DIC Asset - TopPick?

Das Immobilienunternehmen viel Cash brauchen um ihr Geschäft zu betreiben hat sich wohl noch nicht bei allen rumgesprochen. Wird denn erwartet, dass neue Immobilien aus dem Cashflow finanziert werden? Wie lange sollen wir denn dann warten, bis mal ein Nennenswertes Portfolio aufgebaut ist? Und dann gibt es noch Leverage- und Steuereffekte ...
Zum Thema Vergleich mit anderen Unternehmen. Ich habe auf die schnelle nur bei Tag Immoblien richtige Anleihen (also keine Wandler) zum Vergleich gefunden. Und da liegt der Kupon bei zwischen 5,12 und 6,5. Also alles im Rahmen.  

 

Mir ist absolut klar, dass eine AG vor allem eine Immobilien AG Kredite benötigt. Dies solllte von mir auch nicht angemerkt worden sein. Was mich stört ist die hohe Zinshöhe.

Anbei ein Auszug aus dem Zwischenbericht  DAZ_Q3_2013 Seite 17:

Die durchschnittlichen Zinskosten über alle Finanzschulden betrug rund 4,1%

Dies bedeutet, dass über 1,65% oder das 1,4-fache! mehr an Zinsen für eine neues Darlehen in einem extrem niedrigen Zinsumfeld bezahlt wird. Andere Firmen nehmen größere Umschuldungen vor, um das Niedrigzinsumfeld maximal auszunutzen und senken Ihre Zinslast.

Leider ist mir bis jetzt kein Vorteil dieser Finanzierungsart aufgefallen. Würde mich über weitere Rückmeldungen freuen

 

...nächste woche 7+x:-)  

Ursprüngliche Aussage der DIC war, dass man die ausgegebenen Anleihen als Eigenkapital in Immobilienfinanzierungen einbringen möchte, um so über einen niedrigeren LTV auch die Zinskosten zu senken. So etwas geht natürlich nicht von heute auf morgen sondern muss von Finanzierung zu Finanzierung einzeln erfolgen.

Trotzdem fällt auf, dass die Finanzierungskosten der DIC nicht zu den niedrigsten der Branche gehören und auch noch keine nenneswerten Refinanzierungen gemeldet wurden, welche den Zinssatz senkten.

Im Vergleich mit privaten Immobilienkrediten muss beachtet werden, dass DIC damit Gewerbeimmobilien finanziert, für welche die Banken in der Regel einen höheren Risikoaufschlag verlangen.  

Trotz alledem sollte auch die DIC schauen, dass Sie ihre Refinanzierung auf absehbare Zeit in trockene Tücher bekommt und in den nächsten Quartalen auch die Zinskosten so langsam mal etwas gesenkt bekommt - sonst wird das nichts mit den hier geäußerten Kursphantasien.  

wollen sie ja den Fremdkapitalanteil senken ..

übrigens ein schwacher tag heute zum dax ..:(  

Der Fremdkapitalanteil ist schon auf ein recht konservatives Niveau gesunken. Die Gesellschaft strebt nun aber einen LTV von unter 60 an, da diese Kennzahl anscheinend aktuell Mode ist und auch so von der Analystenzunft nachgefragt wird.

Was jedoch eine weitere Absenkung des Fremdkapitalanteils bei den aktuell verfügbaren Niedrigzinsen betriebswirtschaftlich bringen soll, kann ich nicht nachvollziehen. Dies würde die Rentabiltät langfristig sogar senken.  

aber im Fall von DIC wo doch das FK noch relativ hoch verzinst ist macht es doch Sinn das runterzufahren.
Bzw. umschulden würde ja dann noch mehr Sinn machen.  

Die Erhöhung der Anleihe macht mir keine Sorgen, es sei denn die liquoden Mittel wären nicht gegeben - sind sie aber laut Quartalsbericht.
Leverage für kommende Finanzierungen und/oder auch Liquiditätsreserve für Maintor könnte die Gründe sein.
Maintor wir kräftig gebaut und Züblin und CO wollen für jeden Bauabschnitt ihr Geld und das gibt es nicht als Hypothekendarlehen. Macht auch keinen Sinn, da es meist eine zwischenfinanzierung ist bis  - als Beispiel Union Investment ihren Tower am Maintor bezahlen. UndZwischenfinanzierungen gibt es definitiv nicht für unter 6%!
Danach kann man die Zinskosten bei eine 2014 oder 15 er auslaufende Hypothek gut einsetzen.  

sich hier eine bullische Flagge?  

