summe 109.760 Wohnungen. Die sanfte Trendwende ist jedoch aufgrund der niedrigen Vergleichsbasis mit Vorsicht zu genießen. Im ersten Halbjahr 2024 wurde nämlich der niedrigste Stand für die ersten sechs Monate seit 2010 verzeichnet (106.654). Die leichte Belebung ist derzeit der anziehenden Nachfrage nach Einfamilienhäusern geschuldet. Hier gab es ein Plus von 14,1 % auf 21.300 (+2.600), wie die Statistiker erklärten. Bei den Zweifamilienhäusern gab es dagegen einen Rückgang von 8,3 % auf 6.000 (-500). Indes stagniert die Entwicklung bei der zahlenmäßig stärksten Gebäudeart, den Mehrfamilienhäusern. Lediglich 0,1 % oder 31 Wohnungen mehr wurden genehmigt. Damit blieb die Zahl bei rund 57.300 neuen Wohnungen.

Abkehr vom Wohneigentumswunsch
In Summe dürften hierzulande dieses Jahr laut der Forschergruppe Euroconstruct voraussichtlich 205.000 Wohnungen fertiggestellt werden. Das wären 19 % weniger als 2024. Nächstes Jahr könnte es einen weiteren Rückgang von 10 % auf 185.000 geben. 2027 dürften die Fertigstellungen 195.000 Wohnungen betragen. Diese Größenordnung liegt damit weit hinter dem Ziel von 400.000 Wohnungen pro Jahr, die sich frühere Bundesregierungen gesetzt hatten. In diesen Zahlen spiegelt sich wohl auch eine markante Verhaltensveränderung der Deutschen wider. Aufgrund hoher Kosten träumen immer weniger Menschen vom Eigenheim. Von 2.000 Personen, die im Sommer durch den Verband der Privaten Bausparkassen befragt wurden, nannten nur noch 33 % Wohneigentum als Sparziel. Das sind 10 Prozentpunkte weniger als im Vorjahr. Insbesondere bei jüngeren und mittleren Altersgruppen ging das Motiv "eigenes Zuhause" deutlich zurück, da sie das Eigenheim womöglich für nicht mehr realistisch erachten und sich damit abgefunden haben. Hierzulande sparen die Menschen der Umfrage zufolge zunehmend für die Altersvorsorge (60 %) und Konsum (44 %). Kapitalanlage liegt mit 34 % auf Platz drei - während Wohneigentum auf Platz vier zurückfällt.

US-Immobilienmarkt im Fokus
Zum Immobilienmarkt gibt es heute auch neue Daten von Übersee. In den USA stehen Zahlen zu den US-Neubaubeginnen und Baugenehmigungen für Juli auf dem Kalenderblatt. Die Prognostiker rechnen für beide Indikatoren mit einem Rückgang auf jeweils 1,29 Mio. und 1,38 Mio. Gestern wurde dort mit dem NAHB-Stimmungsbarometer für den US-Wohnungsbau bereits ein Rückschlag vermeldet. Im August fiel der Indikator unerwartet von 33 auf 32 Punkte und damit auf den niedrigsten Stand seit mehr als zweieinhalb Jahren. Mehr als ein Drittel der Wohnungsbaufirmen senkte die Preise, und etwa zwei Drittel von ihnen boten irgendeine Form von Anreizen an, um Käufer anzulocken, die von den immer noch hohen Hypothekenzinsen und der wirtschaftlichen Unsicherheit abgeschreckt werden.  

Hypoport vorbei sein, wenn der CEO für nächstes Jahr bei allen Kennzahlen Rekordwerte in Aussicht stellt, und im folgenden Jahr die Anschlussfinanzierungen das Geschäft weiter beleben werden. Bis der Kurs auf alte Rekordwerte kommt, hat er jedenfalls Vervielfachungspotential, selbst, wenn man die momentan schwächere Dynamik im gesamten Wohnungsbaugeschäft berücksichtigt.  

Kann man so sehen, man sollte aber auch immer im Hinterkopf haben, dass solche Aktien auch Halbierungspotenzial haben, falls sich die Hoffnungen doch nicht ganz so schön erfüllen wie der CEO es hofft, weil die Immobilienflaute vielleicht noch ein paar Jahre so weitergeht. Das weiß der CEO nämlich auch nicht so genau.