Sehr gut fand ich seine Bemerkung, man solle sich nur mal die Potentiale nur der Kreditplattform (Europace) ansehen und das mal in eine Bewertungsrelation stellen. Ich habe das mal gemacht: Per 2020 macht die Kreditplattform 170 Mio. Umsatz, 95 Mio. Rohertrag und 40 Mio. Ebit (bei einem vermittelten Volumen von 90 Mrd. = 27% Marktanteil).
Frage 1: Welches Volumen kann Hypoport erreichen?
Wenn man sich die Marktverteilung ansieht, dann spricht nichts dagegen, dass Europace in 5-7 Jahren 60% bis 70% des Marktes abdecken kann. (Wenn man es schafft bei den Sparkassen und Genossenschaften zum Standard zu werden und dort z.b. 75% erreicht, dann ist man auf jeden Fall da). Wenn Hypoport nächstes Jahr wieder 6% MA dazugewinnt (nach meiner Rechnung ist das sogar konservativ), dann wäre man schon bei 33%. In 5-8 Jahren kann man bei 70% sein.
Frage 2: Welchem Umsatzvolumen entspricht das? Europace hat im Moment einen Umsatz (Preis) von etwa 20 Basispunkten. Davon gehen 9 Basispunkte an den Vertrieb - bleiben ca. 11 Basispunkte Rohertrag. Wenn ich mir zum Vergleich E-Hyp ansehe, dann bin ich dort bei einem Rohertrag bezogen auf das Volumen der fast 50 (!!) Basispunkten entspricht (Die Umsatzkennziffer 189 Basispunkte bei E-Hyp ist nicht vergleichbar, da dort viel höhere Provisionsanteile drin stecken). D.h. die Roherträge beim Wettbewerber sind vier mal so hoch wie bei Europace. (Wenn ich die Umsatz-Marge bezogen auf das Volumen ansehe und das um die "normale" Vermittlermarge korrigiere komme ich immer noch auf ein über doppelt so hohes Umsatzniveau bei E-Hyp im Vergleich zu Europace). Für mich bedeutet das, dass Europace im Moment viel günstiger ist als das E-Hyp-Angebot. Das heißt aber auch, dass man über den Preis die Marge jederzeit stark steigen lassen kann. Jetzt ist vermutlich nicht der richtige Zeitpunkt. Aber wenn man mal den Großteil der erreichbaren Vertriebspartner hat, dann kann man das machen.
Umgelegt bedeutet das, dass der Baufinanzierungsmarkt (in der Größe von 2020) ein Rohertragspotential (reine Technologie-Leistung exklusive Vertriebsanteile) von knapp 300 Mio. hat (wenn man die heutigen 11 Basispunkte annimmt). Wenn man davon ausgeht, dass der Markt irgendwann 20 Basispunkte akzeptiert (bei E-Hyp heute schon über 40!), dann wären das 530 Mio. Wenn Europace dann 70% Marktanteil hat, dann würde das gut 200 Mio. (mit Preis heute) bzw. 370 Mio. Rohertrag entsprechen (gegenüber 95 heute). Wenn man noch 3-4% Wachstum des Marktes über 5-8 Jahre annimmt, dann wären das fast 500 Mio. Frage 3: Welches Ergebnis ist dann möglich?
Heute hat Europace eine EBIT-Marge bezogen auf den Rohertrag von 56%. Diese steigt jedes Jahr kontinuierlich an. Das ist auch zu erwarten, da die Skalierung da zu greifen beginnt. Auch ohne Preiseffekt würde diese Marge vermutlich in den nächsten Jahren weiter auf z.B. 65% steigen. Das wäre dann ein EBIT von 130 Mio. ohne Preiseffekt. Da die Kosten ja nicht steigen wenn der Preis hochgeht, würde die Anpassung der Preise natürlich sehr stark wirken. Wir wären dann bei einem EBIT von 300 Mio. (!!) - nur für die Kreditplattform und ohne Marktwachstum zu berücksichtigen.
Frage 4: Was ist so eine Plattform wert?
Wenn sich das so manifestiert, dann hätten wir in 5-8 Jarhen ein Segment von Hypoport das alleine z.B. 200 bis 300 Mio. Free Cash-Flow abliefern würde. Wenn man unterstellt, dass dann nur noch Marktwachstum möglich ist, dann würde dieser Cash-Flow trotzdem mit dem Immobilienmarkt ansteigen - wäre also Inflationsgeschützt.
Fazit:
Die Kreditplattform alleine sollte in 5-8 Jahren 8-10% Free-Cash-Flow bezogen auf die Gesamt-Marktkapitalisierung von Hypoport (dzt. 3 Mrd) abwerfen. Alles andere ist dann eine Zugabe - und die wird sehr groß sein, wenn es Slabke nur annähernd das zu erreichen, was es vorhat. Jetzt könnten man natürlich sagen, dass ein Blick 5-8 Jahre in die Zukunft viel zu weit weg ist um relevant zu sein. Bei vielen Firmen mag das zutreffen. Wer weiß schon welche Trends, Technologien, Kundenpräferenzen, etc. in der Zwischenzeit passieren und solche Pläne Makulatur werden lassen. Bei Hypoport ist das schöne, dass man mit sehr großer Sicherheit die Entwicklung bis sehr weit in die Zukunft vorhersehen kann (zumindest bei der Kreditplattform, bei Smart-Insure bin ich da weniger sicher). Die Vorhersehbarkeit macht ein Investment jedenfalls sehr viel leichter. :-)
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