Vivacon AG
Starker Rebound-Kandidat nach irreführenden News!
Kursziel:
kurzfristig:
zuerst 2,30 Euro
dann 3,50 Euro
Vivacon nicht pleite, Aktie klar in Übertreibungsphase
Immobilien galten einst als Beton-Gold. Das ist Geschichte. Mit der Krise ist auch der Ruf dieser Branche ruiniert, zumal gewisse Kreise vom Ausverkauf der Immo-Aktien massiv profitieren. So werden spätestens seit vergangener Woche auch die Papiere unserer Empfehlung Vivacon (WKN: 604891) als Pleitekandidat gehandelt. Was war passiert? Handelsblatt und Bloomberg, also gewichtige Vertreter der hiesigen Wirtschaftspresse, suggerierten mit überaus tendenziösen Artikeln die baldige Pleite deutscher Immobilien AGs. Mit „Deutschlands Real-Estate-Firmen kämpfen ums Überleben...“ machte etwa Bloomberg seinen Beitrag auf und schickte Vivacon & Co. abermals auf Talfahrt. Die Branche müsse kurzfristige Verbindlichkeiten refinanzieren, welche den Börsenwert besagter Immo-Player um das 18fache übersteige, hieß es bei Bloomberg weiter. Zugleich schmelzen die Immobilienwerte im Zuge der Krise dahin, was die ohnehin klammen Banken von weiteren Engagements abschrecken dürfte, so der Presse-Tenor. Wer will es Anlegern verübeln, die nach Lektüre besagter Artikel auch ihre letzten Vivacon-Aktien entnervt auf den Markt warfen. Immerhin steht das Unternehmen vor dem Super-Gau, nicht wahr? FALSCH!
Bleiben wir bei Vivacon: Bloomberg entdeckte hier kurzfristige Verbindlichkeiten von 524,8 Mio. Euro in der Bilanz und stellte diese kurzerhand einem Börsenwert von 39,3 Mio. Euro gegenüber. Zugegeben, ein gelunger Paukenschlag, lässt der Vergleich doch jedem Vivacon-Aktionär das Blut in den Adern gefrieren. Das kann nicht gut gehen, dürfte seine logische Schlussfolgerung gewesen sein. Zur Ehrenrettung von Bloomberg sei noch erwähnt, dass zumindest von „viel versprechenden“ Refinanzierungs-Verhandlungen berichtet wurde. Doch für den Leser bleibt der Gesamteindruck: Vivacon steht wie viele Immo-Werte vor dem Aus, also nichts wie raus aus den Aktien! Das Ergebnis kennen Sie.
Und nun wird es interessant, denn tatsächlich steht es um Vivacon doch wesentlich besser als dargestellt: Besagte 524,8 Mio. Euro stehen natürlich keineswegs zur Refinanzierung an, sind gedeckt und werthaltig besichert. 2009 gehe es vielmehr nur um 116 Mio. Euro, davon 59 Mio. Euro noch im März, stellte Vivacon-CEO Eckhard Rodemer eiligst noch am Donnerstag klar. Doch da war das Kind schon in den Brunnen gefallen, der Aktienwert weiter verfallen. Wie wir nun aus zuverlässiger Quelle erfahren haben, ist die Refinanzierung obiger 59 Mio. Euro bereits in trockenen Tüchern. Und auch für die darüber hinaus gehenden Gelder finden sich scheinbar Finanziers. Damit wäre der Spekulation, die Banken könnten alsbald den "Stecker" ziehen, der Boden entzogen.
An diesem Beispiel sehen Sie einmal mehr, wie schnell Aktionäre von der Tagespresse aufs Glatteis geführt werden können: Nicht selten stellen Journalisten einzelne Bilanzdetails plakativ heraus, zücken den Taschenrechner und verschweigen grundlegende Zusammenhänge – und fertig ist die Horrormeldung, passend zu ohnehin hoch nervösen Märkten. Natürlich gehören auch Stimmen von Analysten in einen derartigen Beitrag: So verweist Bloomberg etwa im Falle von Vivacon auf eine viel zitierte Studie von SES Research in der über anstehende Wertberichtigungen (rund 140 Mio. Euro) bei den Erbbaugrundstücken spekuliert wird.
Abgesehen davon, dass derartige Abschreibungen nicht liquiditätswirksam wären, melden wir hier starke Zweifel an: Nach eingehender Prüfung der Q3-Bilanz und Gesprächen mit Branchenkennern können wir kaum nennenswerten Abschreibungsbedarf auf die Erbbaurechte der Gesellschaft erkennen. Vivacon generiert mit seinem Portfolio Jahr für Jahr verlässliche, langfristige Erbbaurechts-Cashflows. Besonders wichtig: Bei dem Bestand handelt es sich um werthaltige Wohnimmobilien, nicht um krisengeschüttelte Gewerbeimmobilien!
Dank solider Cashflows aus dem Erbbauzinsportfolio und Mieten ist Vivacon in einer vergleichsweise komfortablen Lage: Das Immo-Unternehmen muss nicht zwanghaft handeln, sondern kann seine Handelsbestände krisenbedingt ggf. länger halten und laufzeitenkongruent finanzieren. Die Finanzierungskosten können auf dem heutigen, niedrigen Zinsniveau aus den Cashflows bedient werden. Somit ist die Gesellschaft nicht allein von Portfolio-Transaktionen abhängig, verfügt über eine stabile Passivseite und Finanzierung - und ein werthaltiges Eigenkapital. Vivacon hat überdies fast ein drittel seines Personal abgebaut und die Kosten erheblich reduziert. Erste Fortschritte dürfte bereits der Mitte April vorliegende Jahresabschluss 2008 offenbaren.
Sie sehen: Vivacon ist alles andere als pleite, wenngleich die Presse dies suggeriert und der Markt auch genau dieses Szenario einpreist. Auf Basis der Q3-Bilanz beträgt das Eigenkapital der Kölner rund 13,50 Euro je Aktie, bei wohl gemerkt nicht gewerblicher Positionierung. Das ergibt einen Discount von unglaublichen 87 Prozent zum aktuellen Kurs. Solche Blüten bringen nur extreme Übertreibungsphasen hervor!
Noch besser: Dank der jüngsten Pleite-Spekulationen kommt Vivacon bei einer Bilanzsumme von 1,19 Mrd. Euro gerade noch auf einen Börsenwert von 33,6 Mio. Euro, also weniger als 3 Prozent der Bilanzsumme! Damit wird ersichtlich, dass die Aktie bereits das Worst-Case-Szenario einpreist. Wir gehen jedoch fest davon aus, dass sich die kolportierten Ängste als unbegründet erweisen und die Vivacon-Aktie ein Comeback startet. Wir würden daher die aktuelle Irrationalität des Marktes mutig für aggressive Käufe nutzen. Unser erstes Kursziel lautet nun technisch 2,30 Euro und anschließend 3,50 Euro – hier warten die nächsten Widerstände der Aktie.
|
Grüezi! Sie wurden auf finanzen.ch, unser Portal für Schweizer Anleger, weitergeleitet.
Zurück geht es hier.
Thread abonnieren