Dividende je Aktie für 2013: 0,35 €
Dividendenrendite für 2013: 5,24 %
Aktueller Kurs: 6,679 € (Xetra 13:36)
HV-Termin: 02.07.2014
Empfehlung boerse-online.de: kaufen
http://www.boerse-online.de/nachrichten/aktien/...ONLINE-1000024623/8  

wichtig wird der 18.3

vorher wird hier nichts mehr gehen ..

ich denke/hoffe das dann auch der Dividendenvorschlag in der range 0,30 - 0,35 am besten die 35 ct liegt

das Ergebnis wird sicherlich passen, auch die KE betrachte zumind. ich nicht mehr so negativ - aber gut DIC muss liefern.

Aber für einen Kursanstieg müsste es normalerweise reichen wenn alles inline liegt.

time will tell  

... in bezug auf auf price to funds from operations (P/FFO) und abschlag zum NAV, http://www.aktiencheck.de/exklusiv/..._zum_Kauf_Aktienanalyse-5572842  

http://www.mastertraders.de/trading/...em-abschlag-zum-nav-gehandelt/  

Konzerngewinn 2013 um 36% auf €16,0 Mio (VJ: €11,8 Mio) gesteigert. Die operative Ergebniskennzahl FFO verbesserte sich auf €45,9 Mio (VJ: €44,9 Mio). NAV je Aktie €12,58. Bruttomieteinnahmen €125,2 Mio (VJ: €126,5 Mio). 2014 weitere FFO-Steigerung auf €47-49 Mio bei Mieteinnahmen von €145-147 Mio. erwartet.  

http://boerse.ard.de/aktien/...t-dick-im-geschaeft100.html#xtor=RSS-1  

http://boersengefluester.de/
Komplett im Rahmen der Erwartungen bewegten sich die Zahlen des Gewerbeimmobilienentwicklers DIC Asset. Die für die Branche wichtige Kennziffer Funds From Operations (FFO) erreichte 45,9 Mio. Euro. In Aussicht gestellte hatte DIC-Asset-Vorstandschef Ulrich Höller zuletzt ein FFO in einer Bandbreite von 45 bis 47 Mio. Euro. Für das laufende Jahr peilt Höller ein operatives Ergebnis vor Abschreibungen und Steuern, sowie vor Gewinnen aus Verkäufen und Entwicklungsprojekten von 47 bis 49 Mio. Euro an. Die Aktionäre erhalten für 2013 erneute eine Dividende von 0,35 Euro je Anteilschein. Damit bringt es der SDAX-Wert auf eine attraktive Rendite von annähernd 5,2 Prozent. Ebenfalls bemerkenswert: Trotz der stabilen Ausschüttung pro Aktie, hat sich die Dividendensumme von 16 Mio. Euro auf 24 Mio. Euro erhöht. Hintergrund ist die deutlich erhöhte Aktienstückzahl im Zuge der jüngsten Kapitalerhöhung im November 2013. Den Substanzwert der Aktie geben die Frankfurter nun mit 12,58 Euro an. Demnach wird der Titel mit einem hohen Abschlag von gut 45 Prozent auf den NAV gehandelt. Hauptgrund für den Discount ist die vergleichsweise hohe Verschuldung von DIC Asset. Der Fremdfinanzierungsanteil liegt zurzeit bei 66,9 Prozent – mit allerdings abnehmender Tendenz. Langfristiges Ziel von Firmenlenker Höller ist es, dass sich der Aktienkurs dem Net Asset Value annähert. Für boersengefluester.de bleibt der Titel ein überdurchschnittlich interessanter Dividendenwert.

 

in solchen Dax Zeiten wie jetzt fühle ich mich mit den hohen Abschlag zum NAV und der hier sehr stabilen dividende weiterhin wohl ...  

DIC ASSET AG

FRANKFURT - Das Analysehaus Kepler Cheuvreux hat die Einstufung für Dic Asset nach Zahlen auf "Buy" mit einem Kursziel von 10 Euro belassen. Sowohl die Bilanz als auch der Ausblick des Immobilienunternehmens seien wie erwartet solide ausgefallen, schrieb Analyst Dirk Becker in einer Studie vom Dienstag. Etwas besser als prognostiziert sei im vierten Quartal 2013 der Nettogewinn gewesen. Er hob zudem hervor, dass das SDax-Unternehmen seine Eigenkapitalquote von aktuell 32,6 auf 40 Prozent ausbauen wolle.

