Also Du siehts die derzeitige Lage der deutschen Immo AGs schon sehr sehr unkritisch mit Deiner Behauptung, dass Immobilienunternehmen eigentlich die Kriterien für eine Staatbürgschaft erfüllen, da die Schwierigkeiten nach dem 1.Juli 2008 begonnen haben. Oberflächlich mag ja das vielleicht stimmen, aber wenn man genau hinschaut, dann ist rücklickend die Schieflage fast aller Immo AGs - nicht nur die von Vivacon - mit Ausnahme von Euroshop ein hausgemachtes Problem. Man kann das auch als Gier bezeichnen. Die wollten einfach ein ganz großes Rad ohne viel Risiko drehen. Das geht aber meistens schief.
Alle Immo AGs haben doch schon seit Jahren kaum bzw. gar kein Geld verdient. Auf dem Papier schon, aber wenn man sich mal die Cash Flows anschaut, dann sind die schon seit Jahren sehr schlecht bis katastrophal gewesen. Die Immo AGs haben doch schon 2006 wie auch 2007 nur Gewinne geschrieben weil sie ihre Wohnbestände höher bewertet haben, die sie jetzt wieder abschreiben müssen.
Die haben große Wohnportfolios in der Zeit des Immohyps in 2006 und 2007 gekauft und ein halbes Jahr später wurden diese einfach um 10 oder 20% höher bewertet. Tolle Geldvermehrung auf dem Papier, zumal die deutschen Immopreise schon seit Mitte der 90er fast stagnieren und nicht einmal einen die Inflationsschutz boten.
Dazu haben die meisten Immos AGs ihre Käufe nur mit kurzfristigen Verbindlichkeiten finanziert (2 bis 4 Jahre Laufzeit) inkl. eines sehr hohen Leverage, da sollte ja der Gewinnhebel dann noch besser sein. Die kurzfristigen Verbindlichkeiten haben sicherlich ihre Begründung, denn zum einen waren sie günstiger und zum anderen sind sie ja davon ausgegangen dass man die gekauften Wohnungen spätestens zwei Jahre später wieder verkaufen würde.
Soweit so gut, aber dann haben sich die großen Investoren wegen der Finanzkrise aus dem deutschen Markt verabschiedet und der Transaktionshandel ist fast zusammengebrochen. Außerdem verlangten die Immo AGs jetzt Mondpreise für ihre Bestandwohnungen, da sie ja um 10 bis 20% höher bewertet wurden. Jetzt sitzen die Immo AGs auf sehr vielen fast unverkäulichen Wohnungen. Nun rächt sich dass die Immo AGs eigentlich keine Substanz haben (man sieht es ja an den Eigenkapitalquoten unter 20%), denn die Gewinne sind ja eigentlich nur auf dem Papier erzielt worden. Quasi virtuell. Mit der Finanzkrise ist jetzt das "Schnellballsystem" mit den höheren Bewertungen komplett zusammen gekracht. Also so sehe ich das. Außerdem wäre das Ganze meiner Meinung nach auch ohne Finanzkrise früher oder später zusammengekracht, denn die Immos AGs hätten ihre Wohnungen nie zu dem Preis verkaufen können wie sie nach den Höherbewertungen in den Bücher standen.
Man ist ja ein, zwei Jahre später immer klüger, aber aus heutiger Sicht war es eigentlich fast logisch dass die Immo AGs in eine Schieflage kommen werden. Es kann ja eigentlich nicht sein, dass man Wohnungen kauft, die dann nur ein halbes Jahr später 10 bis 20% mehr an Wert haben sollen. Ein einzelner Verkäufer kann vielleicht so bescheuert sein um große Wohneinheiten zu billig zu verkaufen, aber ganz gewiss nicht alle. Eine solche Geldvermehrung gibt es nun mal nicht. So einfach ist der ganze Schlmassel zu erklären in dem jetzt die Immo AGs sitzen. Ob das nun eine Gagfah, eine IVG, eine TAG oder eine Patrizia ist. Alle haben ihre Probleme mit Kreditverlängerungen, aber alle die erwähnten haben ihre Kredite verlängern können - nur die Vivacon nicht.
Zudem ist doch bei Vivcon schon aufgefallen, dass sich einige auf der oberen Ebene ihre Aktien schon vor Monaten verkauft haben. Die wussten sehr wohl um die riesengroße Probleme von Vivacon. Für einen Außenstehenden ist Vivacon sowieso schwer zu analysieren, da Vivacon mit dem Erbaurecht ein sehr kompliziertes und schwer durchschaubares Vehicle hat.
Alles in Allem, wenn der deutsche Staat diesen Glücksritter von Immo AGs wirklich unter die Arme greifen würde, dann könnten wir auch die DDR wieder gründen, denn das wäre dann der endgültig der pure Sozialismus.
Vivacon muss nicht die letzte Pleite im Immobilienbereich sein, denn bei den anderen wurden die Kreditlinien zwar verlängert, aber aufgehoben ist nicht aufgeschoben. Ich kann mir sehr wohl vorstellen, dass wenn die Banken ihre eigenen Probleme hinter sich haben, dass sie dann die von ihnen finanzierte Immobilien selbst in ihre Bücher nehmen. Die könnten solche Wohnungen ganz "einfach" in einen Fonds überführen. Wie die Zahlen der Immo AGs zeigen, sind die offensichtlich eh nicht in der Lage diese Wohnungen zu einem vernünftigen Preis zu verkaufen.
|
Grüezi! Sie wurden auf finanzen.ch, unser Portal für Schweizer Anleger, weitergeleitet.
Zurück geht es hier.
Thread abonnieren