DIC ASSET AG

FRANKFURT - Die DZ Bank hat die Einstufung für Dic Asset nach Zahlen auf "Kaufen" mit einem fairen Wert von 9 Euro belassen. Die Kennziffern für 2013 wie auch der Ausblick der Immobiliengesellschaft auf 2014 lägen im Rahmen seiner Erwartungen, schrieb Analyst Karsten Oblinger in einer Studie vom Dienstag.

DIC ASSET AG

PARIS - Die französische Großbank Societe Generale (SocGen) hat die Einstufung für Dic Asset nach Zahlen auf "Buy" mit einem Kursziel von 8,80 Euro belassen. Die Immobiliengesellschaft habe ein beruhigendes Zahlenwerk für 2013 geliefert, schrieb Analyst Marc Mozzi in einer Studie vom Dienstag. Der Substanzwert je Aktie sei besser als erwartet ausgefallen, während operatives Ergebnis (FFO) und Dividendenvorschlag den Prognosen entsprochen hätten. Dies sollte eine gute Basis für einen steigenden Aktienkurs darstellen.

DIC ASSET AG

FRANKFURT - Die Commerzbank hat die Einstufung für Dic Asset auf "Buy" mit einem Kursziel von 8 Euro belassen. Die Ziele des Immobilien-Unternehmens für 2014 entsprächen seinen Erwartungen, schrieb Analyst Thomas Rothäusler in einer Studie vom Dienstag.

 

in Börse Online in der morgigen Ausgabe, den Kurs ein wenig beflügelt.
Interessant an der Empfehlung ist neben den von Raymond bereits genannten Fakten des unterdurchschnittlichen Wertes der Aktie im Vergleich zum NAV, der beinahe 90% über dem Aktienwert liegt, was DIC Asset in diesem Punkt wahrscheinlich zur günstigsten Immobilienaktie in Deutschland macht und der überdurchschnittliche Dividendenrendite, dass DIC Asset in den nächsten Wochen an sieben Investorenkonferenzen teilnehmen will, wo den Investoren die Story näher gebracht werden sollen. Dazu kommt noch die Teilnahme an speziellen Branchenveranstaltungen.

Das Kursziel wird bei mittlerer Risikoeinschätzung auf 9 Euro festgelegt.  

http://www.aktiencheck.de/exklusiv/..._zum_Kauf_Aktienanalyse-5589123

>> Aufgrund der Struktur der auslaufenden Mietverträge (8% des Vertragsvolumens) sehe das Unternehmen erst für 2015 wieder Chancen für einen weiteren Abbau des Leerstands in Richtung 10%***. Im laufenden Jahr gebe es eine ungewöhnlich hohe Quote der Mietausläufe ohne Chancen auf Mietvertragsverlängerungen, sodass die gewöhnlich erreichte Wiedervermietungsquote von 70% unrealistisch sei. Da Neuvermietungen grundsätzlich mit größeren Zeitverzögerungen verbunden seien, würden sich für einen Großteil der freiwerdenden Flächen erst im Jahr 2015 realistische Chancen auf Wiedervermietung ergeben. Da die Vertragsausläufe überwiegend in der ersten Jahreshälfte stattfinden würden, müsse nach Ansicht des Aktienanalysten mit einem zwischenzeitlichen Anstieg des Leerstands gerechnet werden. In den letzten beiden Quartalen sollte sich die Leerstandquote wieder zurückbilden. <<

***Ohne Berücksichtigung des akquirierten Joint Venture-Portfolios weist das Portfolio zum Jahresende wie geplant eine Leerstandsquote von rund 10 Prozent auf, einschließlich dieses Portfolios wurde zum Jahresende eine Leerstandsquote von 10,7 Prozent erreicht (2012: 10,9 Prozent). 

 

... von €8,80 auf €9,30. Buy.  

(Bild:) So soll das neue MainTor-Ensemble in Frankfurt aussehen, das die DIC Asset errichtet. 700 Millionen Euro werden hier investiert ..., http://www.welt.de/finanzen/immobilien/...ero-Boom-in-Metropolen.html  

trotz 5% dividendenrendite ...